傅德榮

經濟社會形態(tài)轉型下商業(yè)地產創(chuàng)新

傅德榮

隨著住宅市場調控的深入和房地產行業(yè)的轉型，商業(yè)地產的開發(fā)熱度不斷上升，以購物中心為主要形式的商業(yè)地產開發(fā)量出現井噴狀態(tài)，這一方面說明商業(yè)地產相比住宅地產具有更大的價值空間，另一方面也預示著過度和同質發(fā)展造成產品過剩的可能性。筆者以杭州灣江南生態(tài)城的創(chuàng)新實踐為范例，以前瞻性視野審視中國經濟社會形態(tài)快速轉型大勢，提出準確把握商業(yè)地產產業(yè)導向和消費導向兩大風向標，從商業(yè)地產的困境、運營模式比較、發(fā)展趨勢等方面進行深入探討，分享商業(yè)地產開發(fā)、運營的經驗與思考，探索中國商業(yè)地產可持續(xù)發(fā)展之路。

兩個風向標：產業(yè)導向和消費導向

未來十年將是中國經濟社會快速轉型的重要時期，轉型發(fā)展的路子走得是否順利，關乎能否實現國家強盛、民族復興中國夢的大局。放在這個宏大的時代背景來思考，才能對未來商業(yè)地產發(fā)展趨勢做出合理的前瞻性判斷。

一是老齡化社會來臨。按照國際通行判斷標準，當一個國家60歲以上人口超過總人口數的10%時，這個國家就進入了“老齡化社會”。據全國老齡委發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告》預計，2013年我國老年人口數量將突破2億大關，老齡化水平達到14.8%。發(fā)達地區(qū)老齡化程度更高，如浙江全省至2012年底老年人口占比已達到17.87%。老年人口的快速增加，特別是80歲以上的高齡老人和失能老人數量達到年均100萬人的增長速度，對老年人的生活照料、康復護理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴峻。老齡化社會特征是今后發(fā)展商業(yè)地產需要重點考慮的因素之一。

二是產業(yè)呈現融合發(fā)展態(tài)勢。未來農業(yè)的發(fā)展需要順應市場對食品安全、綠色生態(tài)的需求，將從傳統(tǒng)的提供糧油果蔬肉類，延伸到生產、加工、流通、消費乃至農事體驗全過程，而機械化、信息化手段的普及以及生產規(guī)?；?，使得農業(yè)生產的工業(yè)化成為必然；未來現代制造業(yè)的產能布局將進一步擺脫上游資源和終端市場的物理距離限制，更注重人才、技術、品牌資源的獲取便利性，與服務業(yè)的界限被模糊；未來服務業(yè)將逐步侵蝕第一、第二產業(yè)的邊界，甚至成為各類產業(yè)的發(fā)展載體，對產業(yè)的劃分和演化帶來顛覆性的變化。這對未來商業(yè)地產的發(fā)展是一個重要的啟示和導向。

三是新型城鎮(zhèn)化的快速推進。面對日益嚴重的“城市病”和城鄉(xiāng)發(fā)展矛盾，我國明確提出了“新型城鎮(zhèn)化”概念并付諸實施，力求重構健康、可持續(xù)的空間集聚和社會組織形態(tài)。新型城鎮(zhèn)化，就是“人的城鎮(zhèn)化”，如果一提城鎮(zhèn)化便簡單的將其理解為依靠傳統(tǒng)房地產擴大城市地盤，無異于曲解新型城鎮(zhèn)化理念，也將誤導商業(yè)地產走傳統(tǒng)城市化老路。

四是生活方式和消費方式的變化。隨著現代化水平快速提高，中產階層不斷擴大，居民個人財富和休閑時間的增加，人們對物質和精神生活方式產生更為個性化的追求，綠色生態(tài)、安全環(huán)保、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、文化修學等將成為主流的生活消費方式。未來商業(yè)地產的發(fā)展必須研究人們生活和消費方式的變化。

綜上所述，有別于過去10年處于黃金期的住宅產業(yè)，未來10年商業(yè)地產的發(fā)展會更加注重差異化的定位和運營，所有參與者都賺錢的時代將一去不復返。產業(yè)導向和消費導向，是未來我國商業(yè)地產的兩大主要風向標。

產品和模式創(chuàng)新：引領商業(yè)地產主動適應轉型

越來越多的國內房地產企業(yè)宣布進軍商業(yè)地產領域，規(guī)劃在未來大幅提高商業(yè)地產的比重。根據世聯(lián)地產的統(tǒng)計，目前國內已經規(guī)劃的城市綜合體面積是已建的16倍，而國家規(guī)劃中的新型城鎮(zhèn)化拉動的40萬億元投資，更是讓業(yè)界人士看到了經濟新一輪增長的信號。但是，我們不應該忘記粗放式發(fā)展帶來的后遺癥，如果不科學規(guī)劃、理性定位，那么商業(yè)地產過熱開發(fā)導致的過剩是不可避免的。中國商業(yè)地產去向何處？一個必然的邏輯是，按照產業(yè)導向和消費導向實現產品及模式的創(chuàng)新，引領中國商業(yè)地產主動適應經濟社會轉型。

一是產業(yè)緊密結合型的地產。產業(yè)地產這幾年成為商業(yè)地產投資的一個熱點，一線、二線城市的辦公樓需求向商務園區(qū)轉移的溢出效應較為明顯。與純粹的工業(yè)地產不同，今后的產業(yè)地產開發(fā)將更依賴于產業(yè)的融合發(fā)展，地產項目本身的性質也會更加多元化，展現旅游、商貿、會展、文化、人居等多重功能和空間結構。這類產業(yè)融合型的地產，更適合新城鎮(zhèn)居民的當地就業(yè)、就地發(fā)展、跨產業(yè)邊界交流，在資源相對均衡化的前提下，保障城鎮(zhèn)居民具備和大城市居民同等的發(fā)展權利和機遇。即使是在大城市內部，這類多種產業(yè)緊密結合的地產項目的發(fā)展，也有利于改變工業(yè)時代城市從業(yè)者“鐘擺式”的早晚高峰流動，緩解傳統(tǒng)城市規(guī)劃布局下的諸多弊端，創(chuàng)造更高效、更宜居的城市生活空間。發(fā)展產業(yè)融合性地產是符合新型城市化方向的。

二是生態(tài)養(yǎng)生型地產。我們習慣將養(yǎng)生物業(yè)歸類于養(yǎng)老物業(yè)。事實上，生態(tài)養(yǎng)生型地產市場客群應該是所有年齡層的消費者，而不是局限于老齡化群體。在現代鋼筋混凝土叢林中掙扎生存、處于亞健康狀態(tài)的都市精英們，很多都是從農村里走出來的，農村給無數人留下了美好的記憶，那里山清水秀、自然純樸，現代人需要一個實現回歸田園夢想的地方，需要一種前進一步是現代化都市、后退一步是田園山水的生態(tài)物業(yè)?！盎▓@城市”的理想在中國剛剛起步，新型城鎮(zhèn)化勢必引發(fā)一輪郊區(qū)化浪潮，如果一處地產項目能在完善的現代醫(yī)療、教育、商務、娛樂保障體系下實現田園牧歌式的生態(tài)人居需求，那肯定能在商業(yè)地產的戰(zhàn)國混戰(zhàn)中異軍突起。

三是養(yǎng)老地產。國內許多房地產企業(yè)開始試水養(yǎng)老地產項目，但整體來看養(yǎng)老地產類型還存在很多需要探索的領域。養(yǎng)老地產區(qū)別于其他房地產產品的特點是需要具備從日常起居到醫(yī)療保健的專業(yè)服務功能，關鍵是開發(fā)商要創(chuàng)新運營模式，擺脫純粹賣房的盈利思路，建立完善的養(yǎng)老服務保障體系，從后期服務中獲取長期的收益。當前具備養(yǎng)老服務配套能力的國內開發(fā)商還很少，商業(yè)地產開發(fā)商要提升整合能力，集聚日用品供應、專業(yè)護工、醫(yī)療體檢、金融保險、老齡休閑等專業(yè)服務資源，配合信息化系統(tǒng)和物流網絡，以養(yǎng)老地產項目為平臺，完整地提供專業(yè)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老服務。

四是文化體驗型的地產。電子商務的爆炸式發(fā)展，使傳統(tǒng)零售業(yè)受到越來越大的沖擊，對商業(yè)地產帶來的負面影響也是巨大的。國內一線城市的高端購物中心和城市綜合體，影院、茶館、美容院、兒童樂園、特色餐廳、藝術展覽館甚至真冰滑冰場、滑雪場，這些與傳統(tǒng)零售迥異的休閑服務業(yè)態(tài)已經隨處可見。消費者越來越感覺到是身處休閑場所而非購物場所，這就是消費導向。但也應該看到，同樣的布局和服務也越來越有同質化發(fā)展的傾向，誰又敢說不會演化成另一種泡沫化模式呢？未來的文化體驗型地產，應該是當前城市綜合體休閑業(yè)態(tài)的升級版，借助特有的文化資源優(yōu)勢開發(fā)稀缺的文化地產項目，提升文化體驗型地產項目的附加值，增強品牌識別度。

“杭州灣江南生態(tài)城”的創(chuàng)新嘗試

“杭州灣江南生態(tài)城”是浙江省農發(fā)集團商業(yè)地產開發(fā)的創(chuàng)新嘗試，也是集團實現現代農業(yè)和現代服務業(yè)融合發(fā)展的集聚平臺。該項目位于杭州灣紹嘉跨海大橋南橋頭堡，紹興濱海新城的核心區(qū)域，規(guī)劃占地13000畝，其中建設用地1500畝，總建筑面積約130萬平方米，計劃總投資達百億元。集團提出開發(fā)建設“杭州灣江南生態(tài)城”的戰(zhàn)略構思并付諸實施，是基于經濟社會變革的多重考量。其突破了傳統(tǒng)城市綜合體的商業(yè)屬性，意在打破“千城一面、千店一貌”的怪圈，根植于開發(fā)商自身的產業(yè)和資源優(yōu)勢，在更廣闊的產業(yè)發(fā)展層面和消費需求層面上，創(chuàng)造出引領多種業(yè)態(tài)融合發(fā)展的空間結構和運營模式，創(chuàng)造一個大型商業(yè)地產與生態(tài)創(chuàng)意農業(yè)主題結合的成功案例。

一是構建國內現代農業(yè)智力中心。建設“杭州灣江南生態(tài)城”國家級現代農業(yè)總部園區(qū)，吸引國內外一流的農業(yè)科研實驗、種子種苗培育、農業(yè)設施研發(fā)、物流技術創(chuàng)新、創(chuàng)意農業(yè)運營等現代農業(yè)龍頭企業(yè)和科研院所入駐，打造國家級創(chuàng)意農業(yè)新平臺。規(guī)劃中具有傳統(tǒng)商業(yè)地產屬性的子項目，將圍繞生態(tài)、創(chuàng)意農業(yè)的核心理念，開發(fā)國際生態(tài)農業(yè)博覽園、農業(yè)科技企業(yè)孵化器、農業(yè)國際會議會展中心、綠色農產品展示展銷中心、生態(tài)風情美食街等，致力于打造國際一流、國內領先的農商總部經濟園區(qū)。

二是打造田園生活全產業(yè)鏈。以“杭州灣江南生態(tài)城”萬畝生態(tài)田園為基底，構建由田園種養(yǎng)、田園休閑度假、田園科技、田園文化、田園樂購、田園養(yǎng)老、田園人居等構成的田園生活產業(yè)體系，擺脫單一依靠物業(yè)銷售實現短期收益的商業(yè)地產盈利模式，從對業(yè)主群體的營銷服務轉變?yōu)橄虿煌枨蟮南M群體提供多元化、可持續(xù)的高端服務，確保整個商業(yè)地產項目在生命周期中的健康運行。

三是創(chuàng)建海上花田慢城家園。目前世界公認的有八大成熟灣區(qū)，杭州灣具備開發(fā)建設成為生態(tài)與人文、居住與創(chuàng)業(yè)完美結合的世界第九大灣區(qū)的最佳條件。“杭州灣江南生態(tài)城”項目突出田園、生態(tài)的主題，倡導舒適、優(yōu)雅、隱逸的“慢生活”方式，圍繞生態(tài)養(yǎng)生和濱海休閑旅游特色，開發(fā)國際化健康管理中心、四季花海主題酒店、國際鄉(xiāng)村俱樂部、濱海莊園等項目，形成分時度假物業(yè)、健康養(yǎng)生物業(yè)、商貿旅游物業(yè)、濱水莊園物業(yè)等結合的多形態(tài)人居區(qū)塊，開發(fā)成為人們向往的生態(tài)灣區(qū)人居勝地。

作者為浙江省農村發(fā)展集團總經理助理、浙江農發(fā)瀾海實業(yè)有限公司董事長