為了使住房合作社在中國成為現(xiàn)實。住房合作社的內部監(jiān)督體制顯得格外重要。本文通過對農村專業(yè)合作社的研究和房地產公司內部監(jiān)督的研究，總結出了一套適用于住房合作社的內部監(jiān)督機制。

一、建立完善的、高效率的住房合作社內部監(jiān)督機制的意義

（一）有利于解決組建住房合作社所面臨的一系列信任問題；

（二）能夠保證住房合作社的規(guī)模及其他要求的監(jiān)督機制是高效率的；

（三）是監(jiān)督成本不能高；

（四）必須保證監(jiān)督是有效的。

二、住房合作社內部監(jiān)督體系可從農民專業(yè)合作社內部監(jiān)督體系借鑒的部分

（一）原則部分

1.社員民主管理的原則。住房合作社是由全體社員共同管理的民主的組織，所以它的事務決定權在于全體社員。為了方便工作，需要選出社員代表，被選出的社員（代表）應對所有成員負責。在住房合作社中，所有的社員都擁有平等的投票權。這是“羅虛代爾原則”之一。所以所有的社員擁有平等的投票權和被選舉權（民主）是住房合作社的核心，每位社員對住房合作社進行民主控制。

2.社員經濟參與的原則。住房合作社成員應根據(jù)計劃和房屋的大小，設置一個標準，公平地出資，并且每一個社員應對住房合作社進行民主控制。住房合作社組建過程中產生的部分固定資產常常表現(xiàn)為住房合作社社員的共有資產，在住房竣工后應折算為現(xiàn)金，按一定比例分給社員。社員通過人社所繳的資金，可以得到約定大小的住房，不過不能超過一定的限額。

3.機構分權與制衡原則。住房合作社雖然是民主的體制，但是在內部機構的設置上必須要遵循分權制衡的原則，才有利于對住房合作社的管理。在住房合作社設立的同時，必須要設社員（代表）大會、理事會和監(jiān)事會。住房合作社社員（代表）大會是合作社的權力機關，由全體社員（代表）組成，決定住房合作社的所有重大事項；理事會是住房合作社的執(zhí)行機構，可以由住房合作社作為單位體聘請專業(yè)的理事人員，再加上由成員大會選舉產生的理事人員（至少兩名）組成，負責住房合作社的日常運轉活動，在住房合作社理事會遵循謹慎運轉原則的情況下成員（代表）大會和監(jiān)事會不得干涉其工作；監(jiān)事會是住房合作社的監(jiān)察機關，由所有的合作社社員通過公平的選舉產生（至少三名），若社員精力不足或者為了監(jiān)督更加有效，也可由住房合社作為單位聘請一定比例的專業(yè)監(jiān)督人員作為監(jiān)事會成員。

4.住房合作社的財務工作必須要做到透明、公正。住房合作社的各種財務工作必須在理事會的領導下，遵循民主的原則進行。住房合作社財務部門必須按月編制月度財務報表，并向住房合作社所有社員公布有關會計賬目；年終時也應結轉相關科目，編制年度財務報告，也應向住房合作社全體社員公布。若有需要，社員也可以不定期查看相關賬目。

5.住房合作社的監(jiān)督工作由住房合作社的監(jiān)事會全權代理。

（二）監(jiān)督重點

1.土地使用權的取得、財務計劃、成本計劃、施工計劃以及項目合同等。

2.會計賬目的變化情況。監(jiān)事會除了要起好監(jiān)督的作用，同時還應該聽取和反映全體成員對住房合作社財務管理工作的意見和建議；以下幾點也須要住房合作社社員（代表）大會討論通過后才能夠執(zhí)行：（1）成本管理計劃外的較大開支（一萬以上，包括一萬）；（2）監(jiān)督人員、管理人員、施工人員等工作人員的工資、公積金、公益金以及福利費等；（3）其他重大財務事項。

（三）監(jiān)事會職責

1.對住房合作社的具體條列實行情況以及合作社成員（代表）大會的決議進行監(jiān)督和檢查。

2.定期和不定期地對住房合作社的財務情況進行審核，并且對住房合作社的舡情況以及施工質量進行監(jiān)督。

3.對住房合作社各個崗位的工作人員，尤其是擔任重要職務的人員履行職責情況進行監(jiān)督。

4.監(jiān)事會在有效監(jiān)督的前提下，通過監(jiān)督得到的信息可以向理事長或者理事會提出工作建議和意見。

5.住房合作社監(jiān)事會負責提議召開臨時成員大會。

（四）議事規(guī)則

1.住房合作社社員（代表）大會的選舉和表決，統(tǒng)一都實行一人一票制度，每位合作社社員都享有一票的基本表決權和選舉權。

2.住房合作社每位社員也都擁有選舉的資格。

3.包括理事會的會議表決，也實行一人一票。每位理事會成員都擁有一票。重大事項需要集體討論，必須經過2/3以上的理事會成員的同意才可形成決定。理事會成員個人對某項決議有不同意見的時候，在會議結束后將其意見記入會議記錄并簽名，再由理事會審定討論。執(zhí)行監(jiān)事、經理等理事會成員參加理事會會議時無表決權。

4.監(jiān)事會會議的表決也實行一人一票。監(jiān)事會會議的召開必須有2/3以上的監(jiān)事參加。重大監(jiān)事事項的決議須經2，3以上監(jiān)事同意才能生效。監(jiān)事個人對某項決議有不同意見時，在監(jiān)事會會議結束時將其意見記入會議記錄并簽名，再由監(jiān)事會審定討論。

（五）審計崗位職責

1.住房合作社的審計部門必須要認真貫徹執(zhí)行審計管理制度。

2.監(jiān)督住房合作社財務計劃的執(zhí)行、決算、預算外資金收支與財務收支有關的各項經濟活動及其經濟效益。

3.詳細核對住房合作社的各項與財務有關的數(shù)字、期限、金額、手續(xù)等是否準確無誤。

4.審閱住房合作社的計劃資料、合同和其他有關經濟資料，以便掌握情況，發(fā)現(xiàn)問題，積累證據(jù)。

5。糾正財務工作中的差錯弊端，規(guī)范住房合作社的經濟行為。

6.針對住房合作社財務工作中出現(xiàn)問題產生的原因提出改進建議和措施。

7.住房合作社理事長交付的其他工作。

（六）民主理財制度

1.理事會是住房合作社的核心力量，所有的財務管理工作必須要在理事會領導下進行，必須要堅持民主理財?shù)脑瓌t，要按月向各社員公布相關賬目、現(xiàn)金流量，實現(xiàn)信息透明化；到了年終必須對財務進行全面的檢查和清理，整理后向全體合作社社員公布全年財務賬目，接受全體社員的監(jiān)督。住房合作社的社員也有權按章程規(guī)定不定時查閱住房合作社財務狀況。

2.監(jiān)事會是住房合作社的重要體系，對住房合作社的各個事項和工程實施監(jiān)督。年末監(jiān)事會還可以組成由監(jiān)事會成員以及社員（代表）參加的“監(jiān)督小組”，對住房合作社的財務、施工、安全工作實施有效監(jiān)督。監(jiān)督重點上面已經提到。

3.監(jiān)事會不僅要做好監(jiān)督工作，也要對住房合作社財務管理工作的意見和建議進行認真聽取和反映。

4.住房合作社的以下事項也要經成員（代表）大會討論通過后才能夠執(zhí)行：（1）成本計劃外的較大資金開支項目；（2）主要的項目承包指標和承包辦法；（3）施工人員、管理人員、監(jiān)督人員等工作人員的工資數(shù)額；（4）其他重大財務事項。

三、根據(jù)住宅合作社的特點，需要設計的監(jiān)督措施

從工程管理類著手，包括以下三個主要環(huán)節(jié)：

（一）設計工程監(jiān)督

住房合作社的住房施工應遵循嚴格的工程管理條例。其中施工管理規(guī)范主要包括住房合作社適用的住房設計、設計過后的住房安全性、施工過程中的一系列施工標準的劃定、材料設備采購規(guī)定等；工程管理規(guī)范主要包括：住房合作社施工部門的設立與撤銷程序、住房施工過程的管理程序、住房竣工驗收管理程序、工程管理部對工程質量及安全檢查管理程序、工程質量檢查管理程序、住房施工過程中的中間驗收管理程序等。

（二）目標成本管理

住房合作社的管理首先推行目標成本管理，必須先制定好目標，才能確定住房合作社社員出資的金額和房屋修建的大小。目標成本管理的有效與否，在住房合作社中顯得尤為重要。目標成本是根據(jù)理事會討論通過的目標定位確定的。是現(xiàn)實的、有可能實現(xiàn)的成本指標。目標成本定位報告制定后，通過住房合作社社員（代表）大會公布，由社員簽字確定過后才能施工。將社員（代表）大會通過后的成本由成本目標發(fā)給各個環(huán)節(jié)，再由各個環(huán)節(jié)的負責人確認簽字。在住房工程實施過程中，為了及時反映工程成本資金使用的情況，住房合作社需及時采取措施控制、糾正，達到合理控制成本的效果。如果在施工過程中遇見突發(fā)狀況需要對目標成本進行大修改時，應對住房合作社的目標成本進行修改，并報理事長批準，要理事長簽字同意，同時還需上報住房合作社財務部的成本審核計算中心備案。

（三）過程控制制度

為了保證住房合作社的有效運行，需要對住房合作社的施工過程或管理過程的成本進行精細的控制，針對住房施工全過程的各個環(huán)節(jié)，住房合作社制定相應的成本控制制度包括設計變更、現(xiàn)場簽證、工程合同、工程招標、工程預結算等各項管理辦法。

對于金額在5萬元以上（含5萬元）的工程施工和工程其他需要用資項目，必須報理事長，在理事長同意簽字后才能進行。工程的招標應采用公開招標或邀請招標的方式，但無論采取何種方式，都必須有三家以上的投標單位參與競標，并由合作社招標工作小組決定。金額在10萬元以上（含10萬元）應通過合作社（代表）大會投票決定。

合格的承包商是符合相關規(guī)定的，是在行業(yè)中沒有污點記載的承包商，并且是需經住房合作社招標工作小組審查合格的。

承包商應滿足招標文件的實質性要求，相比較而言選擇價格偏低、質量偏高的合作單位；對于其他的招標也應遵循以上原則。

對于工程的施工進度，住房合作社也應有嚴格的控制程序。在住房合作社最初建立時，應該根據(jù)社員的需求定下工程進度的目標，并且告知所有合作社社員。如果確因施工需要，需對施工計劃做出重大變更，必須視情況報理事長審批或備案甚至召開合作社社員（代表）大會。

住房合作社對工程資金的支付有嚴格的控制，必須通過嚴格的審批程序。首先由相關需要付款部門填寫審批表，寫明項目完成情況，在工程部、成本管理部、外部監(jiān)理人員、財務部審核簽字后，附上所有相關資料，報合作社理事長審批。理事長審批同意后，財務部門才能付款。

（責任編輯：張娟）