許鵬：房地產(chǎn)下行中的并購(gòu)機(jī)會(huì)正當(dāng)時(shí)

本刊記者│苗野

2014年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是“山雨欲來風(fēng)滿樓”，在房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期的背景下，經(jīng)歷了野蠻生長(zhǎng)的房地產(chǎn)私募基金會(huì)有怎樣的判斷和預(yù)期呢？本刊記者專訪了恒銀基金執(zhí)行總裁許鵬。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然撲朔迷離。觀望、僵局之下，與此緊密相連的房地產(chǎn)私募基金前景何在？

許鵬：我認(rèn)為在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控影響處于下行態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)私募基金行業(yè)有著更多的投資機(jī)會(huì)，特別是地產(chǎn)市場(chǎng)向下趨勢(shì)下的并購(gòu)機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)的大調(diào)整必然會(huì)迫使很多開發(fā)商的現(xiàn)金流緊張，有些開發(fā)商成為被收購(gòu)對(duì)象；也有些開發(fā)商會(huì)尋求擴(kuò)張，去收購(gòu)其他開發(fā)商或開發(fā)商持有的項(xiàng)目。在這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)私募基金就可以扮演一個(gè)非常積極的角色，在并購(gòu)類的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和操作模式上尋求更多的創(chuàng)新來迎合市場(chǎng)需求。

如果說一定要定義的話，我認(rèn)為房地產(chǎn)私募基金在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的過程中，存在的機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)就是房地產(chǎn)私募基金要尋求更多的創(chuàng)新模式。比如我們針對(duì)住宅推出的房屋按揭基金，這就是我們?cè)谧≌袌?chǎng)一直往下走的過程中，尋求到的合適的點(diǎn)。再比如說克強(qiáng)總理去英國(guó)說我們中國(guó)有4萬億的美金，怎么辦？那我們就做直通系列，做海外的投資。這就是房地產(chǎn)私募基金的存在機(jī)會(huì)。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：在中國(guó)并購(gòu)基金操作模式大多是再次重組、二次上市這樣，完全不同于美國(guó)的黑石和KKR？

許鵬：在國(guó)內(nèi)，做房地產(chǎn)并購(gòu)基金有很多方式方法，在進(jìn)去的時(shí)候，可以做債權(quán)，做純股權(quán)、做夾層，中間也可以做債轉(zhuǎn)股。退出大多以回購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、受益權(quán)轉(zhuǎn)讓還有REITS轉(zhuǎn)讓。通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓或債權(quán)轉(zhuǎn)讓的退出方式正有普遍化的趨勢(shì)。

現(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)都盯房企百?gòu)?qiáng)，畢竟是“粥少僧多”。與其不同的是，我們?cè)谧霾①?gòu)的時(shí)候?qū)?xiàng)目的判斷多于對(duì)企業(yè)的判斷，因?yàn)槲覀兊馁Y金成本相對(duì)是不低的，所以我們更注重項(xiàng)目的實(shí)體進(jìn)展，考量地產(chǎn)的業(yè)態(tài)、項(xiàng)目的地理位置、項(xiàng)目建成之后的銷售情況以及項(xiàng)目是否具有充足的抵押擔(dān)保。恒銀基金的投資模式主要是債加股的模式，回報(bào)周期一般為2～5年，投資者的年回報(bào)率標(biāo)準(zhǔn)在10%左右。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展之間是怎樣的關(guān)系？中國(guó)的房地產(chǎn)私募基金能否有望走出一條特色之路？

許鵬：房地產(chǎn)基金的發(fā)展與房地產(chǎn)本身的發(fā)展是相互依存的，房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)是利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的，尤其是REITS能在很大程度上推動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康和持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)基金的政策、市場(chǎng)還未成熟，有些條件甚至短期內(nèi)都很難滿足。即使現(xiàn)階段REITS放開，幾年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)私募基金的正面推動(dòng)作用也有限。中國(guó)房地產(chǎn)私募基金可在地產(chǎn)并購(gòu)領(lǐng)域?qū)で蟾蟮陌l(fā)展，未來也可在資產(chǎn)證券化方面尋求更多的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖手段，以緩解房地產(chǎn)私募基金的資金壓力。

總體上看，中國(guó)的房地產(chǎn)基金即將迎來一個(gè)真正的發(fā)展時(shí)期，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下，房地產(chǎn)基金的投資機(jī)會(huì)相比過去提升明顯。畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重資本行業(yè)，當(dāng)市場(chǎng)的并購(gòu)機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，誰擁有金融資源優(yōu)勢(shì)，誰就會(huì)獲得市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》：對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，您的判斷是怎樣的？高速發(fā)展期是否已經(jīng)結(jié)束？

許鵬：此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整應(yīng)以周期性的調(diào)整來對(duì)待，應(yīng)該是一個(gè)級(jí)別較大的調(diào)整周期。從這一點(diǎn)來講房地產(chǎn)的高速發(fā)展周期已經(jīng)結(jié)束。實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)正在回歸正常化，而從城鎮(zhèn)化的角度，未來城市人口仍會(huì)繼續(xù)增加，但相較過去十多年的增長(zhǎng)規(guī)模而言是下降的。當(dāng)然從城鎮(zhèn)化的剛需以及改善型住房剛需而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有不小的支撐力。但受制于購(gòu)買力的因素限制以及投資屬性的弱化，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來十年白銀期的觀點(diǎn)可能太過于樂觀了。