我國房地產金融風險及防范研究

黃元林

（重慶農村商業(yè)銀行云陽支行，重慶 404500）

一、引言

近年來，我國經濟的快速發(fā)展和經濟全球化速度的加快，造成了房地產金融風險現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)。針對這種情況，國家相關部門陸續(xù)制定了諸多相關的政策和規(guī)定來確保房地產市場的有序健康發(fā)展。其中，房地產金融市場的風險問題受到了人們普遍關注。房地產金融作為房地產業(yè)發(fā)展的關鍵一環(huán)，房地產金融風險在很大程度上關系到房地產業(yè)和房地產金融業(yè)能否持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，還關系到整個金融業(yè)和國民經濟的穩(wěn)定和發(fā)展。

二、我國房地產金融風險出現(xiàn)的原因

我國房地產金融風險出現(xiàn)的原因很多，可以概括為內外兩種形式的原因。

（一）內部原因

房地產金融風險出現(xiàn)的內部原因可以概括為以下幾個方面：

1.缺乏自有資金，并且存在較為單調的融資渠道，商業(yè)銀行是房地產投資項目風險的主要來源。投資金額大和回收期長等特點在很大程度上決定了房地產投資項目所涉及的開發(fā)人員沒有滿足投資所需的自有資金，這就決定了資金的主要來源是銀行信貸。銀行信貸對開發(fā)人員的幫助貫穿整個過程。

2.信息不均。信息不均在房地產金融業(yè)中是廣泛存在的問題，在開展信貸時，貸款人出于獲得高額收益的目的，常常會出現(xiàn)隱瞞信息和挪用貸款資金等問題，進而導致道德風險的出現(xiàn)。這很可能引發(fā)銀行對貸款人的信息了解甚少，進而很難對其償還能力和貸款的風險進行準確的評價。

3.抵押物風險。出于對風險進行有效控制的目的，近些年，絕大多數(shù)的貸款都通過抵押的形式發(fā)放，銀行按照交易價格以及評估價格對抵押物進行價值判斷。因為信息不均等問題使得交易價格存在著很多不確定的因素。

（二）外部原因

房地產金融風險在受到內部問題影響的同時還多多少少受外部因素的影響，這些影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.國家政策法規(guī)發(fā)生變動。當國家經濟發(fā)展方針、政策和法律、法規(guī)等發(fā)生變動時，在很大程度上會引發(fā)房地產金融市場的各種問題的出現(xiàn)，進而制約房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，導致房地產金融風險的出現(xiàn)。

2.國際經濟的變化引發(fā)的匯率變動和本國利率變動。國際經濟的變化引發(fā)的匯率變動，本國經濟市場發(fā)生變動往往由利率體現(xiàn)出來，這樣制約開發(fā)商投資房地產的活動的正常進行，引發(fā)房地產金融風險的變動，使得房地產金融市場的動蕩增強。

三、我國房地產金融風險問題

房地產金融風險伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展而出現(xiàn)，對企業(yè)的正常運營及長足發(fā)展都起到非常大的阻礙作用。從當前情況來看，市場機制下的金融風險還沒有行之有效的對應策略，這就導致房地產金融風險具有諸多的問題，這些問題主要體現(xiàn)在：

（一）不注重國家宏觀調控以及相關法律法規(guī)的制定

在對房地產金融風險進行管理的過程中，國家宏觀調控缺乏連續(xù)性，僅僅是當房地產金融風險發(fā)生漏洞時才啟用宏觀調控，不能夠對房地產金融風險進行實時跟蹤觀察，這種亡羊補牢的做法很難奏效。此外，不能夠及時建立健全房地產金融風險的相關法律法規(guī)。

（二）未能建立房地產金融風險防范機制

近些年，我國的房地產金融風險機制日益健全，并在很多方面發(fā)揮其功效。房地產行業(yè)的相關主管部門都對金融風險做出較為詳細的分析及預測，但是仍未有金融風險的完善防范機制，這對于房地產企業(yè)的持續(xù)發(fā)展是極大的威脅。

（三）信息問題

道德風險所涉及的一些重要信息作為連接個人和企業(yè)投資決策的紐帶，信息不清楚或者信息偏差很有可能提升逆向選擇和道德風險的資金投入，引發(fā)決策錯誤以及和資源分配的低效率等問題的出現(xiàn)，進而擾亂房地產金融風險市場的正常秩序。

四、房地產金融風險的防范

進行房地產金融風險的防范工作需從如下幾點進行：

（一）注重國家宏觀調控，建立健全房地產金融的法律環(huán)境

就國家來說，較為穩(wěn)定的房地產金融市場是國家穩(wěn)定和經濟健康發(fā)展的主要前提，因此，國家需要注重對房地產金融市場的宏觀調控，參照國內國際實況來制定科學合理的政策、法規(guī)，確保房地產金融市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產金融風險的出現(xiàn)頻率。

（二）建立健全房地產金融風險防范機制和風險預警系統(tǒng)

近些年，雖然房地產金融風險防范工作在我國有所發(fā)展，但是仍然存在諸多問題，特別是不能夠采取行之有效的措施進行房地產金融風險防范工作，所以，應該建立健全房地產金融風險防范機制和風險警報系統(tǒng)。

（三）注重對房地產金融的監(jiān)督和管理

就實際情況而言，道德風險出現(xiàn)在信息不均的情況之下，經濟市場的成熟度的重要體現(xiàn)就是信息不均的程度。程度高，則證明不成熟；若是程度低，則證明成熟。對經濟市場進行的監(jiān)督和管理在很大程度上確保了信息的詳細和可靠程度。出于避免舞弊和隱瞞等問題的發(fā)生的目的，應該設置單獨的監(jiān)督管理部門，注重對房地產金融的監(jiān)督和管理，對各種違規(guī)行為進行監(jiān)督和管理。

五、結語

鑒于我國的房地產金融風險和防范與國內國際形勢的發(fā)展變化相一致，需要及時做出調整以適應經濟發(fā)展的要求。房地產金融風險的防范還應該參考相關的風險管理的經驗和方法，分內外兩個部分分別進行防范和控制。經過上述專門的分類，進行房地產金融風險的防范將變得較為輕松和方便。

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