文/肖傳振、王杰 浙江省第三地質大隊測繪院 浙江金華 321001

房產測繪淺述

文/肖傳振、王杰 浙江省第三地質大隊測繪院 浙江金華 321001

伴隨著城市化進程的迅速增快，城市化規(guī)模得到了持續(xù)性的拓展，與此同時，開始有大量的農業(yè)人口不斷地涌向城市，伴隨著大量農業(yè)用地向城市的持續(xù)性擴張，農業(yè)用地逐漸轉化為城市建設用地，這在極大的程度上推動了我國房產業(yè)獲得了突飛猛進的增長房產測繪作為房地產行業(yè)的一個分支，也得到了一個難得的發(fā)展契機。接下來，文章針對房產測繪進行淺述，望能夠對同行業(yè)有一定的借鑒價值。

房產、測繪

1、我國房產測繪現(xiàn)狀

通常，由房地產主管單位下屬房產測繪隊進行房產的測繪工作，是在房地產產權產籍管理的基本前提下所進行的，其與房地產權之間存在非常密切的聯(lián)系。伴隨著城市化進程的增快，人們對房產測繪有著更高的要求?？墒牵蛭覈慨a測繪開始的比較晚，無論是在實際操作還是規(guī)范制度上都存在很多的問題，這些問題是需要我們及早解決的。

2、房產測繪未來發(fā)展趨勢

2.1房產測繪以市場化的方式進行運作，遵循公司方式來運營，交由房地產主管單位實施行政監(jiān)管。

2.2測管分離。房產測繪管理單位實施技術管理，房地產主管單位實施行政管理。

2.3以房產測繪為官方測量，消除建筑面積自身不應有的權利，促使房產測繪更加單純技術化。

3、房產測繪發(fā)展淺析

3.1房產測繪實施市場化運作

房產測繪以市場化的方式進行運作，遵循公司現(xiàn)有的運營方式，交由房地產主管單位實施行政監(jiān)管。這種方式的顯著優(yōu)勢在于，能夠促使行政資源有效地節(jié)省很多，在辦理測繪業(yè)務上的效率得到顯著的提高；可是不足之處也是很明顯的：欠缺系統(tǒng)性的監(jiān)管機制，惡意競爭廣泛存在，這種情況下，最終的測繪結果在精準度上也無法得到有效的保障。如果市場完全放開，那么，房產測繪企業(yè)的資質門檻就會變得低一些，為此，房產測繪部門在數(shù)量上必定會呈現(xiàn)出持續(xù)升高的一種狀態(tài)。在房地產開發(fā)商為合同甲方、房產測繪企業(yè)為乙方，那么測繪數(shù)據的真實性與精準度需要做好把握。依據合同法應當是由房產測繪單位和房地產開發(fā)企業(yè)來承擔，但房產測繪單位經過數(shù)年變遷，可能早已物是人非，或者公司已經注銷，還有公司資產不足賠付產權人經濟損失的情況下怎么辦?最后還得產權人日復一日地去打那永遠也打不完的官司。當然，這中間還有一個主管部門監(jiān)管的問題，如何監(jiān)管?怎么合理合法的進行監(jiān)管?也是一個值得深入探討的問題。

(1)測管分離，房產測繪管理機構進行技術管理，房地產主管部門進行行政管理。

這樣的模式其實仍和我國現(xiàn)行測繪體制大同小異，只是多一個專門的技術管理機構。優(yōu)點：在增加一個專門的技術管理機構的同時可以對房產測繪成果進行技術審查，保證房產測繪成果的準確性。一旦發(fā)生由于房產測繪成果產生的糾紛，可以由這個專門的技術管理部門做出裁定，從而改變現(xiàn)在房產測繪單位既當運動員又當裁判員的局面;缺點：增加一個環(huán)節(jié)勢必降低測繪業(yè)務的辦理速度;也必將會增加行政成本。這種的發(fā)展模式在不計算成本的條件看似是最合理的一種辦法，但筆者認為并不使然。在大力提倡以人為本，及建立服務型政府的背景下，這樣的運作模式就與我國發(fā)展的主題方向顯得背道而馳。政府工作的發(fā)展方向是應該淡出管理而深入服務，便民、利民、服務于民才是政府的主導發(fā)展方向，因此這種模式看似合理但也有諸多不合適宜之處。

(2)確認房產測繪為官方測量，剔除建筑面積本身不應該具有的權利，使房產測繪單純化，技術化。

首先要說明的是，我國目前大多數(shù)城市都是采取這種模式：由房產測繪部門從事測繪工作，由房地產主管部門進行行政管理，但沒有確認房產測繪為政府測量機構及剔除建筑面積本身不應該具有的權利，這和前面提出的第三種模式前半段相同，但后半段還不盡然。房產測繪顯然不同于房屋中介，后者市場化是符合社會發(fā)展需要的，它需要市場化競爭進行優(yōu)勝劣汰，從而提高整個房屋中介行業(yè)整體水平;房產測繪是政府做出的對房屋面積的法定認定，它的數(shù)據不僅要用于房屋產權登記，同時其房產測繪檔案也是后期房產交易的重要數(shù)據;更重要的是要為國家提供城市建設、房產開發(fā)量等提供決策重要依據。通過房產測繪數(shù)據匯總可以得出某某城市某某年的商品房建設面積、經濟適用房建設面積、廉租房建設面積、營業(yè)房建設面積等等。從而為政府的城市建設提供決策的數(shù)據。筆者認為房產測繪的主要發(fā)展方向就在于：提供精確的各種房屋建設面積，為國家的宏觀調控政策提供數(shù)據依據。我國的房產銷售大部分是以單價合同為主要形式的，每平米價格×建筑面積=合同(房產)總價。在房產預售時期，平均每平米的價格為合同上約定的確定值，而建筑面積卻不是確定的，所以，不管是合同中的甲方還是乙方都會將關注的重點投射到建筑面積上的。建筑面積=套內面積+公攤面積，公攤面積的不確定性、或不明確、公攤面積產權比較模糊，等等，這些都會造成購房者的懷疑，如果以這種銷售模式，那么就會將房產測繪單位無情地推向風口浪尖當中，為此，最好能夠選擇按套與按套內面積的計價方式。站在世界其他國家的角度進行分析，很多國家的房屋買賣運用的是按套計價的模式，其中，套內面積、建筑面積可以作為房屋產品的參數(shù)提供給廣大消費者，在進行產權登記的時候依然采用建筑面積，最終由政府部門負責房產測繪的相關工作，然而，房產測繪部門是與利益相脫節(jié)的，這樣更好得保證測量數(shù)據的公正無誤。

結語：

伴隨著我國房地產市場的快速發(fā)展，為進一步強化房產市場管理，維護房產市場秩序，在目前的房產管理工作當中，要將房產測繪作為重點，然而，房產測繪屬于一項系統(tǒng)化的工作，是比較復雜的，為此，需要房產測繪單位不但要具有先進的測繪技術及測繪設備，并且要確保為獨立性的經濟實體，與房產測繪委托人不可存在任何利益性的聯(lián)系，這樣才能夠促使房產權利人的利益得到真正的保障，使得房產測繪市場進一步規(guī)范化。

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