我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)及建議

雷如橋

【摘 要】本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的政策環(huán)境和現(xiàn)狀，歸納了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的四個(gè)特點(diǎn)和挑戰(zhàn)，提出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，研究探索了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)狀；趨勢(shì)；建議

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的政策環(huán)境和現(xiàn)狀

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)十幾年來取得了迅猛的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，影響國(guó)計(jì)民生。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展可以促進(jìn)相關(guān)行業(yè)包括銀行、信托、鋼筋、水泥等行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)與老百姓的日常生活息息相關(guān)，關(guān)系到和諧社會(huì)的構(gòu)建和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定。在這種背景下，近幾年，政府采取了一系列宏觀調(diào)控政策，保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，遏制其過快增長(zhǎng)。這些調(diào)控政策可以概括為：2010年1月的“國(guó)十一條”，4月的“國(guó)十條”，9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國(guó)八條”，2013年2月“新國(guó)五條”。從年份來看，2010、2011年政策面持續(xù)收緊，2012年屬于調(diào)控政策常態(tài)化，調(diào)控上既不放松也不加碼，2013年政策調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)趨緊。

從房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)來看，2012年，全年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%）；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)13.2%。商品房銷售面積111304萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.8%。商品房銷售額64456億元，增長(zhǎng)10%。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式及挑戰(zhàn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式基本上是“開發(fā)-銷售-資金回籠-滾動(dòng)開發(fā)”的模式，這種模式有以下四個(gè)方面的特點(diǎn)：一是以土地儲(chǔ)備為核心。房地產(chǎn)企業(yè)在資金條件許可的情況下，都力爭(zhēng)獲取盡可能多的土地。領(lǐng)軍房地產(chǎn)企業(yè)“招保萬(wàn)金”的土地儲(chǔ)備均在千萬(wàn)平方米以上，其中萬(wàn)科地產(chǎn)截至2013年3月，土地儲(chǔ)備達(dá)到3570萬(wàn)平方米。二是以銀行貸款為主要融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地后，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源，除自有資金達(dá)到政策規(guī)定的要求外，其余主要依靠銀行委托貸款，充分發(fā)揮銀行貸款的杠桿效應(yīng)。三是開發(fā)銷售模式單一，依賴銷售回籠資金。絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是開發(fā)銷售模式，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，做商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，比如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)就在全國(guó)各地成功復(fù)制萬(wàn)達(dá)商業(yè)模式。房地產(chǎn)企業(yè)將銷售回籠資金作為后續(xù)開發(fā)的資金投入。四是銷售價(jià)格持續(xù)上漲，利潤(rùn)空間大。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較大的利潤(rùn)，上市房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率約為15%，萬(wàn)科2011、2012年凈資產(chǎn)收益率分別為18.17%、19.66%。房地產(chǎn)企業(yè)較好的投資回報(bào)主要來自于房地產(chǎn)銷售價(jià)格的不斷上漲。2009-2012年，我國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)率分別為：75.5%、18.3%、12.1%、10%。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和政策調(diào)控，這種房地產(chǎn)開發(fā)模式的特點(diǎn)越來越受到挑戰(zhàn)。一是土地價(jià)格不斷攀高，獲取土地的難度加大。近幾年，我國(guó)土地市場(chǎng)交易價(jià)格尤其是一線城市的土地交易價(jià)格越來越高，“地王”不斷涌現(xiàn)。一線城市中心地段的一些土地，即使是房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)也越來越難以依靠自身的能力取得，紛紛采取組團(tuán)聯(lián)合的方式參與投標(biāo)。在這種情況下，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，更加越來越難取得土地。二是銀行貸款收緊，企業(yè)融資難度加大。為配合政策調(diào)控需要，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資的難度加大。三是銷售速度放緩，資金回籠變慢。受到“限售、限購(gòu)、限貸”等調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)房屋去化速度明顯放緩，資金回籠變慢。房地產(chǎn)企業(yè)依靠銷售回籠資金進(jìn)行再投入的難度加大。四是銷售價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)，利潤(rùn)空間變小。隨著調(diào)控政策不斷趨緊，房地產(chǎn)銷售價(jià)格改變以往單線上漲的態(tài)勢(shì)，銷售價(jià)格上漲速度變慢。前面所引用的數(shù)據(jù)表明，2009-2012年連續(xù)四年商品房銷售額增長(zhǎng)率不斷變小。在一定時(shí)間內(nèi)，銷售價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象。在土地價(jià)格居高不下的同時(shí)，商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)的放緩和波動(dòng)使得房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮小，房地產(chǎn)企業(yè)很難再獲取巨大的超額利潤(rùn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

基于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前開發(fā)模式面臨的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)下列三個(gè)方面的發(fā)展趨勢(shì)。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)下降

在宏觀調(diào)控政策影響下，隨著房屋銷售價(jià)格增長(zhǎng)的趨緩，房地產(chǎn)企業(yè)“暴利”時(shí)代已經(jīng)過去，行業(yè)平均利潤(rùn)將會(huì)不斷下降。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心發(fā)布的《2013中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》（下稱“《報(bào)告》”），2012年500強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)均值為4.34億元，同比下降18.64%；凈利潤(rùn)下滑的同時(shí)盈利效率也在下降，2012年500強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為2.15%，相比2011年下降33.31%；凈資產(chǎn)收益率和成本費(fèi)用利潤(rùn)率分別下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高

由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地這一稀缺資源的依賴性，加之政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)在告別高增長(zhǎng)時(shí)代的同時(shí)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，競(jìng)爭(zhēng)格局也將日趨激烈。

根據(jù)《報(bào)告》，以銷售額占比的市場(chǎng)占有率數(shù)據(jù)為例，2009-2012年連續(xù)四年，房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)、50強(qiáng)、100強(qiáng)市場(chǎng)占有率分別從2009年的8.57%、19.32%、25.00%提升至2010年的11.31%、22.33%、26.92%后，在2011年均小幅回落，分別為10.52%、19.65%、24.92%，而在2012年分別提升至12.37%、29.34%和35.17%，均創(chuàng)下近年來的最高點(diǎn)。2009-2012年連續(xù)四年房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有率變化如下圖-1所示。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加且不同區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)分化

隨著宏觀政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)“暴利”時(shí)代結(jié)束和利潤(rùn)空間的壓縮，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)開始增加，而且不同區(qū)域的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開始分化。

根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)以市場(chǎng)供給、市場(chǎng)需求、供求關(guān)系、外部環(huán)境為測(cè)評(píng)指標(biāo)，于2012年10月發(fā)布《中國(guó)城市發(fā)展前景與風(fēng)險(xiǎn)排行榜》，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序。該排行榜認(rèn)為，一線、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大，供不應(yīng)求明顯，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小；三線城市中實(shí)力較弱，供應(yīng)明顯過于需求的城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大；四線城市整體市場(chǎng)容量有限，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求引發(fā)較大風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

鑒于上述分析提出的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)和發(fā)展趨勢(shì)，作者對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提出如下發(fā)展建議。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)模式亟待創(chuàng)新

如上述分析所述，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式比較傳統(tǒng)單一，基本上都屬于“開發(fā)-銷售-再開發(fā)”的模式。在房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤(rùn)下降、集中度提高、風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行商業(yè)模式的創(chuàng)新。特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，由于生存發(fā)展空間受到擠壓，進(jìn)行模式創(chuàng)新更為急迫。模式創(chuàng)新的方向是加強(qiáng)與金融的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)金融企業(yè)的轉(zhuǎn)型。這種轉(zhuǎn)型有以下幾方面的優(yōu)點(diǎn)：一是改變單一依靠銀貸融資方式，拓寬融資渠道；二是提高資本杠桿率，擴(kuò)大利潤(rùn)空間；三是引入社會(huì)資本共同投資，加強(qiáng)外部監(jiān)督，有效控制成本和風(fēng)險(xiǎn)；四是推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)品金融化，有效提高流動(dòng)性。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與金融結(jié)合的情況如下圖-2所示。其中，某房地產(chǎn)企業(yè)“SIG”規(guī)模小，其發(fā)展路徑對(duì)標(biāo)復(fù)地和凱德，不斷深化與金融的結(jié)合，進(jìn)行模式轉(zhuǎn)型。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)管理要精細(xì)化

隨著房地產(chǎn)企業(yè)“暴利”的結(jié)束，粗放化管理的房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必會(huì)被市場(chǎng)所淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)管理的精細(xì)化，向管理要效益。精細(xì)化管理的核心是管理要制度化、規(guī)范化和流程化，加強(qiáng)成本的控制。精細(xì)化管理貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的全過程。在控制成本的具體措施上，可以借助于ERP（企業(yè)資源計(jì)劃）等成本管理信息系統(tǒng)。

（三）選準(zhǔn)區(qū)域市場(chǎng)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的增加和不同區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不同，房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于資金和投資項(xiàng)目的有限，在選擇項(xiàng)目時(shí)尤其要注意選好區(qū)域市場(chǎng)。選擇區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)著重考慮的方面，包括當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求狀況、市場(chǎng)供給狀況、供求關(guān)系、當(dāng)?shù)氐恼叩确矫妗?/p>

參考文獻(xiàn)：

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