房地產(chǎn)公司成本管理探析

韓春梅

（沈陽(yáng)港豐巨寶房產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)部，遼寧 沈陽(yáng) 110167）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇等因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已瀕臨結(jié)束，利潤(rùn)空間的日漸縮小，所以，加強(qiáng)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提高市場(chǎng)占有率以及提高經(jīng)濟(jì)效益以及保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)重要途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中存在的問題

（一）成本管理意識(shí)薄弱

近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理核算方式主要是在工程結(jié)束后，但是房地產(chǎn)企業(yè)投資時(shí)間長(zhǎng)，資金總額投入量大，以至于現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)企業(yè)定義為高利潤(rùn)的行業(yè)，由于這其中涉及的各種影響因素比較多、不確定性大，很難控制，這就形成了企業(yè)管理者對(duì)成本管理的概念和意識(shí)不明確，缺乏對(duì)成本管理的全面把握，大大降低了成本管理的重要性。比如說，國(guó)家出臺(tái)的對(duì)土地政策的調(diào)整、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)度、建筑材料的價(jià)格隨市場(chǎng)的波動(dòng)情況以及房地產(chǎn)企業(yè)管理者的管理水平高低參差不齊等諸多因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的成本管理產(chǎn)生一些阻力。而一些房地產(chǎn)企業(yè)恰恰就是因?yàn)槿狈Τ杀竟芾淼南到y(tǒng)理念，不能夠全局把握企業(yè)的成本控制，以至于企業(yè)會(huì)喪失企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，更有甚者還會(huì)喪失了長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的能力。

（二）成本管理機(jī)制和模式不健全

1.缺少一條完整的成本管理鏈條。目前，市場(chǎng)大部分企業(yè)只注重對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本的計(jì)算，而沒有進(jìn)行全面的計(jì)算，特別對(duì)于原料的采購(gòu)與房屋的銷售、服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計(jì)算并沒有給予足夠的重視，無法形成一個(gè)系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條。而且，絕大多數(shù)企業(yè)只關(guān)注眼前利益，沒有把企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展放在第一位，過于重視企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的占有率和企業(yè)利潤(rùn)，沒有形成一套合理、完整的成本管理系統(tǒng)，這大大降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的組織管理模式不利于項(xiàng)目的成本管理，管理機(jī)制不健全，容易產(chǎn)生多頭管理的弊端。人員權(quán)限設(shè)置不明確，審批過程復(fù)雜，對(duì)于一些開發(fā)周期較長(zhǎng)，過程復(fù)雜，在實(shí)施過程中涉及到眾多的決策的項(xiàng)目而言，各級(jí)財(cái)務(wù)人員、管理人員要根據(jù)自己的權(quán)限范圍進(jìn)行審批，由于時(shí)間上的差距，這些常常會(huì)阻礙項(xiàng)目的進(jìn)度要求。另外，如果公司開發(fā)的項(xiàng)目比較多，在一些人力資源配備上也不能夠滿足這種組織管理模式的需要。人員素質(zhì)不太高，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，公司的各個(gè)職能部門協(xié)調(diào)難度加大。所以，應(yīng)該根據(jù)各地區(qū)各個(gè)時(shí)間段不同的發(fā)展情況，分地區(qū)、分項(xiàng)目實(shí)行多種項(xiàng)目管理模式。

（三）成本管理方法比較落后

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目中成本預(yù)測(cè)方式和方法滯后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理核算方式主要是在工程結(jié)束后，這種成本方法無法及時(shí)的收集、處理生產(chǎn)過程中出現(xiàn)的數(shù)據(jù)信息，一些管理財(cái)務(wù)人員無法對(duì)其成本管理出現(xiàn)的問題提出切實(shí)可行的解決方案，以至于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低下，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力減弱。另外，成本管理的一些核算方法與當(dāng)前的社會(huì)需要不能適應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核算主要依據(jù)的是財(cái)務(wù)核算，但財(cái)務(wù)核算有時(shí)效性的限制，以至于預(yù)期情況和實(shí)際情況會(huì)有偏差。最后，由于缺乏事前決策與事中控制，成本管理過程中核算體系只能夠依照規(guī)章進(jìn)行，這可能就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本出現(xiàn)不可挽回的局面。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，與普通企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不盡相同，所以一些會(huì)計(jì)科目的設(shè)置和核算不健全，主觀因素和判斷比較多，所以很多成本管理方法都是在摸索中前進(jìn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的完善措施

（一）加強(qiáng)管理人員成本管理意識(shí)

1.切實(shí)做好各個(gè)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目成本管理。項(xiàng)目成本控制主要是指，通過建立起以項(xiàng)目經(jīng)理作為工程核心的項(xiàng)目成本的控制體系，將成本管理工作按照責(zé)任制實(shí)行科學(xué)分工，并將項(xiàng)目的成本目標(biāo)分散以及落實(shí)到有關(guān)部門、個(gè)人中，從而防止項(xiàng)目成本的控制出現(xiàn)人人有責(zé)卻人人不管的現(xiàn)象[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般工期長(zhǎng)，項(xiàng)目成本控制需要建立成本控制責(zé)任制。項(xiàng)目工程中一些項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員、財(cái)務(wù)人員、技術(shù)人員、施工人員等等都需要建立相應(yīng)的責(zé)任機(jī)制，做到某項(xiàng)職責(zé)具體到某個(gè)人的模式。因此，當(dāng)前這樣一個(gè)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)時(shí)期，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)健實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)、高收益，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中的所有員工以及管理人員自身的成本管理意識(shí)，樹立全員性的成本控制觀念。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估需要企業(yè)自身加強(qiáng)成本管理工作，承擔(dān)相應(yīng)的施工價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，并制定一套科學(xué)、有效的管理機(jī)制，形成企業(yè)特色的一套定額管理模式。我們知道，在工程的實(shí)施過程中，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)壓力，這對(duì)于工程的進(jìn)程具有重要的影響，且在一定程度上產(chǎn)生了阻礙作用，因此，為了確保成本管理工作順利展開，解決成本管理中的問題，我們需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)，確保其具有切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估手段，然后制定出科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，進(jìn)而使成本管理工作的順利進(jìn)行。

（二）建立健全的成本管理機(jī)制

1.在成本管理過程中，我們要始終堅(jiān)持職責(zé)與權(quán)限相互結(jié)合的工作原則，做到有功必有賞、有錯(cuò)必有罰的獎(jiǎng)罰機(jī)制，這不僅能夠能提高員工的積極性與主動(dòng)性，還能使房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理工作能夠健康、科學(xué)發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)的管理層中，建立必要的監(jiān)督考核機(jī)制，制定以及完善該行業(yè)有關(guān)于成本方面的責(zé)任制度以及成本的監(jiān)督策略，把房地產(chǎn)的成本管理作為重中之重，成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的成本控制指標(biāo)，要高效的運(yùn)行整個(gè)行業(yè)，必須加強(qiáng)成本管理工作從而健全房地產(chǎn)開發(fā)中的成本管理工作。

2.還要?jiǎng)?chuàng)新成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)一般是傳統(tǒng)成本管理，只是事后進(jìn)行核算，所以建立全過程的、動(dòng)態(tài)的成本管理，并且要重視企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的管理。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要建立戰(zhàn)略成本管理機(jī)制，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并把兩者協(xié)調(diào)起來進(jìn)行統(tǒng)籌管理。例如萬科的EAS成本管理信息系統(tǒng)，可以對(duì)成本管理過程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)。一個(gè)好的管理環(huán)境直接影響到管理水平的后果，成本管理需要企業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)要達(dá)到一個(gè)高度，創(chuàng)新成本管理理論、提高企業(yè)系統(tǒng)的信息化程度都需要一個(gè)高素質(zhì)隊(duì)伍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想真正的全面開展成本管理工作，就要不斷提高企業(yè)的管理水平，提高員工素質(zhì)，多向成功的企業(yè)學(xué)習(xí)。

（三）完善成本管理核算方法

1.建立完善的企業(yè)財(cái)務(wù)制度，特別是會(huì)計(jì)規(guī)范體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目大、周期長(zhǎng)，應(yīng)視具體情況來進(jìn)行成本核算，合理選用會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)和稅金繳納等方面比較特殊，并且它的會(huì)計(jì)處理和其他行業(yè)的企業(yè)相比有很大出入。在不影響對(duì)外的統(tǒng)一財(cái)務(wù)報(bào)告提供的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行自主增設(shè)、分拆、合并，可以借用已逐步停止執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中的會(huì)計(jì)科目，對(duì)不存在的交易和事項(xiàng)可以不設(shè)置相關(guān)的會(huì)計(jì)科目[2]。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)事前、事中、事后控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要針對(duì)開發(fā)的各個(gè)階段對(duì)成本進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)之前，要對(duì)管理項(xiàng)目做一個(gè)全面預(yù)算，整體規(guī)劃，這會(huì)大大有利于以后工作的順利展開。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，針對(duì)開發(fā)的每個(gè)階段，根據(jù)不同的成本性態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)的成本進(jìn)行分析、管理，找出成本可以控制的空間，實(shí)現(xiàn)成本的有效管理和控制。在房地產(chǎn)開發(fā)的后期，一定不要放松懈怠。開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后，一般不需要成本、費(fèi)用的投入，所以也幾乎不用進(jìn)行成本管理。但是，項(xiàng)目完工以后仍然需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成本進(jìn)行管理，此時(shí)的管理重點(diǎn)對(duì)建立的成本管理體系進(jìn)行分析，對(duì)于一些如投資回收期、全成本均價(jià)等指標(biāo)分析，分析實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的偏差，進(jìn)而去總結(jié)成本管理的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，積累歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，供后續(xù)項(xiàng)目的成本管理參考借鑒。

四、結(jié)論

綜上所述，我們可以看到，成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益乃至于具備核心競(jìng)爭(zhēng)力具有關(guān)鍵意義。文章從以上三個(gè)角度考慮房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的狀況為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一個(gè)漫長(zhǎng)而又艱巨的過程，想要做到提高成本管理的效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作意義重大。

[1]趙會(huì)松.分析房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中存在的問題及對(duì)策[J].新財(cái)經(jīng)，2013（2）.

[2]黃玉嶺.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問題分析[J].企業(yè)研究，2012（14）.