馮彥

摘要：從2010年年初開始，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。其中，從緊的房貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為突出。本文以上海市為例，對(duì)二套房首付提高之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化進(jìn)行初步分析，采用問卷調(diào)研方式，探討新房貸政策對(duì)住房消費(fèi)者心理和行為的影響。結(jié)果顯示，新房貸政策改變了消費(fèi)者的購(gòu)房心態(tài)，市場(chǎng)觀望氛圍較濃，多數(shù)無房者對(duì)此政策持支持態(tài)度，但是認(rèn)為此政策能控制房?jī)r(jià)的人并不多。二套房貸政策在短期內(nèi)控制了投機(jī)需求，但也抑制了剛性需求。房地產(chǎn)調(diào)控未來的任務(wù)仍然艱巨。

關(guān)鍵詞：二套房；貸款利率；房地產(chǎn)新政；房?jī)r(jià)

為了遏制過快上漲的房?jī)r(jià)。國(guó)務(wù)院從2010年1月開始密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中包括用差別化信貸政策來引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。中央于2010年1月10日出臺(tái)“國(guó)十一條”，規(guī)定對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付：緊接著又于2010年4月17日出臺(tái)“新國(guó)十條”，將二套房首付比例進(jìn)一步上調(diào)為50%，且貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍：9月29日中央再次推出房產(chǎn)新政，規(guī)定首套房的最低首付比例為30%，第三套住房不予貸款。然而，2010年全國(guó)商品房銷售量約10.4億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，銷售額為51478.72億元，增速為18.3%。2010年重點(diǎn)大中型城市的房?jī)r(jià)更是大幅度上漲，如北京商品房平均銷售價(jià)格為13799元，平方米，同比增長(zhǎng)11%、上海為12840元/平方米，同比增長(zhǎng)57%、廣東為6513元/平方米，同比增長(zhǎng)9%。市場(chǎng)狀況表明，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比較有限。房?jī)r(jià)過高依然是一個(gè)艱巨的民生問題。

2011年1月26日，在原先政策的基調(diào)下。加碼的“新國(guó)八條”新政果斷出臺(tái)。政策強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，規(guī)定首付款比例不低于60%?？梢娭醒胝M(jìn)一步收緊了的信貸政策，政策調(diào)控力度更加嚴(yán)厲，體現(xiàn)了國(guó)家要堅(jiān)決遏制投機(jī)性需求，抑制房?jī)r(jià)過快上漲的政策目標(biāo)。但是二套房貸收緊之后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了哪些變化？這些變化之后隱含著消費(fèi)者怎樣的消費(fèi)心理？如何看待房貸收緊之后的樓市變化？本文以上海為例，在初步研究二套房貸收緊后房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基礎(chǔ)之上，分析信貸收緊對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房心理的影響，從而在多大程度上影響人們的購(gòu)房行為，并進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)。

一、上海二套房貸收緊及其實(shí)施效果

（一）上海二套房貸政策及二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

1.二套房貸政策

2011年1月31日，上海市在貫徹新“國(guó)八條”實(shí)施細(xì)則中提出，對(duì)居民家庭向商業(yè)銀行貸款購(gòu)買第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)為改善居住條件購(gòu)買第二套住房的，住房公積金個(gè)人貸款首付比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。以消費(fèi)者購(gòu)買一套價(jià)值為200萬元的住房為例，假設(shè)是第二套房，按照“新國(guó)十條”首付50%的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者需交納100萬元的首付金，而以目前60%的首付比例，購(gòu)房者需要交納120萬元的首付款，比調(diào)整前增加了20萬元。按20年還貸，若利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，即為7.2%，每個(gè)月消費(fèi)者需要月供6301.21元。這無疑增加了購(gòu)房者的買房壓力，打擊了二套房購(gòu)房需求。

2.二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分析

關(guān)于二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，上海采取的是“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”的三重標(biāo)準(zhǔn)，即一是在擬購(gòu)房所在地房屋登記系統(tǒng)（包括預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭登記有一套（及以上）成套住房的，二是借款人已利用貸款購(gòu)買過一套（及以上）住房的，三是通過盡責(zé)調(diào)查確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即“認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查”。例如，某男婚前貸款買了一套50平米的房子，結(jié)婚后想換大房，于是將其名下房產(chǎn)結(jié)清出售再買房，但是按照目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即使家庭名下已沒有任何住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款紀(jì)錄，再申請(qǐng)房貸也會(huì)被算作二套房。又如，個(gè)人名下有全款購(gòu)買的住房，再貸款購(gòu)房，過去只“認(rèn)貸”，這種情況不算二套房，現(xiàn)在加了“認(rèn)房”，雖然沒有貸過款，只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請(qǐng)貸款的情況下，也會(huì)被認(rèn)定為二套房?？梢?，嚴(yán)格的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度消費(fèi)和投機(jī)需求的同時(shí)，也使許多剛性需求和改善型需求購(gòu)房者的利益受損，對(duì)市場(chǎng)的影響非常大。

（二）二套房貸收緊后上海房?jī)r(jià)走勢(shì)變化

2011年，上海市新建商品住宅平均銷售價(jià)格為13448元，平方米，比上年下降5.4%：剔除保障性住房后的市場(chǎng)化新建商品住宅平均銷售價(jià)格21584元，平方米，上漲2.8%。如圖1所示，2011年上海市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)了迅速下降的趨勢(shì)。從年初開始，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)、新建住宅價(jià)格指數(shù)和二手住宅價(jià)格指數(shù)三大指數(shù)均曾現(xiàn)環(huán)比迅速回落的趨勢(shì)?？梢钥闯瞿瓿醯耐瞥龅男抡?duì)新建住房?jī)r(jià)格和新建商品住宅價(jià)格均有一定程度的影響，但是二手房?jī)r(jià)格指數(shù)第一和第二季度并未出現(xiàn)較大幅度的下調(diào)，這和年初出臺(tái)的房產(chǎn)稅及市場(chǎng)的剛性需求仍然堅(jiān)挺有很大關(guān)系。

如圖2所示，上海房地產(chǎn)銷售價(jià)格同比指數(shù)在四個(gè)季度均有較大波動(dòng)，其中二手住宅價(jià)格指數(shù)的波動(dòng)幅度最大。三大指數(shù)于2011年1月份出現(xiàn)小幅上升，又于2月份開始下跌，這一趨勢(shì)一直持續(xù)到4月份，這和上海貫徹落實(shí)國(guó)家在1月底頒布的“新國(guó)八條”有關(guān)。但5月開始三大指數(shù)從波谷向上爬升，并延續(xù)這一趨勢(shì)到第3季度，直到第4季度價(jià)格指數(shù)開始回落。而三個(gè)價(jià)格指數(shù)均在4月份出現(xiàn)今年的最低值，即新建住宅價(jià)格指數(shù)101.3、新建商品住宅價(jià)格指數(shù)101.5、二手住宅價(jià)格指數(shù)100.2；在9月份出現(xiàn)最高值，即新建住宅價(jià)格指數(shù)103.1、新建商品住宅價(jià)格指數(shù)103.7、二手住宅價(jià)格指數(shù)103.4。而二手住宅價(jià)格指數(shù)之所以在前三季度波動(dòng)較為劇烈。是因?yàn)槭艿搅?011年年初最新推出了公積金貸款新政、房產(chǎn)稅和限購(gòu)令的影響，這些政策在二級(jí)市場(chǎng)上產(chǎn)生了更加明確的反應(yīng)。但是從5月份開始，上海市二手房市場(chǎng)開始企穩(wěn)回升，在逐漸消化了年初的連環(huán)新政后，市場(chǎng)各類需求有所抬頭，尤其是5月分開始以婚房為代表的需求量明顯增長(zhǎng)。從總體趨勢(shì)來看，2011年政府通過宏觀調(diào)控手段在房地產(chǎn)市場(chǎng)打出的一系列組合拳，已近開始慢慢產(chǎn)生效果，但想要在價(jià)格上出現(xiàn)更加明顯的松動(dòng)還需要政策更長(zhǎng)期的發(fā)揮作用。

二、二套房貸收緊對(duì)住房消費(fèi)行為影響的調(diào)研分析

信貸政策收緊是否能有效抑制上海過快上漲的房?jī)r(jià)？上海房地產(chǎn)市場(chǎng)如何變化？這都取決于政策收緊之后消費(fèi)者購(gòu)房心態(tài)的變化，以及住房消費(fèi)行為所受的影響及其變化。

本次調(diào)研通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)放和直接發(fā)放問卷兩種方式，以網(wǎng)絡(luò)發(fā)放為主，共發(fā)出問卷208份，剔除無效問卷7份，回收有效問卷201份。調(diào)查時(shí)間從2012年12月1日開始，到2013年2月5日結(jié)束。為了提高問卷分析的準(zhǔn)確度，本論文的訪問對(duì)象限定為擁有上海戶口的上海市民或者已有上海居住證的來滬工作人員，并且要求有穩(wěn)定的收入來源，因?yàn)檫@些人為已買房者或者有購(gòu)房意向的潛在住房消費(fèi)者，而學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工者等無穩(wěn)定收入來源的人員被排除在調(diào)查對(duì)象之外。

（一）人口特征分析

表1為本次問卷調(diào)查的人口特征變量的描述性統(tǒng)計(jì)?？梢钥闯?，本次調(diào)研對(duì)象有幾大特征：一是比較年輕，年齡大都處于中青年階段，這一部分人多數(shù)面臨首次購(gòu)房或者二次購(gòu)房：二是學(xué)歷水平較高，大多數(shù)人受過高等教育：三是無房者和有一套房者占多數(shù)。

（二）二套房貸政策對(duì)住房消費(fèi)行為影響統(tǒng)計(jì)分析

從本次問卷調(diào)查結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析（見表2）可以總結(jié)出四點(diǎn)：首先，大多數(shù)受訪者表示僅能接受三成及三成以下的首付比例，這兩部分人占總?cè)藬?shù)比例合計(jì)為80.01%。能接受六成及六成以上首付比例的受訪者僅占5.47%。其次，對(duì)于國(guó)家收緊二套房房貸，有57.21%的受訪者表示支持。而對(duì)于該政策的執(zhí)行力度，僅有16.42%的受訪者表示很給力，37.81%的受訪者表示執(zhí)行力度一般。第三，大多數(shù)人的購(gòu)房計(jì)劃受到影響，有46.27%的人處于觀望的狀態(tài)，有35.32%的人因無法承受過高的購(gòu)房成本而取消了購(gòu)房計(jì)劃。最后，對(duì)信貸政策控制房?jī)r(jià)的作用，持否定態(tài)度的人數(shù)所占比例為40.30%，超過了持肯定樂觀態(tài)勢(shì)的人數(shù)。另外，在調(diào)查對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃影響最大的政策中，這些政策包括二套首付60%以上、停發(fā)第三套及以上住房貸款、“限購(gòu)”政策、房產(chǎn)稅等政策，表示受二套房政策影響最大的消費(fèi)者最多，占總?cè)藬?shù)的26.37%。

可以看出，收緊二套及二套以上住房的信貸政策改變了部分購(gòu)房者的心態(tài)和住房消費(fèi)行為，抑制了一部分人的購(gòu)房需求，短期內(nèi)對(duì)控制房?jī)r(jià)有積極作用。但由于大部分購(gòu)房者持有觀望態(tài)度，長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)上漲仍有剛性需求的支撐。

由于“新政”中實(shí)施的是差別化住房信貸政策，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求，控制二套房需求，禁止本地居民用按揭貸款購(gòu)買第三套以上住房，以及禁止居民用按揭貸款異地購(gòu)買第二套以上住房，所以受訪者對(duì)信貸政策的態(tài)度與其擁有住房的套數(shù)有一定關(guān)系。從調(diào)查數(shù)據(jù)中分析得出（見表3），無房者對(duì)收緊信貸政策的支持力度最大，其中有72.2%的人支持國(guó)家緊縮房貸，因?yàn)閷?duì)于無房者來說，他們希望投機(jī)需求得到控制，使房地產(chǎn)需求下降，房?jī)r(jià)得到有效控制。但是對(duì)于有一套以上住房的受訪者中，只有不到一半的人支持緊縮房貸，因?yàn)樾刨J政策對(duì)他們的影響較大，他們的申請(qǐng)貸款較難，而且目前要利用銀行信貸投機(jī)炒作第三套以上住房是嚴(yán)格禁止的?？梢钥闯觯S著房屋套數(shù)的增多，反對(duì)信貸政策的人數(shù)比例呈逐漸上升趨勢(shì)。

三、結(jié)論

（一）從緊的房貸政策在短期內(nèi)能夠有效抑制房?jī)r(jià)

受差別化信貸政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)中以觀望為主的人較多，也有部分人取消了購(gòu)房計(jì)劃，說明信貸政策對(duì)抑制住房需求有一定作用，也能使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)得到有效控制，但是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期是否上漲，還取決于市場(chǎng)中的供需變化。

（二）二套房貸政策誤傷了剛性需求

由于二套房首付提高不再區(qū)分改善型和非改善型，在嚴(yán)厲打壓投資、投機(jī)性購(gòu)房需求的同時(shí)，也提高了人們購(gòu)買改善型住房的“門檻”，這直接影響到了人們的改善住房條件和居住環(huán)境的需要，并不利于人們生活品質(zhì)的提高。同時(shí)，信貸政策只能打擊依靠貸款杠桿投機(jī)買房的投資者，對(duì)于資金雄厚的炒房團(tuán)影響不大。如果剛性需求得不到有效的滿足，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期仍在，投資需求也難抑制。

（三）二套房貸政策有漏洞，“三認(rèn)”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行較難

雖然國(guó)家強(qiáng)調(diào)要加大差別化信貸政策的調(diào)控力度，但是市場(chǎng)中仍然有非法規(guī)避政策的現(xiàn)象，如造假工資收入，假身份信息，假離婚等采用欺詐手段取得貸款優(yōu)惠。同時(shí)二套房“三認(rèn)”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行上也比較難，因?yàn)槲覈?guó)沒有全國(guó)統(tǒng)一的房屋信息登記系統(tǒng)，異地房產(chǎn)很難查詢。所以，一方面國(guó)家需要加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)申請(qǐng)房貸的消費(fèi)者進(jìn)行嚴(yán)格的審查，另一方面國(guó)家也應(yīng)建立一套全國(guó)房屋登記系統(tǒng)，盡早實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的異地查詢。