文/于健 吉林省林業(yè)勘察設(shè)計(jì)研究院 吉林長(zhǎng)春 130000

文/劉麗 吉林東勘項(xiàng)目管理有限公司 吉林長(zhǎng)春 130000

城市化演變規(guī)律與我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律分析

文/于健 吉林省林業(yè)勘察設(shè)計(jì)研究院 吉林長(zhǎng)春 130000

文/劉麗 吉林東勘項(xiàng)目管理有限公司 吉林長(zhǎng)春 130000

隨著我國(guó)的城市化進(jìn)程的不斷深入，我國(guó)中小城市，尤其是農(nóng)村人口大量遷移，從而引起了我國(guó)大型尤其是超大型城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“供不應(yīng)求”。進(jìn)一段時(shí)期，如何解決城市內(nèi)人口對(duì)房屋的巨大需求，是擺在我國(guó)政府面前的非常亟待解決的問(wèn)題[1]。本文將從城市化演變規(guī)律方面出發(fā)，通過(guò)分析基本規(guī)律來(lái)探尋一種適應(yīng)于我們當(dāng)前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法。

城市化；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；巨大需求；城市化演變規(guī)律

城市化的演變過(guò)程，它是一個(gè)社會(huì)發(fā)展的必然過(guò)程和其自有規(guī)律。它其實(shí)是一個(gè)國(guó)家乃至一個(gè)社會(huì)集團(tuán)經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)、文化發(fā)展到了一定階段的最終必然的產(chǎn)物。自上個(gè)世紀(jì)八十年代以來(lái)，我國(guó)的城市化發(fā)展進(jìn)程就已經(jīng)緩慢開(kāi)始了。由于這一進(jìn)程主要是在政府各個(gè)部門(mén)的共同作用下完成的，因此我國(guó)的城市化進(jìn)程在不斷的推進(jìn)中，我國(guó)的城市化發(fā)展已經(jīng)取得了深入顯著的發(fā)展，但是由于城市化進(jìn)程是一個(gè)及其復(fù)雜的過(guò)程，我國(guó)在城市化發(fā)展過(guò)程中也出現(xiàn)了很對(duì)影響我國(guó)城市化未來(lái)健康發(fā)展的“不良”政策和“錯(cuò)誤現(xiàn)象”[2]。為了我國(guó)的城市化發(fā)展的持續(xù)健康，改正我國(guó)城市化發(fā)展存在的“諸多問(wèn)題”，我們應(yīng)該首先認(rèn)清城市發(fā)展規(guī)律，正確認(rèn)識(shí)城市化的終極奧義，最近推進(jìn)我國(guó)的城市發(fā)展進(jìn)程的持續(xù)、健康發(fā)展。

1、城市化概念及演變規(guī)律

城市化的概念具有廣義概念和狹義概念兩個(gè)方面[3]。所謂廣義城市化，就是指基本設(shè)施和生活方式等方面的城市化，主要包括生活理念和生活方式的城市化以及土地使用方面的城市化。所謂狹義城市化，其實(shí)就是人口的城市化，主要是大量的農(nóng)村人口尤其是青壯年勞動(dòng)力逐步進(jìn)入城市，并最終轉(zhuǎn)變成城市人口的過(guò)程，還有一部分指的是城市人口中較為貧困的人員，通過(guò)政府幫扶、自身努力等方式最終達(dá)并超過(guò)了城市標(biāo)準(zhǔn)水平的那部分人。

城市化發(fā)展的演變過(guò)程，其實(shí)就是生產(chǎn)力的發(fā)展和生產(chǎn)關(guān)系的不斷變革導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，使得老百姓在實(shí)現(xiàn)物質(zhì)需求的基礎(chǔ)上更加注重精神需求的一種外在表現(xiàn)。這些年尤其是最近幾十年，在我國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的前提下，我國(guó)大量的農(nóng)村人口遷移為城鎮(zhèn)人口，導(dǎo)致了我國(guó)城市人口的急劇增大。第一方面，我國(guó)城市人口的急劇增大使得城市房屋剛需總量急劇增大；第二方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展使得我們城市居民擁有足夠的閑余資本來(lái)進(jìn)一步改善其房屋居住條件；第三方面，我國(guó)城市化發(fā)展時(shí)間還比較短，城市化發(fā)展配套政策還存在很多漏洞；第四方面，我國(guó)很多城市規(guī)劃不合理房屋分布不科學(xué)；第五方面，我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，人均土地資源十分匱乏客觀上導(dǎo)致了我國(guó)目前房地產(chǎn)所存在的問(wèn)題。

2、城市化演變過(guò)程對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇和挑戰(zhàn)

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的飛速發(fā)展，城市已經(jīng)逐步成為我國(guó)最主要的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。城市化的逐步發(fā)展過(guò)程，逐步成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的最主要的動(dòng)力源泉。房屋的建設(shè)、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成為了城市化發(fā)展的重要標(biāo)志之一, 城市化的發(fā)展也為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了最為廣闊和舒適的發(fā)展空間。過(guò)去的一段時(shí)期里，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)尤其是市區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)成為了我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。但是，由于我國(guó)的人口密度過(guò)大，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)的規(guī)范政策在很長(zhǎng)一段時(shí)期還很不完備，政府城市規(guī)范水平還不是很高，因此在我國(guó)當(dāng)前的城市化演變期間，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了十分巨大的下行壓力。

3、城市化發(fā)展過(guò)程中地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)城市化發(fā)展的不斷深入，目前的城市化進(jìn)程進(jìn)入到了結(jié)構(gòu)性調(diào)整的“陣痛期”。本文將分析當(dāng)前我國(guó)城市化發(fā)展的現(xiàn)狀以及對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的要求。

1）城市中的居民住宅建設(shè)存在著投資比例高，規(guī)模過(guò)大的問(wèn)題。很多地產(chǎn)商在居民住宅建設(shè)過(guò)程中，別墅、洋房等高端地產(chǎn)建設(shè)較多，造成了資金和資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。大量、盲目的搞城市擴(kuò)建，造成了很多城市出現(xiàn)了空心化情況，制約了城市化的持續(xù)健康發(fā)展。

2）城市建設(shè)缺乏城市文化特色和歷史文明傳承特點(diǎn)，最近幾十年是地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的幾十年，也是我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)粗放型發(fā)展的幾十年。很多城市的地產(chǎn)商僅是注重工期，舍棄了城市文化、民族特點(diǎn)和地域特色。

3）城市規(guī)劃不科學(xué)、土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)期里，很多地產(chǎn)企業(yè)在郊區(qū)大量囤地，隨意布局建造建筑物，造成土地利用率低。

4）房?jī)r(jià)虛高，地產(chǎn)泡沫化嚴(yán)重。由于大多數(shù)地產(chǎn)商僅注重經(jīng)濟(jì)效益，使得很多大中型城市的地產(chǎn)商與一些“投資者”或是其他相關(guān)地產(chǎn)商合作，共同哄抬房?jī)r(jià)，制造緊張情緒，造成了房?jī)r(jià)飛理性上漲。

4、如何解決我國(guó)城市化進(jìn)程期間房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展問(wèn)題

房地產(chǎn)建設(shè)是一個(gè)城市化發(fā)展進(jìn)程的一個(gè)不可或缺的重要組成部分，針對(duì)當(dāng)前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況出發(fā)，主要從以下幾個(gè)方面出發(fā)來(lái)解決地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問(wèn)題。

1）政府提高整體性城市規(guī)劃水平并嚴(yán)格執(zhí)行。目前我國(guó)城市化發(fā)展水平還很低，很多城市結(jié)構(gòu)性規(guī)劃還不合理，土地和公共資源利用率不高。盡量在大的格局方面把握好城市發(fā)展、公共資源利用率、未來(lái)城市發(fā)展需求等方面。同時(shí)應(yīng)該努力做到秉公執(zhí)法，不要以一己之私造成整個(gè)全局的“秩序混亂”。

2）提高完善法律規(guī)章制度，提高執(zhí)法力度。我國(guó)的法律制度還不完善，執(zhí)法隊(duì)伍還存在大量的徇私舞弊現(xiàn)象。政府只有在規(guī)章制度方面和執(zhí)法力度兩個(gè)主要方面出發(fā)，來(lái)解決非法侵占、挪用土地使用性質(zhì)等問(wèn)題的發(fā)生。

3）加大監(jiān)管力度。目前很多問(wèn)題出現(xiàn)在政府的監(jiān)管力度不足，很多監(jiān)管領(lǐng)域責(zé)任不明確，政府對(duì)囤地、炒買(mǎi)炒賣(mài)土地現(xiàn)象監(jiān)管力度不足，預(yù)售房等規(guī)章制度不健全，造成消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)受損。

結(jié)論：

總之城市化發(fā)展是我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)的必經(jīng)之路。我們應(yīng)該在遵循建設(shè)和諧的現(xiàn)代化城市的理念下，加快政策引導(dǎo)，資金扶持，監(jiān)管全面把控的原則，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與城市化和諧、健康、發(fā)展。

[1]楊波.城市化演變規(guī)律與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃分析[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2007,05:27-29.

[2]楊波.房地產(chǎn)業(yè)與城市化的協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系研究[J].青島科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2007,02:11-16.

[3]吳淑蓮.城市化與房地產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展關(guān)系研究[D].華中農(nóng)業(yè)大學(xué),2006.