淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資方式

甘樟強

（寧波城投置業(yè)有限公司，浙江 寧波 315040）

一、企業(yè)融資渠道和方式

房地產(chǎn)企業(yè)是一個高投入、高回報并且高風險的行業(yè)，充裕的資金是保證房地產(chǎn)企業(yè)正常運作的前提。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場的日益成熟，資金問題已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的制約因素。因此，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，實現(xiàn)優(yōu)勝略汰是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

融資渠道主要是指房地產(chǎn)籌措資金的方向，充分了解房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有利于房地產(chǎn)企業(yè)正確的開拓和利用融資渠道，目前房地產(chǎn)的融資渠道有六種，分別是銀行信貸、非銀行金融機構(gòu)資金、其他企業(yè)拆借資金、民間信貸、自留資金以及外商資金。

融資方式指的是房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的具體方式，一般企業(yè)的融資方式包括兩種，一種是內(nèi)部融資，指企業(yè)將自身的留存收益和折舊轉(zhuǎn)化成投資的過程。這種融資方式不會產(chǎn)生融資費用，其融資能力主要是取決于企業(yè)的利潤水平。另一種是外部融資，指的是吸收其他經(jīng)濟主體的資金，轉(zhuǎn)化成為自己的投資過程。一般只有當內(nèi)部融資無法滿足企業(yè)需要的時候才需要進行外部融資，外部融資需要支付一定的融資費用，基本有銀行貸款、股票、發(fā)行債券等等。

二、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)融資渠道和方式的選擇，除了受到本身企業(yè)狀況的影響之外，還受到了外界因素的影響，例如金融體制等等。以下就介紹幾種我國常見的房地產(chǎn)融資方式的情況。

（一）銀行貸款

從目前房地產(chǎn)的趨勢來看，銀行貸款仍舊是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道。和上市融資相比，銀行貸款的手續(xù)較為簡單和快捷，并且銀行貸款的成本相對于上市融資也是低的，因此成為我國房地產(chǎn)目前最為重要的融資方式。目前銀行貸款的最基本方式有三種，分別為信用貸款、擔保貸款以及抵押貸款。而就我國的房地產(chǎn)融資一般以信用貸款為主，為具體的房地產(chǎn)項目提供長期性的資金。而抵押貸款在近些年也是發(fā)展迅速，但是一般適用于一些特定的項目。

從20 世紀末開始，房地產(chǎn)市場開始蓬勃地發(fā)展起來，最初的資金來源僅限于商業(yè)銀行。可以說房地產(chǎn)發(fā)展能夠發(fā)展到如今的境地也多源于銀行源源不斷的資金輸送。當然，房地產(chǎn)的高回報率也大力推動了銀行的發(fā)展。當然，隨著國家對于房地產(chǎn)風險認識的提高，銀行機制對于房地產(chǎn)的貸款政策也再在明顯的收緊，這對于一些資金不足想要通過銀行貸款融資的中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是巨大的打擊。目前，國家針對房地產(chǎn)加大力度防范信貸風險，一方面提高了銀行貸款的準入條件，另一方面，對于房地產(chǎn)的個人按揭貸款也有嚴格的規(guī)定。房地產(chǎn)通過銀行融資的門檻也是逐年加高。

（二）上市融資

隨著我國資本市場的日益完善，一些房地產(chǎn)企業(yè)可以通過股份制經(jīng)營，上市發(fā)行股票來進行資金的籌措。上市融資的方式一般出現(xiàn)在一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)，其融資規(guī)模一般較大，并且上市融資無需向投資者還本付息，降低了企業(yè)的經(jīng)營成本。

房地產(chǎn)進行上市融資的方式主要有兩種，一種是首次發(fā)行股票上市（IPO），即滿足上市的條件并且經(jīng)過建設部推薦證監(jiān)會予以批準的房地產(chǎn)股份制企業(yè)通過首次發(fā)行股票進行資金的募集。另一種叫做借殼上市，即一般已經(jīng)上市的公司通過收購、兼并、控股房地產(chǎn)企業(yè)等方式進入了房地產(chǎn)行業(yè)，為房地產(chǎn)企業(yè)注入資金的方式。按照上市的地區(qū)來劃分，又可以分為境內(nèi)上市和境外上市兩種。

從理論上來講，股份制房地產(chǎn)企業(yè)的最佳途徑是公開上市，其一，企業(yè)沒有定期還本付息的壓力，可以規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營狀況出現(xiàn)起伏時所伴隨的財務風險；其二，借助上市公司的良好聲譽也可以吸引大量的投資，滿足房地產(chǎn)企業(yè)資金的需求；其三，房地產(chǎn)企業(yè)上市還可以借資本市場來完善公司的治理，優(yōu)化管理手段，提高企業(yè)的知名度。但是由于上市融資的限制條件較為復雜，并且審查也較為嚴格，因此IPO 的上市方式一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難滿足。從我國目前的情況來看，更多的企業(yè)采用了買殼上市的方式，首先不需要經(jīng)過審批和輔導期，其次不需要印花稅和承銷公司的費用，節(jié)約了成本，第三可以進行融資后，能夠通過配股、增股的方式來進行資金的募集。但是買殼上市過程中的財務風險、法律風險和經(jīng)營風險都很難規(guī)避。

（三）債券融資

房地產(chǎn)企業(yè)債券，是房地產(chǎn)為了融資而發(fā)行的借款信用憑證。資金供給者作為債權(quán)人享有到期收回本息的融資方式。在國外成熟的證券市場，債券融資是企業(yè)外部融資優(yōu)先考慮的方式。債券融資比起權(quán)益融資，其債券利息可以從稅前利潤直接扣除，并且具有直接、快捷、融資成本低等特點，對于絕大部分的房地產(chǎn)企業(yè)來說，利用房地產(chǎn)項目進行債券的發(fā)行是一種較為理想的融資渠道。

相比銀行貸款，債券融資的資金應用較為靈活，限制較少，可以供給企業(yè)借債的對象較多。而房地產(chǎn)企業(yè)債券和其他債券相比其收益回報率較高，在債券市場上可以買賣，具有盈利性、安全性和流通性，更加容易吸引投資者，使得企業(yè)能夠在短時間內(nèi)獲得所需要的資金。對于那些投資金額打，開發(fā)時間較長的房地產(chǎn)企業(yè)來講，為了得到穩(wěn)定的資金來源，發(fā)行長期債券是一種較好的選擇。而對于已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說買也可以發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，這樣在短期內(nèi)可以避免贖回風險。但是由于越來越多的房地產(chǎn)公司期望通過發(fā)行債券進行融資，因此市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級也越來越高，中小房地產(chǎn)企業(yè)仍舊很難通過該種方式進行融資。除此之外，我國債券市場本身存在著一些缺陷，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資方式的數(shù)量仍舊是少數(shù)的。

（四）房地產(chǎn)投資基金（REITs）

被定位為被動的投資工具的房地產(chǎn)投資基金，它主要的投資方向是那些建成并且能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收入流量的商業(yè)房地產(chǎn)以及適當?shù)耐顿Y于其他方面，通過被動的投資方式進行獲利。房地產(chǎn)投資的周期一般都比較長，其融資的方式也是歸屬于資本市場的范疇，但是銀行貸款無法滿足這個需求，而房地產(chǎn)投資基金剛好彌補了這個缺陷，具有分散投資、降低風險的運作特點。

房地產(chǎn)投資基金的發(fā)行可以由兩種方式，及公開發(fā)行和私募，而目前在中國一般只能采用私募資金的方式。并且在我國上市房地產(chǎn)信托投資基金沒有免稅優(yōu)惠，面臨雙重稅收壓力。并且由于政策限制，房地產(chǎn)投資基金不能夠參與空置土地和房地產(chǎn)的開發(fā)過程，并且其投資回報率也是比較高的。

（五）房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托一般指的是信托投資公司進行信托投資計劃的擬定，并且與投資者簽訂相關(guān)的信托投資合同，投資者將其合法資金委托給信托公司進行房地產(chǎn)投資。目前在我國進行信托融資較為常見的模式有三種，其一是類似銀行貸款的貸款類信托，這類信托方式可以針對不同的房地產(chǎn)企業(yè)、不同的項目和風險等從房地產(chǎn)資金需求的不同階段介入。其二是股權(quán)信托，即持有房地產(chǎn)企業(yè)的股份后再進行溢價回購。其三是收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，把具有可預測穩(wěn)定現(xiàn)金流入的受益權(quán)，通過信托轉(zhuǎn)讓給社會投資者。

房地產(chǎn)信托的融資方式較為靈活方便，資金的募集也不會受到限制，只要信托機構(gòu)認可，隨時可以進行信托產(chǎn)品的發(fā)行，對于企業(yè)的自身條件要求不高，適合大多數(shù)的企業(yè)。但是缺陷仍舊存在，例如限額規(guī)定、流動性較差等等。

三、結(jié)束語

住房問題既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題，穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)業(yè)是目前我國在城市化進程階段所必需的，房地產(chǎn)業(yè)仍將在國民經(jīng)濟中有著舉足輕重的地位。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，只有抓緊“資本”的稻草，先人一步，那么未來能夠生存下來的房地產(chǎn)企業(yè)大多就是融資多元化和資金實力強勁的開發(fā)商。