王純剛

摘 要：在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)起到了重要的促進(jìn)作用，因而在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐步成為了我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。正因如此，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與否很大程度上會受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，一旦其出現(xiàn)波動，國民經(jīng)濟(jì)水平必然會發(fā)生變化。因此，各方都開始重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動問題，希望能夠通過分析研究找尋到改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的有效方法。本文主要針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中各類影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性因素進(jìn)行了有效分析，繼而針對性的提出了相關(guān)解決措施，以推動我國政府部門對房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的有效推動。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場；經(jīng)濟(jì)波動；影響因素；對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)影響

1.1對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠有效拉動GDP增長。從對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面分析，房地產(chǎn)行業(yè)影響主要包括三方面。首先，房地產(chǎn)行業(yè)可以作為投資項(xiàng)目，對國民經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生促進(jìn)作用；其次，房地產(chǎn)開發(fā)勢必會拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而間接促進(jìn)了GDP的發(fā)展；最后，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的投資刺激了消費(fèi)，因而拉動了GDP的發(fā)展。通過一個(gè)公式可以清晰的體現(xiàn)出房地產(chǎn)行業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，其具體表現(xiàn)為：貢獻(xiàn)率（%）=（某因素貢獻(xiàn)量/總貢獻(xiàn)量）100%。即房地產(chǎn)和行業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)的增長貢獻(xiàn)率為行業(yè)年增加量國民經(jīng)濟(jì)增長總量的百分比。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高，因而其投資增長相對平穩(wěn)，對于國民經(jīng)濟(jì)增長具有重要意義。

1.2房地產(chǎn)業(yè)對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響

國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要各行業(yè)的共同發(fā)展，因而很多行業(yè)之間存在緊密的聯(lián)系，技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系也極為密切復(fù)雜，這便是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不但是多元化的供給者，還是多元化的需求方，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相對較長，且關(guān)聯(lián)度深，作為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。

2 主要影響因素分析

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)鏈涉及行業(yè)廣泛，因而受到的影響因素種類也具有多元化特點(diǎn)，從總體上分析，大致有內(nèi)生因素、外生因素兩種，內(nèi)生因素主要是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部所產(chǎn)生的對于其自身發(fā)展具有影響的因素，主要起到對內(nèi)的一種傳導(dǎo)作用。而外生因素則是外界市場環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對行業(yè)所產(chǎn)生的一種來自于外部的沖擊作用。但是外生因素對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響主要通過內(nèi)生因素作用而產(chǎn)生作用，因而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動是雙重因素作用結(jié)果。

2.1外生因素分析

首先經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化勢必會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動狀況，而社會發(fā)展因素以及城市發(fā)展因素是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)變化的重要因素。另外政策的變動以及一些隨機(jī)因素都會造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，例如戰(zhàn)爭、地震、自然災(zāi)害以及政治風(fēng)波和一些突發(fā)性社會因素等。

2.2內(nèi)生因素分析

2.2.1房地產(chǎn)市場供給和需求的矛盾是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的內(nèi)在原因。在所有的行業(yè)發(fā)展中，市場供需變化是最直接的調(diào)整模式。房地產(chǎn)供給與需求是市場中經(jīng)常變動的因素。房地產(chǎn)投入的快速增長要求廣大消費(fèi)者需求的跟進(jìn)與支撐，否則不可避免地要進(jìn)入下行區(qū)間。同時(shí)，房地產(chǎn)需求總量也由于受種種因素的影響而發(fā)生變化。

2.2.2在房地產(chǎn)市場波動影響因素中，價(jià)格是引發(fā)市場波動的直接動因。首先在價(jià)格的影響下房地產(chǎn)市場中會發(fā)生盲目的房地產(chǎn)投機(jī)，因而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不正常上漲，而瘋狂的價(jià)格增長會反作用于房地產(chǎn)市場，帶來高回報(bào)率，而高額的利潤又會刺激投資，因而市場中大量資金就會投向房地產(chǎn)市場使之?dāng)U大，房地產(chǎn)市場進(jìn)入發(fā)展上升期間。但是這種經(jīng)濟(jì)模式是不健康的，由于犧牲了可持續(xù)發(fā)展性，因而僅僅是短期的經(jīng)濟(jì)增長模式。

2.2.3房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)營活動中，投資是對其經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性影響最大的因素。投資變動往往是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的主要動力來源。投資增加，那么房地產(chǎn)行業(yè)必將擴(kuò)張，即房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長。若投資減少，那么房地產(chǎn)市場就會隨之蕭條，從這一點(diǎn)可以看出，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化周期和投資的變化周期基本一致。從另一方面講，二者具有共振性。但是相對于經(jīng)濟(jì)周期變動，投資變動更為活躍。

3 如何有效調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動

3.1如何調(diào)控國民經(jīng)濟(jì)變化影響波動

宏觀調(diào)控措施應(yīng)該與整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的宏觀政策相協(xié)調(diào)一致，并服從國家的總體經(jīng)濟(jì)政策。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展已超過整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)承受能力，給其它行業(yè)帶來巨大壓力時(shí)，為了保持宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，此時(shí)必須采取宏觀調(diào)控政策擠去房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的“水分”。

3.2如何調(diào)控供需失衡影響波動

在房地產(chǎn)市場上，供需不平衡是經(jīng)常的，供需平衡是暫時(shí)的。因此，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的目的實(shí)際上是盡量減小這種波動的幅度。

如果房地產(chǎn)市場上供需矛盾十分尖銳，單憑市場的能力已無法自動協(xié)調(diào)，這時(shí)就會爆發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)以強(qiáng)制性達(dá)到供需平衡，帶來的后果是房地產(chǎn)業(yè)元?dú)獯髠?，必須?jīng)歷很長時(shí)間才能恢復(fù)市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為了避免這種情況，搖要在房地產(chǎn)市場供需矛盾發(fā)生時(shí)根據(jù)矛盾的不同性質(zhì)及時(shí)加以化解。

3.3如何調(diào)控宏觀政策影響波動

對于正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，即使暫時(shí)抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平的下滑，也應(yīng)該堅(jiān)持執(zhí)行，因?yàn)樗Ｕ狭朔康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)、健康的持續(xù)發(fā)展。對于不當(dāng)?shù)幕蚴Э貭顟B(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，應(yīng)采取措施及時(shí)制止和糾正。另外，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀政策應(yīng)盡最保持穩(wěn)定性，避免重大經(jīng)濟(jì)決策的突然變化，這樣有利于房地產(chǎn)企業(yè)制訂長期發(fā)展戰(zhàn)略，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性和投機(jī)性。

3.4如何調(diào)控價(jià)格變化影響波動

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)會受到多方面因素影響，而其中房地產(chǎn)價(jià)格對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響是最直接的。針對價(jià)格影響因素的管控應(yīng)當(dāng)正確分析，并依照實(shí)際情況區(qū)別對待，對房地產(chǎn)價(jià)格國家必須進(jìn)行合理科學(xué)的調(diào)控，這也是國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的管理責(zé)任，但是調(diào)控并非管制。若房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)價(jià)格變動屬于合理范圍內(nèi)的，國家不應(yīng)予以干涉。因?yàn)楹侠淼膬r(jià)格波動可以有利于市場競爭的形成，對于企業(yè)經(jīng)營管理的改善以及經(jīng)營效率的提升有著促進(jìn)作用。所以，國家對于房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)控僅僅需要將其控制在合理的范圍內(nèi)即可。

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