文/栗瑋 招商局地產(chǎn)（重慶）有限公司 重慶 400000

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究及要點解析

文/栗瑋 招商局地產(chǎn)（重慶）有限公司 重慶 400000

在國內(nèi)城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化、市場體制大融合的背景下，建筑市場格局也日益復(fù)雜和深化，作為房地產(chǎn)開發(fā)商必須不斷致力于建造成本的控制和管理水平的提高，才能最終在市場潮流中脫穎而出。本文就針對房地產(chǎn)建造中的成本控制策略展開理論研究。

房地產(chǎn)；成本控制；研究

引言：盡管國內(nèi)房地市場發(fā)展已經(jīng)日臻成熟和完善，但在具體運營管理過程中依然暴露出很多不足，特別是成本管控方面的缺陷已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)事業(yè)進一步發(fā)展的現(xiàn)實瓶頸。

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義

基于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，經(jīng)過幾十年的發(fā)展和積累已經(jīng)出具雛形，市場格局和銷售業(yè)績也趨于同質(zhì)化，即便是類型不同的房地產(chǎn)企業(yè)他們之間的盈利模式也具有很大的相似性，因此現(xiàn)代化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得市場先機，必須著力于成本預(yù)算和控制的投入。作為企業(yè)發(fā)展的重要策略之一成本預(yù)算是企業(yè)發(fā)展的根基保障，只有真正降低了成本，才能保證既定目標(biāo)的實現(xiàn)，同時在質(zhì)量、安全、工藝達標(biāo)的前提下，企業(yè)利潤價值也就順理成章的獲得。所以，未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的成敗興衰，成本管控將是一項重要的風(fēng)向標(biāo)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀和不足之處

2.1決策缺乏科學(xué)理論，管理水平普遍較低

房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)階段，必須要經(jīng)過以下幾個必要的流程，即項目可行性研究報告、市場調(diào)研和風(fēng)險辨識和管控措施制定等。作為房地產(chǎn)的投資者，他們肯定要綜合各方面因素，對投資、建造的成本利潤進行計算，并充分考慮自身資金實力、政治環(huán)境和自然條件等多方面因素后選擇最優(yōu)的項目開發(fā)計劃。因而，房地產(chǎn)行業(yè)的成本預(yù)算項目將成為其利潤保障的技術(shù)手段之一。然而，國內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的成本預(yù)算管理理念，也未設(shè)置專業(yè)的管理機構(gòu)，職能職權(quán)劃分不清。絕大多數(shù)的決策出自于企業(yè)財務(wù)、經(jīng)營和工程部門。盡管以上部門在成本預(yù)算方面也有一定的職責(zé)和權(quán)限，例如財務(wù)部門具有預(yù)期利潤估測的職能，工程部門負責(zé)項目成本規(guī)劃，經(jīng)營部門負責(zé)對現(xiàn)有的市場數(shù)據(jù)進行調(diào)研、匯總和預(yù)測。但他們之間往往多數(shù)各自為政，所總結(jié)數(shù)據(jù)過于片面，不具有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌管控的效益，最終也無法為決策者提供科學(xué)、準(zhǔn)確的理論支持，甚至還給企業(yè)遠期經(jīng)營增加了一定的投資風(fēng)險。

2.2現(xiàn)場簽證管控缺陷導(dǎo)致成本的猛增

房地產(chǎn)開發(fā)不同于其他行業(yè)，其重要特征在于建設(shè)周期的長遠性，而一旦項目開始就無法逆轉(zhuǎn)或停止。也正由于這種特征，往往在建設(shè)期間，經(jīng)常會出現(xiàn)工程變更或計劃修改的現(xiàn)象，由此造成的返工、停工消耗也是一種巨大的成本浪費。盡管，很多企業(yè)在房地產(chǎn)建造初期就制定了相當(dāng)嚴(yán)密的項目整體管理體制，例如預(yù)算審查、現(xiàn)場核驗和質(zhì)量目標(biāo)考核機制等，但在成本管控方面卻始終是一項短板。

2.3合同條約中對于成本控制內(nèi)容的缺失

通常在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)，諸多企業(yè)在合同編制、簽署過程中，習(xí)慣采用《建設(shè)工程施工合同》中的內(nèi)容和模板，而在該合同中過多的強調(diào)了有關(guān)工程質(zhì)量、安全、周期等要求和標(biāo)準(zhǔn)，對于項目各環(huán)節(jié)的費用支出，包括各種原料價格、核算方式、結(jié)賬周期等涉及較少或很模糊，從而使得投標(biāo)企業(yè)能都有機可乘，后者故意使用低價報價的方式獲得標(biāo)的。當(dāng)工程竣工結(jié)算時，又設(shè)法增加其他建造費用，使得后期結(jié)算流程過于復(fù)雜，不僅增加了整體核算成本，也使得很多既得利潤出現(xiàn)泡沫。

3、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制要點

3.1加強決策階段成本管控的策略實施

首先，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部需建立一套有效、完整的決策管理體系，即其制定、審核、下達等流程要層層把關(guān)，級級負責(zé)。各職能部門要相互配合、共同促進，最終達成有利決定，既要滿足建筑目標(biāo)要求，又要提高工作運營效率。要大力激發(fā)部門內(nèi)部員工成本管控的自主意識，例如，工程部不僅僅要負責(zé)對原材料質(zhì)量負有監(jiān)督、考核的責(zé)任，同時也要保證其招標(biāo)價格的最低。財務(wù)部門對項目實施的整體開展負有全程、動態(tài)監(jiān)管的職責(zé)，并且要制定適宜的成本推進方計劃。營銷部門則需提前入手市場調(diào)研，保證成品建設(shè)成后銷售業(yè)績的穩(wěn)定增長。其次，有必須要對各投資方案進行對標(biāo)、審核，最終選擇出最優(yōu)的投資計劃書。由于建筑工程的特殊性，在項目正式實施之前往往會受到多方面因素的影響和制約，例如資本實力、技術(shù)條件、政治環(huán)境等，為了避免決策的失誤，投資方必須在充分考慮以下基本條件的前提下，對各投標(biāo)方案進行可行性研究。包括工程進度、資金來源保障、項目選址、成本預(yù)算、政治環(huán)境和優(yōu)惠政策等。

3.2規(guī)劃設(shè)計階段成本控制相關(guān)措施

第一，要建立完善的設(shè)計招標(biāo)管理制度。設(shè)計招標(biāo)是項目開發(fā)前期的重要環(huán)節(jié)，其質(zhì)量的優(yōu)劣直接決定了項目建造過程的力度和進度，其次，實行設(shè)計招標(biāo)管理制度，能有有效的遏制各種惡意、非法競標(biāo)行為。一套科學(xué)、有效的設(shè)計招標(biāo)不僅僅要包含項目的質(zhì)量目標(biāo)、原料規(guī)范、技術(shù)要求、工期預(yù)等內(nèi)容，還要特別突出建筑事業(yè)的突出點，設(shè)計要做到新穎、有預(yù)見性，對于項目后期開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的問題及時預(yù)控和避免。第二，加強施工監(jiān)理過程控制，有效促進成本目標(biāo)實現(xiàn)。設(shè)計監(jiān)理是建筑施工過程的一項必不或缺的手段，它主要通過對設(shè)計單位自我控制的有關(guān)作業(yè)加以干涉和修訂的過程，達到相互配合，集思廣益，順利推進項目進度的目的。施工監(jiān)理的涉入應(yīng)在施工初期，并貫穿于這個建造流程，這樣對于期間可能出現(xiàn)的問題及時糾正導(dǎo)入正規(guī)軌。第三，嚴(yán)格做好出圖前的技術(shù)審核。這一步驟的主要目的在于方式施工實踐過程中的項目變更。出圖技術(shù)審驗的項目和內(nèi)容十分廣泛，通常至少要包括以下幾點內(nèi)容，即圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計、設(shè)計階段成本控制、環(huán)節(jié)內(nèi)部的搭接等。實施嚴(yán)格、科學(xué)的出圖審核流程，不僅能夠保證整體工程質(zhì)量的實現(xiàn)，同時也能從根本上節(jié)約建造成本提高后期利潤。

結(jié)語:

整體而言，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)存在管理粗放、施工技術(shù)落后、人員素質(zhì)偏低等各種先天不足，從而致使該市場在實踐發(fā)展過程中暴露出諸多問題。不過，要想從根本上扭轉(zhuǎn)這種局面，必須從根本上加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管控，只有加強費用預(yù)算、設(shè)計招標(biāo)審驗等各環(huán)節(jié)的管控，最終才能在保證質(zhì)量目標(biāo)的前提下，獲得更大的利潤空間。

[1]黃巖．淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制[J]．經(jīng)營管理者，2010，（13）：203-204．

[2]呂萍萍．房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與控制[J]．現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2010，（12）:111-112．