山西中瑞天誠評估有限責(zé)任公司 王鳳霞

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一個迅速發(fā)展擴(kuò)張的時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量以及規(guī)模都得到很大的提升。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)新一輪調(diào)控的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入了“微利時代”，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想進(jìn)一步擴(kuò)大利潤空間，提升企業(yè)的市場競爭力，除了市場的推廣和開拓之外，降低開發(fā)成本、進(jìn)行嚴(yán)格的成本費(fèi)用控制也成為一個關(guān)鍵因素。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要做好成本分析工作，對于企業(yè)成本費(fèi)用的來源、構(gòu)成以及性質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的分析，從而為成本控制提供依據(jù)。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分析

1 成本分析在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中的作用

成本分析對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的意義重大。首先，隨著我國房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間被進(jìn)一步壓縮，企業(yè)要在激烈的市場競爭中脫穎而出，就需要通過成本分析工作，為企業(yè)的成本管理和控制提供依據(jù)，從而提升企業(yè)的管理水平。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他企業(yè)不同，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本比較高，投入的資金量比較大，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金大多數(shù)都需要通過負(fù)債或借貸等方式進(jìn)行籌集，資金的成本也比較高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其要重視成本分析，將成本分析工作作為企業(yè)管理的一個重點(diǎn)。

2.1 土地開發(fā)成本分析

隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國的城市規(guī)模呈現(xiàn)了一個迅速擴(kuò)張的過程。自從國家推行城鎮(zhèn)土地使用制度改革以后，土地由原先的無償使用開始轉(zhuǎn)為有償使用，這一政策使得城鄉(xiāng)的土地利用率大大提高了，并使得土地的價值發(fā)生了飛躍式的上升。在這種背景下，土地開發(fā)成本成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成中最重要的因素，近些年來，層出不窮的“地王”現(xiàn)象就充分顯示了這一點(diǎn)。土地成本主要由交納的土地出讓金、土地上原有的房屋、設(shè)施等拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等組成。土地開發(fā)成本過高往往是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本居高不下，房價高企的重要原因。

2.2 建筑安裝成本分析

建筑安裝成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成中的另一重要組成部分，在一些中小企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，這一部分往往占到了40%到60%左右。建筑施工成本主要是指直接用于房地產(chǎn)工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，其包涵的內(nèi)容和項(xiàng)目比較多，大體上可以分為兩類：主體建筑工程費(fèi)用和主體安裝工程費(fèi)用。

與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他成本相比，這一部分的成本對于企業(yè)來說是比較固定的，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝成本的額度范圍相差都不大。不過隨著建筑安裝水平的不斷提升，技術(shù)的進(jìn)步以及新型材料的使用，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過設(shè)備的選擇、材料的應(yīng)用以及施工隊伍的選擇等來進(jìn)行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項(xiàng)目施工的時候，要在保證工程質(zhì)量的前提下，對于這一部分的成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，從而降低企業(yè)的開發(fā)成本。

2.3 政府稅費(fèi)分析

稅費(fèi)成本在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總成本中所占的比例也比較大，一般在15%~25%左右。這一部分主要包括與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)相關(guān)的稅收，其中有土地增值稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅，以及企業(yè)所得稅等。除了向國家繳納的稅收之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要向地方政府繳納一定的行政費(fèi)用，例如征地管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、市政配套費(fèi)等等，這些費(fèi)用一般名目繁多且規(guī)范性比較差。

2.4 期間費(fèi)用分析

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用主要是指企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的過程中所發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及財務(wù)費(fèi)用。銷售費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了銷售房產(chǎn)所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用；管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行政管理部門在經(jīng)營管理的過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用；財務(wù)費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了籌集開發(fā)所需的資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借貸資金的利息、所發(fā)行債券的手續(xù)費(fèi)等。

3 基于成本分析的企業(yè)成本管理與控制對策

3.1 運(yùn)用價值鏈理論，實(shí)現(xiàn)整體成本的控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對價值鏈理論進(jìn)行充分運(yùn)用，將企業(yè)內(nèi)部各個活動通過價值的形式鏈接在一起，并延伸到企業(yè)的外部，將設(shè)計單位、施工單位以及其他相關(guān)部門都納入到價值控制的范圍中來，從而擴(kuò)大企業(yè)資源的利用范圍，達(dá)到優(yōu)化企業(yè)價值鏈，資源最佳配置的目的。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度比較高，產(chǎn)業(yè)價值鏈比較長，其中包括前期的市場調(diào)研、土地的招投標(biāo)、籌資和融資、建筑設(shè)計、機(jī)械設(shè)備供應(yīng)、建筑安裝、廣告投放、銷售、物業(yè)管理等一系列環(huán)節(jié)，并且這些環(huán)節(jié)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性和連續(xù)性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該充分運(yùn)用價值鏈理論，將所有的環(huán)節(jié)通過價值鏈的形式形成一個整體，企業(yè)在進(jìn)行成本控制和管理的時候，應(yīng)該從整個價值鏈出發(fā)，追求整體成本費(fèi)用最小化和利潤最大化。

3.2 合理地控制土地開發(fā)成本

土地開發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)成本中所占的比重越來越大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要對這一部分成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，尤其要重視做到土地征收的理性化，合理地進(jìn)行土地征收工作。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要對國家的宏觀政策進(jìn)行充分的研究，在土地征收的過程中要向國家政策所鼓勵和引導(dǎo)的方向發(fā)展，千萬不能與國家的政策方向背道而馳。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要進(jìn)行充分的市場調(diào)研，準(zhǔn)確地進(jìn)行自身的市場定位，制定正確的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，不能盲目地高價拿地、搶地，以免造成企業(yè)開發(fā)成本過高。另外，企業(yè)在土地征收的過程中要進(jìn)行科學(xué)合理的評估，一定要對于企業(yè)的盈利空間進(jìn)行嚴(yán)格的估算，從而測算出合理的土地征收價格。

3.3 加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的事前成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目成本主要體現(xiàn)在事前的項(xiàng)目調(diào)研、招投標(biāo)，事中的施工以及事后的預(yù)決算等。我國的房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的工程成本控制主要集中于對施工結(jié)算的成本控制，然而，經(jīng)過大量的實(shí)踐證明，施工階段對于項(xiàng)目成本控制的影響只占到一小部分，而事前的項(xiàng)目調(diào)研、招投標(biāo)以及設(shè)計方案等對于成本的影響往往被忽視。首先，成本預(yù)測分析是事前成本控制的首要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，一定要進(jìn)行合理的成本預(yù)測分析，對于項(xiàng)目開發(fā)可能發(fā)生的成本，包括土地成本、建設(shè)成本、籌集成本、政府稅費(fèi)等進(jìn)行測算，并與開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)期售價相結(jié)合計算出企業(yè)存在的盈利空間，從而判斷項(xiàng)目的可行性。其次，建筑設(shè)計也是房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本控制的重要因素。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，設(shè)計費(fèi)用在房地產(chǎn)工程總投資的比重只占到5%左右，但是其對于項(xiàng)目成本的影響程度卻高達(dá)75%，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對于設(shè)計方案進(jìn)行深入的選擇，對于設(shè)計方案給企業(yè)后期的成本帶來的影響進(jìn)行評估，從而選擇最佳的設(shè)計方案。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要設(shè)計科學(xué)的招投標(biāo)方案，從而達(dá)到成本控制的目的。

3.4 加強(qiáng)工程建設(shè)的成本控制

工程建設(shè)施工成本在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體成本中所占的比重一般在10%到15%之間，雖然比例不是很大，但是施工過程中發(fā)生的返工、工程變更、浪費(fèi)等可能性卻比較大，很容易造成工程預(yù)算超支。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要加強(qiáng)對于工程建設(shè)的成本控制，建立科學(xué)合理的施工組織和制度，嚴(yán)格控制工程的質(zhì)量和完工進(jìn)度，保證工程成本費(fèi)用能夠在預(yù)算的范圍內(nèi)。

3.5 加強(qiáng)籌集成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用中，財務(wù)費(fèi)用一般所占的比重最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于資金的需求量非常大，企業(yè)的財務(wù)杠桿比重很大，籌資成本會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤水平，甚至?xí)P(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡。隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪調(diào)控以及銀行信貸的不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的籌資難度越來越大，籌資的成本越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要不斷擴(kuò)寬籌資渠道，積極利用多種形式為企業(yè)籌資資金，降低企業(yè)的籌資成本。

4 結(jié)語

成本分析與控制對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理至關(guān)重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要做好成本分析工作，對于成本的構(gòu)成以及發(fā)生的因素進(jìn)行充分的評估，并以此為依據(jù)做好企業(yè)的成本控制工作，從而降低企業(yè)的成本費(fèi)用，提升企業(yè)的利潤空間。

[1]殷平,費(fèi)維鳳.加強(qiáng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本管理 不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2011(17).

[2]戴海中.論我國房地產(chǎn)企業(yè)成本管理競爭戰(zhàn)略發(fā)展[J].中國商界(下半月),2010(06).

[3]李春兒.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理措施研究[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2013(08).