房地產企業(yè)融資渠道成本分析

沈愛萍

【摘 要】本文的出發(fā)點是房地產企業(yè)具有的融資特點，并與融資現(xiàn)狀相結合，對于如今房地產企業(yè)在融資渠道之中的問題進行分析，對于怎樣拓寬有關渠道展開了探討，期望可以在提高房地產企業(yè)融資水平的過程中起到推波助瀾的作用。

【關鍵詞】融資渠道；融資成本；房地產企業(yè)

因為房地產企業(yè)的項目開發(fā)要耗費較長的時間，資金的使用量和占有量比較大，所以，除非有非常雄厚的經濟實力，否則就需要通過融資來開發(fā)有關項目。而且在如今的市場經濟狀況下，如果說依靠自身的資金開發(fā)項目的話，與市場競爭規(guī)律是相悖的，而且并不利于實現(xiàn)房地產企業(yè)的健康發(fā)展。也就是說，房地產企業(yè)應當展開融資活動。在如今的房地產企業(yè)統(tǒng)計中發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)在開發(fā)項目的時候都需要進行大量的融資，所以說把握融資渠道，對于企業(yè)的發(fā)展以及生產經營是不可或缺的。

一、房地產企業(yè)的融資渠道

房地產業(yè)的資金可以說是比較密集的，在企業(yè)發(fā)展以及生產的過程中，融資活動有著至關重要的意義。如今房地產企業(yè)可以利用以下渠道進行融資：

1.房地產信托投資

房地產信托投資是將商業(yè)信托組織作為基礎的一種投資方式，它收集多個投資者的資金，并對于房地產項目展開融資。如今階段，我國主要有兩種形式的信托產品：第一是信托公司直接投資房地產項目，第二種就是債權融資。第一種方式適合的房地產企業(yè)是自身資金在百分之三十五以下的企業(yè)，信托投資公司往往是通過注入資本的方式，與房地產公司進行合作，成立有限責任公司，使資金滿足一定的需求。而投資公司則作為股東，產生一定的投資回報。而對于一些資金比較緊張的企業(yè)來說，信托投資公司往往給他們提供了后續(xù)的開發(fā)資金，其方式是購買部分資產，如果說企業(yè)的銷售款收回之后，會實施回購操作。這種信托投資往往是針對自有資金比較較多的一些房地產企業(yè)，而這些企業(yè)的資金困難也往往是暫時的，是由于政策或者市場引起的。在這種狀況下，信托公司提供的征信貸款，能夠使其資金缺口得到彌補，并進一步進行項目的開發(fā)。在使用信托資金的狀況來看，這在我國房地產行業(yè)已經成為了一種新穎的融資渠道，尤其是在如今銀行信貸緊縮的狀況下，這種信托對于我國房地產行業(yè)的發(fā)展非常重要，不過如今我國對于信托產品有比較多的限制，這對于房地產信托的質量以及發(fā)展產生了影響，而且也推進有關企業(yè)擴大融資渠道。

2.企業(yè)上市融資

房地產企業(yè)一個非常有效的渠道就是利用上市過程來進行融資。在企業(yè)上市之后，金融風險可以說是迎刃而解，另外還可以使融資成本大大降低。不過，國家考慮到金融體系的安全性，因此對于房地產企業(yè)上市有著非常嚴格的審批制度。在房地產行業(yè)的調查過程中表明，在短時間內，很多房地產企業(yè)都沒有一定的資格進行上市，所以說這種方式的適用性相對來說比較差。

3.房地產基金融資

在國家對于房地產企業(yè)實施宏觀調控政策的過程中，許多房地產企業(yè)都有非常大的資金壓力，在這種狀況下，中國市場之中出現(xiàn)了許多的海外房地產投資基金，從而提供了更加寬闊的融資渠道。如今，盛陽地產、摩根士丹利等國際范圍內的基金都已經加入到了我國市場之中。對于我國房地產行業(yè)來說，這種進駐是非常有利的。而在投資基金方面，主要包含的基本形式有兩種：第一是股權投資，也就是說直接在房地產項目之中加入基金進行投資，完成項目之后，依照股份得到收益。第二就是債券基金，也就是說基金在房地產企業(yè)進行開發(fā)，在完成項目之后，定期收回債權。如今，無論是采用哪種方式，都會對房地產企業(yè)產生一定的好處。因為房地產基金對于國內房地產過度依賴銀行信貸的現(xiàn)象有一定的緩解作用，而且融資渠道的擴大對于降低金融體系風險非常有效。不過必須承認的是，如今在我國，海外房產基金的發(fā)展還有一定的問題，還需要一定的時間才能夠充分發(fā)揮其作用。

二、房地產企業(yè)融資之中的弊端

如今，雖然我國擴大了房地產融資渠道，增強了額企業(yè)整體具有的融資實力，但是實際狀況是，還有很多的問題需要完善和改進。有關資料表示，如今我國房地產行業(yè)沒有較為豐富的投資渠道，對于銀行貸款進行過渡依賴的狀況屢見不鮮，而且有些地方沒有有力的市場監(jiān)管，許多企業(yè)盲目的進行擴張。在這種情況下，金融體系的穩(wěn)定性無法得到保障。如今，我國有關企業(yè)在融資方面主要有如下問題的存在：第一是企業(yè)沒有進行風險預期的操作。如今我國企業(yè)很少進行風險預期，而只是通過短期貸款展開長期投資，導致企業(yè)的資金鏈條非常脆弱，容易有資金短缺的問題出現(xiàn)。第二是從根源方面來說，我國房地產企業(yè)對于商業(yè)銀行有著較強的依賴性，而且沒有豐富的融資渠道，使銀行風險大大增加。第三是在銀行方面來說，很多銀行比較看重房地產市場，甚至有些銀行盲目降低貸款標準，這就導致回收風險大大增加。

三、拓寬房地產企業(yè)融資渠道的對策

1.健全有關房地產融資的法律法規(guī)

如今，在完善我國金融體系的過程中，以及規(guī)范住房市場的過程中，有關企業(yè)的金融制度環(huán)境已經得到了改變，但是因為這個行業(yè)的風險本身就比較高，所以有著比較嚴格的宏觀調控政策，在引入金融產品的過程中，態(tài)度也比較保守，這就直接造成了很多政策還沒有得到完善。比方說對于債券融資以及投資基金方面沒有完善的法律法規(guī)，比而在融資過程中出現(xiàn)的一些小問題并沒有法律依據(jù)。所以說，在今后的發(fā)展過程中，我國應當將房地產的融資法律體系更加完善，并通過法律對于我國房地產企業(yè)的融資進行有效規(guī)范，使房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中，獲得一定的開發(fā)資金，并降低金融風險，保證整個行業(yè)的穩(wěn)定性和持續(xù)性。

2.通過多種金融工具展開融資

在上文中已經表明，融資渠道是我國房地產行業(yè)發(fā)展的重中之重，而相對單一的融資渠道會給我國房地產行業(yè)的發(fā)展帶來重大影響。因為房地產有著一定的特殊性特點，所以導致資金需求對于金融體系有一定的依賴，在這種狀況下，我國很多房地產企業(yè)的融資方式都是一種組合方式，其組成包括銀行貸款以及自有資金，這種方式與我國企業(yè)的融資形態(tài)相符合。不過國家在考慮宏觀經濟調控的過程中，提高了銀行的貸款門檻，這就會導致一些企業(yè)沒有辦法從銀行之中得到充足的資金進行項目開發(fā)，在這種狀況下，房地產企業(yè)應當進行融資渠道的拓展，并且依照企業(yè)本身的特點，進行比較靈活的融資方式以及融資方法，比方說：企業(yè)能夠依照自身的資金狀況以及資金需求，進行多種方式的選擇?；蛘哒f在融資過程中，可以結合銀行貸款、自有資金、機構投資以及基金等多種方式，并通過金融工具的運用，使房地產企業(yè)的優(yōu)勢得到利用，并通過各方面資金為企業(yè)服務，在保證企業(yè)順利進行融資計劃的前提下，使企業(yè)自身的融資風險大大降低。

3.在房地產行業(yè)之中加入瑞茨模式

實踐表明，房地產企業(yè)并不能僅僅依靠銀行貸款或者財政貸款來進行發(fā)展，在這個行業(yè)之中，需要的資金應當利用更多金融手段來獲得。我國可以對于國外的一些經驗進行借鑒，通過瑞茨模式的引入，進行廉租房的收購以及經營。這種模式就像是個人出資進行房產的購置，從而賺取一定的租金，不過不同點在于，其組成方式是社會公眾，購買的也是個人沒有能力購買的大型住宅區(qū)域，然后利用出租，使住宅在社會之中進行流通。如今很多國家的房地產行業(yè)都進行了這種方式的引入。我國沒有采取這種模式的原因是，政府考慮到這種方式會對于樓市價格產生影響，甚至進一步抬高房價。不過如果說能夠靈活的引入瑞茨模式的話，對于房地產行業(yè)的發(fā)展還是有一定的積極意義的。

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