淺談房地產(chǎn)測繪中面積測算的若干問題

陳文佳

(蕪湖市房地產(chǎn)登記管理處，安徽 蕪湖 241000)

一 房地產(chǎn)測繪概述

(一)房地產(chǎn)測繪定義

房地產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、質(zhì)量等自然狀況以及權(quán)屬、用途、性質(zhì)、利用狀況等社會(huì)屬性的專業(yè)測繪。

(二)房地產(chǎn)測繪分類

房地產(chǎn)測繪細(xì)分為房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪主要是房產(chǎn)平面控制測量，是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬狀況的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪主要是指房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算等，生成房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、薄、數(shù)據(jù)等。

二 房地產(chǎn)測繪特點(diǎn)

(一)測圖比例尺大

房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進(jìn)行，圖上表示的內(nèi)容較多，有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素，都必須清晰準(zhǔn)確地注記，因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國大比例尺系列的圖紙一般都是1∶500或1∶1000，房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分層分戶平面圖的比例尺更大，一般1∶300、1∶200等。

(二)測繪成果具有法律約束力

房地產(chǎn)測繪成果經(jīng)房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)后，具有約束力，它是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)交易、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù)。

(三)測繪成果精度要求高

地形圖上的要素成果，一般可從圖上索取或量去，其點(diǎn)位中誤差在±0.5－0.6mm以內(nèi)，其精度可以滿足城市規(guī)劃對地物精度的要求。但房地產(chǎn)測繪例如界址點(diǎn)的坐標(biāo)、房屋的建筑面積等的量算精度要求比較高，不能直接從圖上量取，而必須實(shí)測、實(shí)算。

(四)要求修測、補(bǔ)測、變更測量及時(shí)

城市基本地形圖的復(fù)測周期一般5－10年，而房地產(chǎn)測繪的復(fù)測周期不能按幾年測算，城市的擴(kuò)大要求及時(shí)對房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測，對房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)應(yīng)及時(shí)修測，對房屋和用地的自然狀況改變(非權(quán)屬變化)也要及時(shí)變更，以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)勢性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊與實(shí)地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪成果要及時(shí)變更，平面圖應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)測。

(五)房地產(chǎn)測繪人員既要懂測繪、更要懂房地產(chǎn)

房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)政策性、專業(yè)性都很強(qiáng)的工作，尤其是政策的掌握占主導(dǎo)地位。從事房地產(chǎn)測繪的人員不僅要具備房產(chǎn)測繪專業(yè)知識(shí)，熟練掌握測繪技術(shù)，準(zhǔn)確運(yùn)用各種測繪方法，還需要學(xué)習(xí)和掌握與房地產(chǎn)相關(guān)的規(guī)劃、土地、房產(chǎn)交易、權(quán)屬登記、物業(yè)、房屋設(shè)計(jì)、人防、消防等各個(gè)門類中相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)定，才能保證測繪成果的合法、公正、準(zhǔn)確，維護(hù)相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

三 房屋面積測算中的幾點(diǎn)問題

面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。

(一)關(guān)于層高問題

《房產(chǎn)測量規(guī)范》在有關(guān)房屋面積測算中規(guī)定計(jì)算房屋建筑面積的建筑物的層高必須超過2.20m(含2.20m)，層高低于2.20m的建筑物都不能計(jì)算房屋的建筑面積。

房屋的層高定義為:房屋上下兩層樓面、或樓面至地面、或樓面至屋頂面的垂直距離，即房屋層高測量的參照面選擇的是樓面、地面和屋頂面。因此房屋面積測算中的層高2.20m以上指的是樓面層高，而不是凈高。

(二)關(guān)于斜坡屋面

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。斜屋面頂?shù)姆课菔侵冈诜课菸蓓敾蛱烀嫔狭碛幸挥谰玫?，可供人們居住用的或?chǔ)存物品用的斜面屋頂房屋，測繪時(shí)直接“切取”2.20m的高度計(jì)算面積。

(三)關(guān)于飄窗問題

建設(shè)部文件規(guī)定:對傾斜弧狀等非垂直墻體的房屋、層高2.20m以上的部位，要計(jì)算面積;而房屋墻體向外傾斜、超出底線外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。也就是說，有臺(tái)階的飄窗，只要層高不超過2.20m，不予計(jì)算面積，而層高超過2.20m的落地飄窗有效地?cái)U(kuò)大了房屋的實(shí)際使用面積，所以應(yīng)納入房屋產(chǎn)權(quán)面積。

(四)關(guān)于躍層戶室中的內(nèi)樓梯

躍層戶室中的內(nèi)樓梯是連結(jié)上下層的必須通道，若不計(jì)算面積，確權(quán)時(shí)房產(chǎn)證上也無此樓梯部位面積，顯然不合理。因此，無論是否建造均應(yīng)按自然層計(jì)算面積確權(quán)。

(五)關(guān)于陽臺(tái)面積的計(jì)算

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算，未封閉的的陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，而露臺(tái)沒有頂蓋所以不予計(jì)算面積。

對于部份覆蓋的頂蓋，沒有完全覆蓋的那部分算為沒有頂蓋，不予計(jì)算面積;投影下來的面積的一半作為是否計(jì)算面積的標(biāo)準(zhǔn);投影下來的面積應(yīng)大于圍護(hù)結(jié)構(gòu)的1/2，否則不予計(jì)算面積。

四 房地產(chǎn)測繪的作用

(一)房地產(chǎn)測繪成果作為證明房屋面積、界線范圍、地理位置等的依據(jù)文件被用于房地產(chǎn)登記中。

(二)房地產(chǎn)測繪成果主要是為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍服務(wù)的，是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料，也是房地產(chǎn)各種管理的重要依據(jù)。

(三)房地產(chǎn)測繪成果是進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)契稅的征收、房地產(chǎn)租賃活動(dòng)、交易活動(dòng)的主要依據(jù)，也是進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)保險(xiǎn)服務(wù)不可缺少的依據(jù)。

(四)房地產(chǎn)測繪成果給城市的整體建設(shè)布局、住房制度的改革、老城區(qū)的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據(jù)。也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、市政工程、公用事業(yè)、環(huán)保、綠化、社會(huì)治安、文教衛(wèi)生、水利、旅游、地下管網(wǎng)、通訊、電、氣等提供基礎(chǔ)資料和有關(guān)信息。它的服務(wù)具有廣泛性。

(五)房地產(chǎn)測繪成果是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息，同時(shí)也是城市大比例圖更新的主要基礎(chǔ)資料，是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的重要依據(jù)和數(shù)據(jù)來源。

五 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)測繪涉及千家萬戶，是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性都很強(qiáng)的工作。為了保證測繪精確性和準(zhǔn)確性，對于從事房地產(chǎn)測量及信息管理的工作人員應(yīng)全面了解房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)，熟練掌握現(xiàn)代化房地產(chǎn)測繪手段，更好地為城鄉(xiāng)居民服務(wù)。