彭佳婧

（鄭州大學(xué)，河南鄭州450001）

1998 年我國(guó)實(shí)行住房商品化制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)憑借其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力強(qiáng)，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了雙倍放大效應(yīng)，并一度成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)實(shí)行土地使用制度市場(chǎng)化政策以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格一路高歌。這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象帶動(dòng)各行各業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了大量的房地產(chǎn)泡沫，如投資性需求的增加降低了普通居民的生活質(zhì)量，直接影響到社會(huì)的穩(wěn)定和發(fā)展，也使住房成為一個(gè)民生話題。就此，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格宏觀調(diào)控力度。就河南省而言，限購(gòu)、二手房交易稅和取消經(jīng)濟(jì)適用房等政策已然在中原區(qū)全面展開(kāi)，但是如此強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控并沒(méi)有壓低中原區(qū)的房?jī)r(jià)。作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)最為核心的省份，河南地區(qū)在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下房?jī)r(jià)又會(huì)有怎樣的波動(dòng)呢？究竟哪些因素影響了河南省房地產(chǎn)價(jià)格呢？[1]

一、河南房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)是指建筑地塊和建筑地塊上以房屋為主的永久性建筑物及其衍生的權(quán)利。[2]房地產(chǎn)業(yè)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被劃為不動(dòng)產(chǎn)，在統(tǒng)計(jì)上被劃分為第三產(chǎn)業(yè)。從購(gòu)置土地到建造成不動(dòng)產(chǎn)，少則數(shù)十萬(wàn)元，多則千萬(wàn)元，甚至數(shù)億元。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策也會(huì)影響到房地產(chǎn)投資熱度。[3]

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)分析

中原經(jīng)濟(jì)區(qū)作為河南發(fā)展的大背景給了河南房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)較大的舞臺(tái)?！皟刹蝗隆钡穆纷泳褪且恐滦统擎?zhèn)化作為引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)籌發(fā)展的道路。

首先，GDP 的增長(zhǎng)將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，人均GDP 處于800 美元至8000 美元時(shí)處在房產(chǎn)起飛和快速發(fā)展的時(shí)期。其中，3000 美元是分水嶺，此時(shí)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的需求膨脹，標(biāo)志一國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展階段。[4]數(shù)據(jù)顯示，2011 年我國(guó)人均GDP 為5414 美元。就區(qū)域而言，最高的上海與北京兩市分別為13259.136 美元和13114.27 美元，而河南省的人均GDP 是4602.96 美元，不及平均水平，卻處在國(guó)際經(jīng)驗(yàn)中需求最為旺盛的階段。這就意味著，當(dāng)上海市和北京市等區(qū)域經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)的支柱地位即將逐漸淡出之時(shí)，河南省地產(chǎn)業(yè)正如日中天一般蓬勃發(fā)展。

其次，城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)商品房產(chǎn)生剛性需求。根據(jù)世界主要工業(yè)化國(guó)家城市化進(jìn)程來(lái)看，當(dāng)工業(yè)化進(jìn)入中期階段或城鎮(zhèn)化水平超過(guò)30%以后，城鎮(zhèn)化進(jìn)程將明顯加快，直到超過(guò)70%，城鎮(zhèn)化速度才會(huì)減緩。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011 年我國(guó)城鎮(zhèn)化率實(shí)現(xiàn)51.27%，居于高位的上海和北京早已超出70%的上限，分別達(dá)到城鎮(zhèn)化率88.6%和85.0%，而位于中部地區(qū)的河南省城市化進(jìn)程相對(duì)緩慢，只有40.6%，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間還有很大。伴隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的逐步落實(shí)，河南已進(jìn)入城鎮(zhèn)化加速發(fā)展時(shí)期。由此我們可以預(yù)知未來(lái)一、二十年內(nèi)，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求也會(huì)相應(yīng)增加。[5]

此外，人口成為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展的另一個(gè)原因。從基數(shù)上看，河南人口總量大。從農(nóng)業(yè)人口角度看，河南還是農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)村人口占總?cè)丝诘?2.30%。據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，河南省共有農(nóng)民工2670 萬(wàn)，占河南全省總?cè)丝诘?4%。這樣大的在城市打工的群體造就了河南省近幾年的城市化快速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的剛性需求。[6]

綜上所述，伴隨著GDP 和城鎮(zhèn)化水平的提高，在河南這樣的人口大省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)還將有一定的上升空間。

（二）微觀經(jīng)濟(jì)分析

1.投資方面。房地產(chǎn)不但具有使用價(jià)值，而且具有價(jià)值。因此，它具有消費(fèi)和投資雙重屬性。目前，就國(guó)內(nèi)投資產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)飽受投資者歡迎。因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為固定資產(chǎn)受到銀行等金融機(jī)構(gòu)的青睞，而且，其保值增值能力強(qiáng)，不但可以投資賺取差價(jià)，還可以租售獲得收益。特別是近幾年，溫州炒房團(tuán)的介入和土地資源稀缺性以及城市化進(jìn)程使得住房的剛需和投資熱情同時(shí)高漲。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平先生認(rèn)為，中國(guó)有四大類(lèi)資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)：家庭存款、企業(yè)不投資資金、受賄款、國(guó)際熱錢(qián)。這些資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，拉升了中國(guó)房?jī)r(jià)。[7]河南省房地產(chǎn)年度投資占全社會(huì)全年固定資產(chǎn)投資比例逐年增大。年度投資總額由1994 年49.61 億元發(fā)展到2011 年2626.54 億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資尤其是2004 年以后，無(wú)論是房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)還是房地產(chǎn)投資額都有了顯著的增長(zhǎng)。

2.銷(xiāo)售方面。城市居民住宅剛性需求主要有三種類(lèi)型：新婚型、改善型、享受型。無(wú)論是剛性需求還是投資性需求都使得房?jī)r(jià)快速上漲。銷(xiāo)售量持續(xù)上漲，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積快速增加，這說(shuō)明今年房地產(chǎn)需求逐年增加。就河南商品房銷(xiāo)售額來(lái)看，由1994 年的16.43億元到2011 年的2196.81 億元的快速增長(zhǎng)，以及商品房銷(xiāo)售面積由1994 年的225.04 萬(wàn)平方米到2011 年的6275.16 萬(wàn)平方米的發(fā)展，我們可以看到河南房地產(chǎn)需求還是很強(qiáng)勁的。

3.供給和需求同時(shí)增長(zhǎng)。自1997 年至2011 年，河南省房屋竣工面積和商品房銷(xiāo)售面積都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。據(jù)調(diào)查，中國(guó)平均每戶擁有1.2 套住房，但是，中國(guó)住房問(wèn)題主要是分配不均勻而非總量供給不足。從總量上看，河南省房屋竣工面積增長(zhǎng)速度高于商品房銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)。這說(shuō)明河南省房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，也就解釋了為什么河南省出現(xiàn)“鬼城”等空置率高的問(wèn)題。但是由于河南省正在加快城市化的腳步，鑒于土地稀缺性和人口城市化等概念的加深，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)仍然看漲。由此得知，河南省房地產(chǎn)價(jià)格仍然處在價(jià)格波動(dòng)曲線的上升階段。

綜上所述，河南省房地產(chǎn)自1994 年以來(lái)，尤其是2004 年之后，一直處于較快發(fā)展的態(tài)勢(shì)?？偭可系脑鲩L(zhǎng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：投資和消費(fèi)。由圖顯示，河南省房地產(chǎn)業(yè)投資總額和銷(xiāo)售狀況都在增長(zhǎng)，供需曲線整體向右上方平移。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)影響因素

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，它具有消費(fèi)和投資雙重屬性。影響我國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)因素主要有國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、城市化率和房屋造價(jià)等。

1.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的核心指標(biāo)，也是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展水平的重要指標(biāo)。而宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是雙向影響的。如果宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣也就是GDP 指數(shù)下降的話，三大產(chǎn)業(yè)所涉及的領(lǐng)域都將受到影響。金融不景氣，企業(yè)合并或破產(chǎn)較多，人均收入減少，人們對(duì)市場(chǎng)看跌，這樣需求就會(huì)減少，相對(duì)而言存量住房就會(huì)增加，房地產(chǎn)供求矛盾結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。而當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)候，必然伴隨著居民收入的增加和投資需求的增加。人民對(duì)市場(chǎng)信心增強(qiáng)必然會(huì)出現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的態(tài)勢(shì)，此時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上升。[8]

2.人均可支配收入。人均可支配收入被認(rèn)為是消費(fèi)開(kāi)支的最重要決定性因素，常被用來(lái)衡量一國(guó)居民生活水平的變化情況。而居民人均可支配收入和房地產(chǎn)價(jià)格之間也存在一種緊密關(guān)系。在全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額不變的前提下，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入每增加100 元，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)就可以提高0.7813 個(gè)百分點(diǎn)。此外，居民可支配收入主要用于消費(fèi)和投資兩部分。鑒于房地產(chǎn)具有雙重屬性，因此，人均可支配收入越多，人們進(jìn)行投資和消費(fèi)的欲望和能力就越強(qiáng)。房屋相對(duì)于其他商品來(lái)說(shuō)，保值增值性強(qiáng)，這種特點(diǎn)導(dǎo)致人們用大量的資金進(jìn)行投資，促使房屋價(jià)格因供求關(guān)系影響而上升。理論上該變量和房?jī)r(jià)存在正相關(guān)性。

3.城市化率。城鎮(zhèn)化率又稱城市化度，一般采用人口統(tǒng)計(jì)學(xué)指標(biāo)，即城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?。它是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志，也是衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)社會(huì)組織程度和管理水平的重要指標(biāo)。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)要探索出一條“三化”協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展的路子，以城鎮(zhèn)化為引領(lǐng)，勢(shì)必會(huì)增加城市住房需求。理論上認(rèn)為，城市化率與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)。

4.房屋造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。工程造價(jià)、土地價(jià)格再加上其他經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售成本等構(gòu)成了房屋的造價(jià)，房屋的造價(jià)直接影響了商品住房的成本。因此，理論上該變量和商品住房的價(jià)格呈正相關(guān)。

二、實(shí)證分析：以河南省為例

（一）研究對(duì)象的選取

本文選取河南省歷年商品房數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)因素分析，以歷年河南省商品房?jī)r(jià)格作為被解釋變量，選用城市化率，人均可支配收入、房屋造價(jià)等三個(gè)方面做解釋變量對(duì)被解釋變量進(jìn)行擬合，以期求得擬合優(yōu)度。[9]

（二）模型的建立

對(duì)解釋變量進(jìn)行設(shè)定：城鎮(zhèn)化率(X1),人均可支配收入(X2),竣工房屋造價(jià)（X3）,隨機(jī)誤差項(xiàng)(u)。對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素還有很多，這里就把其他的影響因素納入隨機(jī)誤差項(xiàng)u。

對(duì)被解釋變量進(jìn)行設(shè)定：歷年商品房均價(jià)（Y）。這項(xiàng)數(shù)據(jù)是用河南省歷年商品房銷(xiāo)售總額除以歷年商品房竣工面積所得。

根據(jù)以上分析，設(shè)定經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型如下：

Y=b+b1*X1+b2*X2+b3*X3+u。其中，b、b1、b2、b3 為常數(shù)。本文收集了河南歷年數(shù)據(jù)如表一所示：

表一

（三）計(jì)量分析

本文通過(guò)eviews5 軟件進(jìn)行LS 實(shí)證分析得出方程：

對(duì)于給定的α=0.05，對(duì)方程中各個(gè)變量的T 統(tǒng)計(jì)量和P 值進(jìn)行檢驗(yàn)，可以看出X3 的P 值超出了給定的允許誤差范圍最大，說(shuō)明在檢驗(yàn)中不能拒絕原假設(shè)H0：β=0，也就是說(shuō)房屋造價(jià)對(duì)商品房的價(jià)格影響較小，可以忽略。從模型中去掉這個(gè)變量，在進(jìn)行方程的擬合，結(jié)果如下，回歸方程為：

對(duì)于給定的α=0.05，對(duì)方程中各個(gè)變量的T 統(tǒng)計(jì)量和P 值進(jìn)行檢驗(yàn)，X1 和X2 通過(guò)檢驗(yàn)，再對(duì)模型進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)、異方差檢驗(yàn)、自相關(guān)性檢驗(yàn)，都通過(guò)了檢驗(yàn)。方程的擬合優(yōu)度R2=0.940147，修正后的擬合很好，可信性高。而且X1 和X2 的系數(shù)為正數(shù)，說(shuō)明這兩個(gè)變量與房屋價(jià)格呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系，這與我們之前的理論也符合，符合經(jīng)濟(jì)意義。

三、結(jié)果分析與政策建議

通過(guò)對(duì)模型的建立和分析，我們了解了對(duì)于房屋價(jià)格起決定因素的兩個(gè)變量，基于計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型的結(jié)果與分析，本文有針對(duì)性地提出如下政策建議：

首先，注重城鎮(zhèn)化過(guò)程中土地供應(yīng)量的問(wèn)題。伴隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃上升為國(guó)家戰(zhàn)略，三化協(xié)調(diào)城鎮(zhèn)化作為引領(lǐng)對(duì)房?jī)r(jià)起到了決定性的作用。由此得知，河南省房?jī)r(jià)還將有持續(xù)走高的趨勢(shì)。因此，我們?cè)诮y(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地的過(guò)程中要穩(wěn)定土地的供應(yīng)量，降低土地的購(gòu)置成本。房?jī)r(jià)的上漲很大程度上取決于預(yù)期，如何使人們對(duì)房?jī)r(jià)有穩(wěn)定的心理預(yù)期，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的出現(xiàn)才是政府調(diào)控市場(chǎng)的目標(biāo)。政府可以在城鎮(zhèn)化過(guò)程中保證土地供應(yīng)量和土地購(gòu)置費(fèi)長(zhǎng)期處在一個(gè)合理的水平，這樣才能起到宏觀調(diào)控的作用。

其次，投資方式多元化。伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的可支配收入會(huì)不斷地上漲，而且由于銀行的存貸款利率較低，居民存錢(qián)意愿較弱。迫使大量資金流向高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的房產(chǎn)行業(yè)，推高了整個(gè)河南省的房?jī)r(jià)。因此，大力發(fā)展實(shí)業(yè)和股票、保險(xiǎn)、債券市場(chǎng)，促進(jìn)投資多元化，減少資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)才是釜底抽薪的方法。

最后，增加保障房供給，保證社會(huì)公平。城市化過(guò)程必定帶來(lái)大量的農(nóng)村人口進(jìn)城，這樣住房需求隨之增加。再加上河南省本來(lái)就是農(nóng)業(yè)和人口大省，城市化過(guò)程只能摸著石頭過(guò)河。這樣，加大保障房建設(shè)，重視竣工量而非開(kāi)工量成為解決供求問(wèn)題的重要手段。

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