袁元

2013年，全國(guó)房?jī)r(jià)給人留下的印象是一個(gè)“漲”字了得。2014年房市的投資機(jī)會(huì)在哪里？房市未來的投資趨勢(shì)又是什么？我們?nèi)绾闻渲脤儆谧约旱姆渴型顿Y？

每逢新春佳節(jié)，親朋好友喜慶團(tuán)圓、酒足飯飽之余，吹牛聊天就成了亙古不變的選項(xiàng)。而房?jī)r(jià)如今則是國(guó)人聊天之中無(wú)法回避的話題，上至古稀老人，下至剛剛邁入職場(chǎng)的“90后”，買不買房，買什么樣的房，在什么地方買房，今年是不是買房的好時(shí)機(jī)，等等，一說起這個(gè)話題，立刻就能得到大家的積極響應(yīng)，爭(zhēng)論的熱鬧程度能把房頂掀開。

這是因?yàn)榉績(jī)r(jià)業(yè)已成為每個(gè)國(guó)人心中“會(huì)呼吸的痛”。2008年之后，房?jī)r(jià)走出一波低谷后快速反彈，其上漲速度一點(diǎn)也不亞于金錢豹捕捉獵物的速度。這讓沒有及時(shí)出手買房的人后悔不迭，也促使很多國(guó)人下定了及早出手買房的決心。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，國(guó)人買房的平均年齡已經(jīng)落到30歲之下，很多剛剛邁入職場(chǎng)的人沒有忙著結(jié)婚戀愛，而是忙著看房、買房。買房成為每一個(gè)國(guó)人的頭等大事，就像現(xiàn)在過年同學(xué)聚會(huì)，你要是頂個(gè)“沒房沒車”的標(biāo)簽，都不好意思出門。

席卷而來的買房潮，讓地產(chǎn)商們近年來賺得盆滿缽滿，紛紛開足馬力去國(guó)內(nèi)外融資，以便加大力度“ 搶地”，這也讓依賴土地轉(zhuǎn)讓收入的地方政府笑逐顏開。但是在2014年到來之際，不管是官方媒體，還是平頭百姓，對(duì)于2014年房?jī)r(jià)是漲是跌，每個(gè)人都有自己思考的角度，以往一味看多房?jī)r(jià)的輿論似乎出現(xiàn)了雜音。

我們知道，任志強(qiáng)一直是看漲房?jī)r(jià)的死多頭，不過在剛剛閉幕的亞布力企業(yè)家論壇上，任志強(qiáng)認(rèn)為今年房?jī)r(jià)大幅上漲的態(tài)勢(shì)將會(huì)減緩。另外一位著名的房地產(chǎn)大佬馮侖在內(nèi)部會(huì)議上談及去小米公司調(diào)研的感受時(shí)，說驚異地發(fā)現(xiàn)小米科技公司的人正在談?wù)撊绾紊孀惴康禺a(chǎn)。倘若這是真的，那么互聯(lián)網(wǎng)思維下的賣房子，會(huì)不會(huì)撼動(dòng)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的地基？不光如此，還有有媒體報(bào)道恒大地產(chǎn)正在醞釀一輪大的降價(jià)銷售活動(dòng)。如果恒大邁出這一步，這對(duì)馬年地產(chǎn)的走勢(shì)無(wú)疑具備威懾力。春江水暖鴨先知，由此來看，今年房產(chǎn)想大幅漲價(jià)不容易。

盡管2013年的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了明顯的上漲過程，但是各種信號(hào)顯示，2 014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)或許將以“穩(wěn)”字打頭，再度大幅上漲的空間不大。中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬指出，除了調(diào)控政策的限制，土地供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)就是一個(gè)明顯的市場(chǎng)信號(hào)，因?yàn)橥恋毓?yīng)量大增，必將帶來房屋供應(yīng)量的增加，而市場(chǎng)需求在一定期限內(nèi)變化不大。供應(yīng)量增加，需求相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)就失去上漲的底氣。

除了土地供應(yīng)量大幅增加的因素以外，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為，大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈，同樣限制了房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的大幅上漲。由于一線城市的供需矛盾并沒有得到有效解決，房?jī)r(jià)不排除繼續(xù)較快增長(zhǎng)，而在部分二三線城市，由于庫(kù)存較多，房?jī)r(jià)必然增長(zhǎng)乏力，部分甚至可能出現(xiàn)下跌。

其實(shí)，買不買房以及買什么樣的房，可以簡(jiǎn)單地劃出兩條線。一是剛需型買房。對(duì)于這種類型的買房人來說，何時(shí)出手都是沒有疑問的，只要你準(zhǔn)備好首付就成。不過，如果你的買房行為屬于投資理財(cái)型的話，那可就要好好掂量了。為此，記者分析2014年以及未來幾年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)可能的走勢(shì)，為讀者投資買房勾勒出以下規(guī)劃。

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為投資首選

如今，隨著我國(guó)快速步入老齡化社會(huì)，加上國(guó)人生活水平、營(yíng)養(yǎng)水平以及醫(yī)療水平的提高，人均預(yù)期壽命已經(jīng)提高到75歲之上，很多80多歲的老大爺、老太太不光能夠自己照料自己的生活，還能帶帶孫子輩，享受天倫之樂。但是，一個(gè)無(wú)法否認(rèn)的事實(shí)是，由于子女忙于打拼事業(yè)，多數(shù)老人身邊缺乏子女照料，加上“失獨(dú)”家庭的存在，養(yǎng)老已經(jīng)成為國(guó)人無(wú)法回避的問題。

為了解決養(yǎng)老問題，在現(xiàn)有社保、醫(yī)保的基礎(chǔ)上，有人提出仿效國(guó)外“以房養(yǎng)老”的方式，將老人所擁有的房屋折現(xiàn)或回購(gòu)出租，以此化解國(guó)人養(yǎng)老難題。但是，這種方式觸及了老人打算把房產(chǎn)留給子孫的傳統(tǒng)思維底線，實(shí)施難度很大。而如果通過社會(huì)化融資方式，興建以養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，讓身邊缺乏子女照料的老人在養(yǎng)老地產(chǎn)中安度晚年，會(huì)得到老人和子女的理解。

如果按照這種養(yǎng)老思路，國(guó)人對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求可謂巨大。因?yàn)橐话銇碚f，養(yǎng)老地產(chǎn)主要建筑在離城市中心相對(duì)偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方，地價(jià)不高，不需要豪華高檔，關(guān)鍵是要實(shí)用和舒適，一切設(shè)施要以適合老人使用為原則，其出租價(jià)位不會(huì)太高，但是勝在收益穩(wěn)定。對(duì)于正在尋找穩(wěn)定收益的投資者來說，投資養(yǎng)老地產(chǎn)不失為首選。

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目緊隨其后

去年12月，《紐約時(shí)報(bào)》在頭版刊登了一篇叫做“大理現(xiàn)象”的文章。文中說道，如今，很多原來在北上廣一線城市打拼的中年人，因?yàn)閰捑肓艘痪€大城市緊張的工作，以及籠罩在一線城市上空揮之不去的霧霾，開始逃離北上廣，到風(fēng)景秀麗的云南大理，找了一份薪水較低卻是工作壓力不大的工作，呼吸著大理的清新空氣，感覺那叫一個(gè)爽。

“大理現(xiàn)象”的出現(xiàn)，告訴了我們，隨著追求自我發(fā)展、追求個(gè)性化發(fā)展的“8 0后”、“9 0后”逐漸進(jìn)入職場(chǎng)，其對(duì)工作的認(rèn)識(shí)和“6 0后”、“70后”截然不同。由于國(guó)人家庭財(cái)富日漸累積，這些新近入場(chǎng)的職場(chǎng)人的生存壓力并不大，有的甚至不依賴工作，也能過得很滋潤(rùn)。因此，他們不再追求“拼命三郎”般的工作作風(fēng)，轉(zhuǎn)而尋求自我、舒適、個(gè)性的生活，寧愿哼著小曲在大理的小路上行走，也不愿背負(fù)著大城市巨大的工作壓力，這就使得在國(guó)內(nèi)風(fēng)景秀麗之地修建旅游地產(chǎn)，成為地產(chǎn)商未來新的利潤(rùn)點(diǎn)。

看到國(guó)人對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的需求，國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)商紛紛加大了在旅游風(fēng)景區(qū)的圈地步伐，從萬(wàn)科到綠地，從恒大到保利，一個(gè)個(gè)都把眼光盯上了正在興起的旅游地產(chǎn)，一個(gè)個(gè)旅游度假村將取代傳統(tǒng)的酒店，成為國(guó)人閑暇出游的新去處。因此，抓住旅游地產(chǎn)即將爆發(fā)的機(jī)遇，適時(shí)參與投資旅游地產(chǎn)，或許會(huì)成為國(guó)人投資地產(chǎn)的新趨勢(shì)。

寫字樓投資正當(dāng)其時(shí)

除了上述養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之外，寫字樓投資也會(huì)成為國(guó)人投資房地產(chǎn)的新潮流。因?yàn)樵谕顿Y住宅遭遇限購(gòu)政策之后，不受限購(gòu)政策限制的寫字樓投資前景逐漸明朗起來，尤其是隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，從實(shí)業(yè)擴(kuò)張型轉(zhuǎn)向服務(wù)擴(kuò)張型，寫字樓的需求越大，這從國(guó)內(nèi)一線城市寫字樓租價(jià)一路上漲就可看出。也許有人擔(dān)心電商發(fā)展會(huì)對(duì)寫字樓的投資前景有所沖擊，但是具體看來，電商業(yè)務(wù)發(fā)展再迅猛，其首先沖擊的還是商鋪，對(duì)寫字樓的沖擊影響有限，因此，投資者可以把投資視野適度轉(zhuǎn)向?qū)懽謽恰?/p>