最近二十年,紐約領(lǐng)導(dǎo)著美國的城市復(fù)興,不僅經(jīng)濟空前繁榮,犯罪率等負(fù)面指數(shù)也急劇下降。然而,成功帶來了問題。高速發(fā)展引發(fā)收入上升、人口膨脹、房價暴漲。911的打擊和金融危機之后,房價高企勢頭依然很猛。居民不禁要問:照這么下去,這個城市誰還住得起?
這也是在繼朱利安尼和布隆伯格這兩位親企業(yè)、重市場的市長之后,左翼大將德布拉西輕而易舉當(dāng)選紐約新市長的原因。他有“住房市長”之稱號,競選的核心政綱,就是保有和建設(shè)20萬套保障性住房或經(jīng)適房(Affordable Housing)。根據(jù)2011年的數(shù)據(jù),紐約有335萬多套住房。新市長的理想,是要讓6%左右的住房成為經(jīng)適房。按照美國通行的標(biāo)準(zhǔn),所謂經(jīng)適房,就是住房費用不超過住戶年收入的三分之一標(biāo)準(zhǔn)的住房。比如,一個稅前年收入6萬美元的家庭,用在房子上的錢一年不應(yīng)該超過兩萬。
紐約守著華爾街這樣的金融重地,是世界經(jīng)濟的中心。各行頂尖人物,包括作家、藝術(shù)家等等,也都紛紛居住在紐約。有錢人太多,購買力過度旺盛,地方則就那么一點點,自然房價高企。最近幾年俄羅斯、中國等地的富人空降紐約購房,在房價上更是火上加油。沒有政策性干預(yù),普通居民就會被擠出城市。而城市離開了普通老百姓,又難以正常運轉(zhuǎn)。事實上,紐約大約一半的出租房,都受到某種租金管制政策的制約。德布拉西在就任市長之前,就以代表租戶和房主戰(zhàn)斗而建立了自己的政治聲望。
美國大城市最為通行的一種政策干預(yù)方式,就是在規(guī)劃上給開發(fā)商一些優(yōu)惠,讓開發(fā)商在所承建的住房中,保證一定比例的經(jīng)適房。也就是說,開發(fā)商必須完成給窮人蓋房的指標(biāo),然后才能在市場上開發(fā)商品房。紐約大體也是循著這樣的思路。紐約的問題是人多地少,要發(fā)展只能走高密度的道路。這就必須從密度中為窮人爭取生存空間。比如,房子蓋多高、多密,都有城市規(guī)劃管著,開發(fā)商受到各種限制。一棟高樓平地而起,影響著周邊環(huán)境,也在交通、學(xué)校等等方面給市政帶來巨大壓力,政府當(dāng)然要規(guī)約。這就成為政府和開發(fā)商討價還價的砝碼:我讓你把樓蓋高一截,你必須保證提供多少套經(jīng)適房。
布隆伯格任上,如果開發(fā)商尋求這種規(guī)劃上的優(yōu)惠的話,就必須保證所建住房有20%是經(jīng)適房。德布拉西則更進(jìn)一步,要求開發(fā)商建三分之一甚至更多的經(jīng)適房。2014年9月,他進(jìn)一步強調(diào),所有要求突破既有規(guī)劃限制的開發(fā)商,都必須完成建設(shè)經(jīng)適房的要求。也就是說,你不建經(jīng)適房,就別想開發(fā)商品房。如果能把樓多蓋幾層,賺頭就非常大。在這種利益的驅(qū)動下,開發(fā)商更有動機興建經(jīng)適房,以從政府那里換取向高發(fā)展的許可。
接下來的問題是:一個城市的發(fā)展,能否無限制地越來越高、越來越密?這是城市學(xué)家和經(jīng)濟學(xué)家討論越來越熱烈的問題。過去的摩天大廈,多是辦公樓等商業(yè)建筑。如今,住宅型摩天大廈則成為新潮。
從建筑技術(shù)上看,這樣的高層完全不成問題,并且還帶來另一個好處:因為其規(guī)模非常大,一棟建筑恍如一座小城市,能自成一體,不太受周圍環(huán)境的限制。很多豪華摩天住宅,可以到相對便宜的街區(qū)開發(fā)。這里最大的瓶頸,恐怕是城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施能否支持這么高密的發(fā)展。為了解決這樣的問題,也只能向汽車要空間。在布隆伯格任上,公共交通、自行車交通等基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展力度不斷加大。這一趨勢,在德布拉西任上也將繼續(xù)。
評論家們紛紛指出,德布拉西的經(jīng)適房目標(biāo)之宏偉乃前所未有。究竟怎么落實,不免讓人疑竇重重。不過,德布拉西靠著這樣的政綱輕松當(dāng)選,至少說明了紐約的人心所向。一個城市的發(fā)展,離不開公交司機、清潔工、教師、店員以及各種服務(wù)人員。他們往往是早來晚走,不可能移居到其他地方的。另外,未來的喬布斯們,也往往是大學(xué)剛畢業(yè)但雄心勃勃的“屌絲們”。他們一旦住不起紐約,這個城市就沒有前途。所以,不管左派右派,城市房價,對他們來說是個競爭力的問題。所以,已經(jīng)高密度的紐約,當(dāng)看到大量的年輕人因為房價跑到得州時,馬上有一種競爭的危機感。
而在中國,也許用一向希望炒高房價的開發(fā)商的話最好概括:“房價可以控制人口增長和控制人口素質(zhì)。”在某些既得利益者心目中,窮人的福利和蹭吃蹭喝幾乎是同義語,他們希望用房價保住現(xiàn)有的既得利益,把進(jìn)來尋求發(fā)展的人趕走。如果這樣的理念支配了我們城市的政策,未來的發(fā)展怎么可能持續(xù)?
薛涌
(旅美學(xué)者,在美國薩??舜髮W(xué)任教)