文│本刊記者 方帥

面對人口老齡化所產(chǎn)生的一系列問題，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會于2011年設(shè)立老年住房委員會，從多途徑為房地產(chǎn)行業(yè)應對中國人口老齡化的挑戰(zhàn)作出探索。

在近日接受本刊記者專訪時，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼老年住區(qū)委員會主任朱中一特別指出：“我們國家人民基本處于未富先老的情況，我們目前的家庭結(jié)構(gòu)是“421”的家庭人口結(jié)構(gòu)，即夫婦二人上有4位老人下有1個孩子。養(yǎng)老問題迫切的同時需要注意到是，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展處于初級階段，還有諸多問題需正在探索。 ”

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有哪些特殊的地方？

朱中一：在亞洲范圍，日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)方面有很多的經(jīng)驗，特別是從2000年以來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)得到了快速發(fā)展。是我們學習借鑒的榜樣，中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和日本相比有中國特殊的地方，我們國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨五個問題，第一，中國人口基數(shù)大，再加上長期以來實行的計劃生育政策，老齡問題的基數(shù)特別大；第二，中國目前正處在全面建成小康社會的階段，中國未富先老的問題比較突出；第三，當前城鎮(zhèn)化進程加快，人口流動大，空巢老人情況比較突出，這也給傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老帶來了很多問題；第四，我們國家的民政福利養(yǎng)老機構(gòu)，總體數(shù)量不足，社會的養(yǎng)老機構(gòu)還沒有完全的建立健全，社會化的養(yǎng)老服務(wù)能力缺口很大，所以發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)迫在眉睫。第五，面臨迅速擴大的養(yǎng)老壓力，我們在理論、政策、制度、機制、市場方面還缺乏準備，所以我們一方面要看到現(xiàn)在存在的養(yǎng)老問題有必然性的一面，同時要正視我們面臨的這些問題，要下大力氣解決這些問題。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：中國的養(yǎng)老地產(chǎn)應該本著哪些原則去建設(shè)？

朱中一：養(yǎng)老地產(chǎn)應該以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系。新型的住宅小區(qū)要考慮有配套的養(yǎng)老設(shè)施。比如許多房子到6層才有電梯，以后給老人住的房子3層就要有電梯，這些細節(jié)都要考慮到。我們鼓勵社會力量參與機構(gòu)養(yǎng)老的建設(shè)。但從目前看，大規(guī)模的建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)不太可能。因為十二五期間，毫無疑問是以保障房為主，但是未來養(yǎng)老問題一定會顯現(xiàn)出來，目前我國對于養(yǎng)老地產(chǎn)還是處于探索階段，開發(fā)商不要急于進入，要確保模式可持續(xù)發(fā)展的情況下進行嘗試。養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是給老人提供養(yǎng)老服務(wù)措施，而且還要提供養(yǎng)老服務(wù)的到位，并不是追求住房的豪華。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：老年住區(qū)委員會有哪些工作？

朱中一：《中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會工作規(guī)則（送審稿）》明確提出了我們的業(yè)務(wù)范圍，主要包括總結(jié)交流國內(nèi)外老年住房的先進開發(fā)經(jīng)驗，不斷探索適合我國國情的老年住房開發(fā)及運營模式，積極開展推動我國老年住房發(fā)展的政策法規(guī)研究；借鑒市場經(jīng)濟發(fā)達國家已實行的以房養(yǎng)老（住宅反向抵押貸款）、異地連鎖養(yǎng)老、購置有限產(chǎn)權(quán)等多種做法，探索住房資產(chǎn)、金融資產(chǎn)等在個人一生期間的合理配置與價值轉(zhuǎn)換，提升老年人的生活質(zhì)量，同時推進房地產(chǎn)的合理流動；為政府和行業(yè)管理部門制定相關(guān)行業(yè)標準，提供優(yōu)秀設(shè)計圖集及技術(shù)支持，完善養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，抓好項目的示范和推廣；會同與老年住房有關(guān)的金融、保險、醫(yī)療等單位和有關(guān)社會團體，爭取政府在融資、稅費、土地、醫(yī)療等方面的政策支持，逐步完善老年住房的制度建設(shè)，促進老年住房建設(shè)等社會養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等等。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：社會資金更多參與到養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，其盈利模式也是不可忽視的關(guān)鍵問題，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式應該是怎樣的？

朱中一：養(yǎng)老地產(chǎn)要想做得好，最主要的是運營管理模式。開發(fā)的過程中自然要考慮到盈利的問題，哪些是自己持有，哪些是對外銷售，哪些是采取會員制的方式，都要考慮清楚。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)是賣房子還是賣服務(wù)也是開發(fā)商需要思考的問題。對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，運營管理比開發(fā)更困難。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：養(yǎng)老地產(chǎn)目前最迫切需要的政策支持有哪些？

朱中一：比如拿地政策，是否可以區(qū)別不同的養(yǎng)老項目，采取劃撥或協(xié)議出讓的方式，不一定采取招拍掛的形式。又比如我們國家在研究推廣REITs，是否能把養(yǎng)老地產(chǎn)作為REITs推廣的一個試點。此外，保險資金具有長期回報的性質(zhì)，能否在市場運作的層面上允許保險機構(gòu)介入，減輕開發(fā)商融資上的壓力。

養(yǎng)老住宅賣點理想的居住模式是混合養(yǎng)老的模式，也就是普通社區(qū)里增加養(yǎng)老機構(gòu)或照料中級，老人既可以做到空間上的獨立，又可以得到親情的照顧。這樣的社區(qū)充滿活力，不像單純的養(yǎng)老社區(qū)只有老人。這也將在未來成為養(yǎng)老地產(chǎn)的賣點。

此外，我個人認為，我們?nèi)粢Х氯毡窘⒁环N單獨的保險制度可能很難，但是我們有住房公積金制度，在這方面來探索福利養(yǎng)老保險，或許可行。

《中國房地產(chǎn)業(yè)》：開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域應扮演怎樣的角色？

朱中一：開發(fā)商一是要按照老年住宅的一些標準去建設(shè)養(yǎng)老項目，二是要在既有建筑改造中發(fā)揮重要的作用。在一些政府主導、社會參與的項目中，有實力的開發(fā)商應該去做一些探索，比如萬科、海爾專門成立了相關(guān)的部門去關(guān)注這一領(lǐng)域的開發(fā)，當然，不要求所有開發(fā)商都進入養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，如果一擁而上的話就會盲目開發(fā)，供大于求。