摘要：企業(yè)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并規(guī)定其后續(xù)計(jì)量可以采用公允價(jià)值模式。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)日漸增多，而在上市公司實(shí)際的執(zhí)行中，只有極少數(shù)企業(yè)采用公允模式，公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用范圍很窄。本文通過(guò)研究公允模式下投資性房地產(chǎn)對(duì)上市的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的影響，為上市公司在選擇后續(xù)計(jì)量方式上提供參考。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值 ；投資性房地產(chǎn)；成本模式

一、研究背景

為了規(guī)范房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量，2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》首次對(duì)我國(guó)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量作出規(guī)定，其中后續(xù)計(jì)量有條件地可以選擇采用公允價(jià)值計(jì)量。并要求2007年1月1日開(kāi)始在上市公司執(zhí)行。根據(jù)上海、深圳證券交易所的數(shù)據(jù)，截至 2012 年 4 月30 日，滬深兩市共計(jì) 2494家上市公司，其中，滬市上市公司 954家，深市主板上市公司484家，深市中小板上市公司 701 家，創(chuàng)業(yè)板上市公司 355 家；在2494家上市公司中，房地產(chǎn)類企業(yè)有124家，其中滬市有59家，深市有65家。根據(jù)上市公司2011年的年度報(bào)告 ，在這124家房地產(chǎn)企業(yè)中，存在投資性房地產(chǎn)的有98家，占比79.03%。 其中，90家對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式，占存在投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)上市公司總數(shù)的 91.93%；僅金融街，中航地產(chǎn)，正和股份等8家上市公司采用了公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的8.07%。

二、文獻(xiàn)綜述

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

趙為民對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)存在的問(wèn)題，包括公允價(jià)值運(yùn)用范圍偏大，合理性很難確定等進(jìn)行了分析，并提出了按照持有意圖對(duì)投資性房地產(chǎn)重新分類等幾點(diǎn)關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式在實(shí)務(wù)運(yùn)用中的改進(jìn)設(shè)想。朱民武分析了公允價(jià)值模式在上市公司投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用現(xiàn)狀：采用公允模式計(jì)量的上市公司很少，但呈上升趨勢(shì)，以及影響上市公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)ff1169129f50284d080efccfd2356f76a97787a841d06027464234f1e83b3741值計(jì)量模式的因素，最后對(duì)上市公司采用公允價(jià)值模式的對(duì)策進(jìn)行探討。還有一部分與成本模式對(duì)比分析其對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)，王明霞從投資性房地產(chǎn)角度進(jìn)行研究，分析其從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)體系造成的影響，并對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)體系的重構(gòu)提出一些自己的見(jiàn)解。劉淑芬分析了成本模式和公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理，對(duì)比分析了兩種方式的優(yōu)劣。最后，還有極少數(shù)分析公允價(jià)值模式對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響，陳敏、柴斌鋒采用實(shí)證研究法，分析發(fā)現(xiàn)我國(guó)上市公司2009年年報(bào)發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)與凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)之間有較強(qiáng)的相關(guān)性，公允價(jià)值模式會(huì)使企業(yè)的盈利水平提高、凈利潤(rùn)提升和凈資產(chǎn)增加。

綜上可以看出，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式的研究相對(duì)較少，主要集中在與成本模式對(duì)比進(jìn)行的理論研究，就研究方法而言，主要討論公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)報(bào)表的影響，就其研究領(lǐng)域而言，主要是籠統(tǒng)針對(duì)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司進(jìn)行分析，專門(mén)研究房地產(chǎn)行業(yè)的投資性房地產(chǎn)在公允模式下對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)產(chǎn)生的影響的非常少見(jiàn)，也并未出現(xiàn)針對(duì)某一項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的專門(mén)研究。而房地產(chǎn)企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)較多，所占比重較大，公允價(jià)值模式下對(duì)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)有較大的影響，所以研究房地產(chǎn)行業(yè)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)利潤(rùn)的影響具有重要意義。

三、采用公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)上市公司利潤(rùn)的影響

投資性房地產(chǎn)采用公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，其對(duì)利潤(rùn)的影響主要是兩方面：一是公允價(jià)值變動(dòng)損益所引起的利潤(rùn)變化；另一方面是采用公允價(jià)值模式后無(wú)需對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊，從而對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生影響。

（一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響

本文對(duì)深滬兩市2011年擁有投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)類上市公司進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析出的上市的房地產(chǎn)類共124家企業(yè)，而8家采用公允價(jià)值模式計(jì)量，其中泛海建設(shè)、臥龍地產(chǎn)、金科股份的投資性房地產(chǎn)分別占總資產(chǎn)的比重0.31%、0.36%、3.54%，因其比重非常低，不在對(duì)其進(jìn)行研究。

這5家公司在2009年以后均采用了公允模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，通過(guò)整理上述5家公司2009、2010、2011年的年報(bào)資產(chǎn)負(fù)債表中的“投資性房地產(chǎn) ”項(xiàng)目 和“總資產(chǎn)”項(xiàng)目，利潤(rùn)表中的 “本年凈利潤(rùn)” 項(xiàng)目，分析了記入損益的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響，具體如表1所示。

由表1可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)會(huì)對(duì)企業(yè)的凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響，其影響程度的大小取決于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益的大小，公允價(jià)值變動(dòng)凈損益增加，凈利潤(rùn)也隨之增加；反之，公允價(jià)值變動(dòng)凈損益減少，凈利潤(rùn)也隨之減少。其中，中航地產(chǎn)和世茂股份在2009年對(duì)凈利潤(rùn)的影響較大因?yàn)槭窃诋?dāng)年由成本模式轉(zhuǎn)為公允模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，當(dāng)期公允價(jià)值變動(dòng)較大，對(duì)凈利潤(rùn)的也就較大。

為了研究投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重情況與公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)凈利潤(rùn)的影響比率之間的關(guān)系，用2009、2010、2011年數(shù)據(jù)做成折線圖，如圖1所示：

從三個(gè)圖中可以看出，在2009年，除了正和股份的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重很大70%，但其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)占公司凈利潤(rùn)的比重只有45%，其他公司都是以較小的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重，帶動(dòng)了較大的凈利潤(rùn)。在2010年，津?yàn)I發(fā)展因其沒(méi)有投資性房地產(chǎn)，影響也就不存在。2011年，正和股份投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重已經(jīng)以低于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)占公司凈利潤(rùn)的比重帶動(dòng)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)；只有世茂股份的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重大于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)占公司凈利潤(rùn)的比重?？傮w而言，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)占公司凈利潤(rùn)的比重具有一定的正相關(guān)性，大部分采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量的公司都能以較低的投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重帶動(dòng)公司凈利潤(rùn)的較高的增長(zhǎng)。

（二）折舊因素對(duì)凈利潤(rùn)的影響

根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，在歷史成本模式下，每年應(yīng)計(jì)提折舊，如有減值應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，不存在減值，不再考慮。根據(jù)企業(yè)采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)年份的情況，按照直線法，根據(jù)每年計(jì)提的折舊額和和投資性房地產(chǎn)的原始價(jià)值，計(jì)算出在成本模式下投資性房地產(chǎn)的折舊率，并以此折舊率乘以公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)總額剔除當(dāng)年公允價(jià)值變動(dòng)損益后的余額計(jì)算出折舊額。 公式如下：

估算的折舊額=[公允模式下投資性房地產(chǎn)總額-當(dāng)年公允價(jià)值變動(dòng)收益（+當(dāng)年公允價(jià)值損失）]×折舊率

通過(guò)上述方法力求在盡可能的剔除公允價(jià)值變動(dòng)的影響，把2009、2010、2011年的投資性房地產(chǎn)還原成按成本模式下的投資性房地產(chǎn)，從而對(duì)比兩種模式下的投資性房地產(chǎn)對(duì)凈利潤(rùn)的影響。5家公司中，津?yàn)I發(fā)展和正和股份從2007年就對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量，其折舊率無(wú)法取得，不在進(jìn)行分析，如表2：

由于在公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量下，不計(jì)提折舊，也可以減少費(fèi)用，從而增加利潤(rùn)。為了分析投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量的比按成本模式下的凈利潤(rùn)的變化，把采用公允價(jià)值模式計(jì)量還原為成本模式下的投資性房地產(chǎn)，也就是通過(guò)把公允價(jià)值模式下得到凈利潤(rùn)扣除公允價(jià)值變動(dòng)損益和折舊后的余額作為估計(jì)出的成本模式下的凈利潤(rùn)，可以表示為：

L成本 =L公允-投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益（或+投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損失）-折舊額

L成本 表示成本模式下的利潤(rùn)；L公允 表示公允價(jià)值模式下的利潤(rùn)

也就是把表1和表2根據(jù)上述公式綜合，估計(jì)出假定按成本模式計(jì)量的2009、2010、2011年三家上市公司的凈利潤(rùn)，并根據(jù)投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值模式下的凈利潤(rùn)做柱狀圖進(jìn)行對(duì)比如下：

圖2可以看出，3家公司的利潤(rùn)都在隨著時(shí)間變化而增長(zhǎng)。從2009年到2011年房?jī)r(jià)總體呈上漲趨勢(shì)，投資性房地產(chǎn)總額在公允價(jià)值下的大于成本模式。圖中也明顯看出3家公司公允價(jià)值模式下的凈利潤(rùn)均大于還原后成本模式下的凈利潤(rùn)。其中，中航地產(chǎn)、世茂股份在2009年剛好是采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的第一年，采用公允模式后，其利潤(rùn)有大幅度的增長(zhǎng)； 金融街在2011年兩種模式下的利潤(rùn)對(duì)比更為強(qiáng)烈，其利潤(rùn)增加幅度很大。

當(dāng)然，上述分析都是基于目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展較快，房?jī)r(jià)總體呈上漲趨勢(shì)，才會(huì)導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)在公允價(jià)值模式下比成本模式下的凈利潤(rùn)高出很多。也就是說(shuō)公允價(jià)值下的投資性房地產(chǎn)受房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大，會(huì)帶來(lái)高利潤(rùn)同時(shí)也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

四、小結(jié)

在我國(guó)， 房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展， 使得以成本價(jià)格計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)已不能有效揭示企業(yè)擁有的房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值。采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式能夠很好地反映投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值， 增加企業(yè)利潤(rùn)，能更合理地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況， 提高財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性， 有助于企業(yè)管理層和利益相關(guān)者更好地做出與企業(yè)相關(guān)的決策判斷。而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，房?jī)r(jià)總體上漲的背景下，采用公允價(jià)值模式后，由于公允模式下會(huì)影響公允價(jià)值變動(dòng)及折舊，會(huì)對(duì)凈利潤(rùn)造成較大有利的影響。

所以，上市公司在考慮用公允價(jià)值模式計(jì)量的時(shí)候要考慮到，實(shí)行投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式具有積極的意義，而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)較大，也就必然要求企業(yè)有一定的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力。而成本模式下的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)都相對(duì)穩(wěn)定，適合追求穩(wěn)速增長(zhǎng)的企業(yè)。

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（作者單位：西南林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）