寧靜鞭 張宇

國(guó)際都市與北京、上海進(jìn)行的對(duì)比表明，14個(gè)國(guó)際都市城市面積平均約620平方公里（相當(dāng)于25×25公里），大致相當(dāng)北京五環(huán)內(nèi)、上海外環(huán)內(nèi)面積；其中核心區(qū)平均面積93平方公里，相當(dāng)于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)，小于北京三環(huán)內(nèi)（二環(huán)內(nèi)面積約60平方公里，三環(huán)內(nèi)面積約150平方公里）。而目前北京五環(huán)以內(nèi)、上海外環(huán)線內(nèi)承載的人口規(guī)模均超過1000萬人，與首爾、莫斯科相近，超過國(guó)際都市平均的670萬人，僅少于印度孟買的1300萬人。

中國(guó)一線城市核心區(qū)域房?jī)r(jià)只是接近國(guó)際都市平均水平，但是郊區(qū)房?jī)r(jià)占到核心區(qū)域房?jī)r(jià)的50%-60%，明顯偏貴。因此，我們相對(duì)看好中國(guó)一線城市核心區(qū)，看淡遠(yuǎn)郊區(qū)。

此外，無論是從核心區(qū)房?jī)r(jià)收入比（均超過100倍），邊緣區(qū)房?jī)r(jià)收入比（均超過50倍），還是月供收入比（均超過400%）來看，中國(guó)城市的購房負(fù)擔(dān)能力明顯偏弱。

城市規(guī)模比較

我們首次區(qū)分了大都市區(qū)、城市行政區(qū)域、城市區(qū)域、核心區(qū)四大概念，其中都市圈/大都市區(qū)是指多個(gè)大城市地區(qū)連接成的巨型化、一體化的居住和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的群集地帶，往往包括一個(gè)中心城市及多個(gè)衛(wèi)星城市，如東京都市圈；行政區(qū)域則是指各國(guó)按行政區(qū)域劃分的城市，如東京都；城市區(qū)域則是我們實(shí)際生活中生活居住的區(qū)域概念，且具備經(jīng)濟(jì)空間功能，一般區(qū)域范圍與建成區(qū)面積相近，為了方便一致性比較，我們將城市區(qū)域定義為在本地行政區(qū)域中，人口密度超過4000人/平方公里，具備較為連續(xù)建成區(qū)的區(qū)域，如東京都區(qū)域；城市核心區(qū)是指物理及經(jīng)濟(jì)意義上的城市中心，如東京的港區(qū)、千代田、中央等區(qū)。

按照我們對(duì)城市區(qū)域的定義，莫斯科、北京、倫敦是全世界城區(qū)面積前三大城市。研究表明，14個(gè)國(guó)際都市城市區(qū)域面積平均為620平方公里，其中最小的城市是華沙262平方公里，最大的城市是莫斯科超過1000平方公里。

我們匯總統(tǒng)計(jì)的主要國(guó)際城市的城市區(qū)域人口約為670萬人，人口密度1.09萬/人平方公里，核心區(qū)人口密度1.6萬人/平方公里。目前北京、上海環(huán)線內(nèi)承載的人口規(guī)模均超過1000萬人，與首爾、莫斯科相近，超過國(guó)際都市平均的670萬人，僅少于印度孟買的1300萬人。

房?jī)r(jià)的國(guó)際比較

國(guó)際都市城市區(qū)域的整體房?jī)r(jià)并不貴，平均僅為6170美元/平米；香港房?jī)r(jià)整體全球第一。我們匯總了10個(gè)具備詳細(xì)的分區(qū)域房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的城市發(fā)現(xiàn)，如果按城市區(qū)域的口徑計(jì)算，城市中簡(jiǎn)單分區(qū)平均的房?jī)r(jià)僅為6170美元/平米，其中整體最貴的城市是中國(guó)香港。

國(guó)際都市的核心區(qū)均價(jià)在9000美元/平米，全球核心區(qū)最貴的三大城市香港、倫敦、紐約。我們匯總發(fā)現(xiàn)，核心區(qū)房屋均價(jià)一般在6000-13000美元/平米之間，除開中國(guó)香港、倫敦、紐約、巴黎核心區(qū)房?jī)r(jià)超過10000美元/平米，其他城市核心區(qū)房?jī)r(jià)都在8000美元/平米以下。

但城市邊緣區(qū)僅是核心區(qū)的40%。我們同時(shí)比較了城市區(qū)域的邊緣地帶房?jī)r(jià)與核心區(qū)的房?jī)r(jià)差異，我們發(fā)現(xiàn)，平均而言，城市邊緣區(qū)房?jī)r(jià)僅是核心區(qū)房?jī)r(jià)的40%左右。

綜合來看，對(duì)比北京、上海房?jī)r(jià)分布，我們發(fā)現(xiàn)：北京、上海核心區(qū)域房?jī)r(jià)只是接近國(guó)際都市平均水平，但是郊區(qū)房?jī)r(jià)占到核心區(qū)域房?jī)r(jià)的50%以上，明顯偏貴。因此，我們相對(duì)看好中國(guó)一線城市核心區(qū)，而看淡遠(yuǎn)郊區(qū)。

購房難度的國(guó)際比較

我們匯總統(tǒng)計(jì)了各國(guó)和地區(qū)城市的人均收入情況，以平均購買90平米房屋測(cè)算了房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)，我們發(fā)現(xiàn)，核心區(qū)房?jī)r(jià)收入比為41倍，而城市邊緣房?jī)r(jià)收入比18倍，該指標(biāo)下邊緣區(qū)購房難度最大的城市是中國(guó)香港（36倍），其他國(guó)際都市都在10倍-20倍之間。

如果考慮到各地實(shí)際的購房情況（比如貸款按揭利率水平），以月供收入比方式來測(cè)算，我們發(fā)現(xiàn)，各國(guó)及地區(qū)城市購買邊緣區(qū)住房的月供收入比平均約在112%，其中最高的是莫斯科、中國(guó)香港，分別為232%和173%。

中國(guó)北京、上海兩大城市核心區(qū)房?jī)r(jià)收入比均超100倍，邊緣區(qū)房?jī)r(jià)收入比均超50倍。以中國(guó)兩大核心城市北京、上海來考量，我們發(fā)現(xiàn)無論是從核心區(qū)房?jī)r(jià)收入比，邊緣區(qū)房?jī)r(jià)收入比，還是邊緣區(qū)月供收入比來看，中國(guó)城市的購房負(fù)擔(dān)能力明顯偏弱。

房?jī)r(jià)整體與經(jīng)濟(jì)水平正相關(guān)，意味著房?jī)r(jià)水平還是不能脫離經(jīng)濟(jì)基本面支撐。分區(qū)房?jī)r(jià)與位置有關(guān)，距離核心城區(qū)越遠(yuǎn)，區(qū)域房?jī)r(jià)呈現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)，特別在東亞區(qū)域，這一特點(diǎn)尤為顯著。

與人口密度指標(biāo)呈現(xiàn)倒U型分布。我們對(duì)比發(fā)現(xiàn)，2萬人/平方公里人口密度的區(qū)域是各個(gè)城市房?jī)r(jià)最高區(qū)域，過于擁擠（超過3萬人/平方公里）、過于稀疏都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值帶來負(fù)面影響。

作者為中金公司分析師