◎ 王志成

中國房地產(chǎn)業(yè)與市場的未來

◎ 王志成

目前房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)乎到社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展、關(guān)乎到國家的長治久安、關(guān)乎到普通百姓的民計(jì)民生。研究分析中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，同時(shí)結(jié)合十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)引發(fā)的廣泛關(guān)注，我們可以判斷未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的總體趨勢。

趨勢1 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場

十八屆三中全會(huì)通過的《決定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。使環(huán)環(huán)相扣的城鄉(xiāng)征地制度改革、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等問題進(jìn)入整體突破期。

趨勢2 新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略大發(fā)展

2013年12月12日至13日，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議在北京召開，這是改革開放以來，中央召開的第一次城鎮(zhèn)化工作會(huì)議。會(huì)議指出，走中國特色、科學(xué)發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化道路，其核心是以人為本，關(guān)鍵是提升質(zhì)量，與工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步推進(jìn)。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化是長期的歷史進(jìn)程，要科學(xué)有序、積極穩(wěn)妥地向前推進(jìn)，新型城鎮(zhèn)化要找準(zhǔn)著力點(diǎn)，要堅(jiān)持因地制宜，探索各具特色的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式與戰(zhàn)略。新的城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略，不再是簡單的城市人口比例增加和面積擴(kuò)張，而是要在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會(huì)保障、生活方式等方面實(shí)現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變，真正做到城鄉(xiāng)—體，大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、互促共進(jìn)。

未來城鎮(zhèn)化格局，將形成京津冀、長三角、珠三角三大城市群，同時(shí)在中西部和東北有條件的地區(qū)，依靠市場力量和國家規(guī)劃引導(dǎo)，逐步發(fā)展形成若干城市群，帶動(dòng)中西部和東北地區(qū)發(fā)展，推動(dòng)國土空間均衡開發(fā)。這樣的戰(zhàn)略布局，勢必會(huì)帶來房地產(chǎn)市場的—連串變化。

趨勢3 郊區(qū)化社區(qū)生存模式成為新趨勢

新型城鎮(zhèn)化，也意味著城市新城有了新的選擇。而發(fā)展郊區(qū)化社區(qū)生存新模式，是新城區(qū)集約化體現(xiàn)的一大趨勢。其發(fā)展動(dòng)因是：一方面，城市中心區(qū)域已十分擁擠，地價(jià)高昂；另一方面，隨著城市化的不斷推進(jìn)，大城市的城郊或新城，已經(jīng)成為人口轉(zhuǎn)移的方向。

但有別于過去，新的大盤開發(fā)往往和新城建設(shè)緊密聯(lián)系在一起，而且體量巨大。并非所有的開發(fā)商都能夠拿到郊區(qū)大盤的通行證。地方政府不再鐘情于大規(guī)模的住宅，而是需求“全生活”的品牌理念，以“多元化配套”、“一站式物業(yè)”、“聯(lián)盟優(yōu)享”等，引入銀行、醫(yī)院、學(xué)校、商街、酒店等機(jī)構(gòu)加盟的，并能帶來持續(xù)商業(yè)消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)支撐的社區(qū)，才可能成為城鎮(zhèn)化方向的最優(yōu)選擇。

趨勢4 綜合體將成為城市發(fā)展新引擎

如果你注意傾聽城市，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，都市綜合體是其中最為澎湃、最為豐富的一部交響曲。在這部宏偉的樂章中，你能聽到最有力的城市脈搏與最動(dòng)聽的城市生活。綜合體講究的是更集約、更高效的全新發(fā)展方向。它創(chuàng)造了一個(gè)將居住、商務(wù)、辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等城市功能高度集約的空間。但是，綜合體的各種功能并非簡單的疊加，而是互相影響、互為支持的，通過對(duì)城市建筑有機(jī)的組合，讓城市產(chǎn)生聚合的效應(yīng)。當(dāng)城市進(jìn)入了綜合體時(shí)代，這部史詩式的作品也正在從各個(gè)角度主導(dǎo)著我們的城市生活。

趨勢5 商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展新紀(jì)元

房地產(chǎn)是一種政策性導(dǎo)向很強(qiáng)的行業(yè)，大的開發(fā)商關(guān)注研究市場，更關(guān)注研究經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和政策走向。在住宅產(chǎn)品限購、限貸、限價(jià)的調(diào)控影響下，開發(fā)商將今后的產(chǎn)品定位于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，并不是無奈之舉或是另辟捷徑。

為什么房產(chǎn)開發(fā)商將目光投向商業(yè)，主要基于兩個(gè)基本條件，第一，市場需求增加。住宅限購了，百姓的投資重要渠道——不動(dòng)產(chǎn)投資將大量的存款投向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)就可能營造一個(gè)資金集聚效應(yīng)，從而推高商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。市場的需求解決了開發(fā)商資金回籠的壓力，讓商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢明顯于住宅地產(chǎn)。第二，人氣的聚集和商業(yè)市場的培育雖然需要一定的周期，但招商階段未出賣的商鋪可以作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押，從銀行貸款，而與住宅同樣成本的商鋪價(jià)值的評(píng)估價(jià)卻比住宅高出很多，也意味著通過商鋪抵押，開發(fā)商能從銀行貸到更多的現(xiàn)金，同時(shí)實(shí)現(xiàn)資金回籠。待商鋪成熟后，又可獲得較高的出讓價(jià)格，商鋪具備長期收益、回報(bào)豐厚等較強(qiáng)的投資屬性，這與住宅產(chǎn)品有不可比擬的優(yōu)勢。

趨勢6 性價(jià)比與精細(xì)化成為新趨向

房地產(chǎn)市場將越來越細(xì)分，講究產(chǎn)品的性價(jià)比與精細(xì)化成為發(fā)展趨勢。因此價(jià)格和質(zhì)量會(huì)是公眾共同高度關(guān)注的兩個(gè)目標(biāo)和敏感話題。

越來越細(xì)分的房地產(chǎn)市場，包括企業(yè)定位細(xì)分、產(chǎn)品定位細(xì)分、目標(biāo)消費(fèi)群細(xì)分，以及項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)經(jīng)營的專業(yè)化，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性，注重功能的前瞻性，營銷策劃與市場推廣的個(gè)性化與差異化等。

房地產(chǎn)市場也將越來越講究產(chǎn)品的性價(jià)比。價(jià)格和質(zhì)量是大眾共同關(guān)心的目標(biāo)和敏感話題，戶型適中、品質(zhì)較優(yōu)、設(shè)計(jì)合理、功能實(shí)用、環(huán)境較好、物業(yè)服務(wù)較好、交通便利、配套設(shè)施較好、房價(jià)合理、總價(jià)適當(dāng)?shù)钠放破髽I(yè)開發(fā)的中高檔產(chǎn)品將受到大眾青睞。

趨勢7 房企融資更趨多元化、全球化

由于目前房企所需資金主要來源是銀行貸款，普遍存在著自有資金不足的問題。而且，今后政府將持續(xù)采取從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)信貸規(guī)模可能總量控制壓縮50%左右，貸款利率仍然會(huì)上浮，甚至有可能多次加息，這樣就造成銀行貸款難度加大。因此，國家不但會(huì)嚴(yán)格預(yù)售資金管理，還將不斷完善期房預(yù)售或調(diào)整期房預(yù)售制度。由此，銀行雖然仍是主要融資渠道，但“融資難”將困擾房地產(chǎn)行業(yè)，房企將被迫尋求新的融資方式與渠道，融資趨向多元化，全球化。房企將加快房地產(chǎn)證券化的步伐，將以創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過上市、信托、基金出售股份、收購、兼并乃至與外企合作等途徑進(jìn)入資本市場，以拓寬企業(yè)籌資渠道。

趨勢8 國際化競爭將加劇發(fā)展

市場競爭激烈化，開發(fā)商與房市面臨洗牌，“二八現(xiàn)象”加劇，將導(dǎo)致房企并購多發(fā)。許多開發(fā)商會(huì)逐步退出歷史舞臺(tái)，而更多的產(chǎn)業(yè)資源會(huì)相對(duì)集中在少數(shù)以上市公司為代表的有實(shí)力的開發(fā)商手里。

特別是房市洗牌仍將加劇，房企會(huì)更重視以品牌、服務(wù)獲得競爭優(yōu)勢。外資開發(fā)商、投資者將加大力度、加快速度進(jìn)入市場或擴(kuò)張，境內(nèi)的國際化競爭將加劇，再加上房企本來普遍資產(chǎn)負(fù)債率較高，促使房地產(chǎn)企既重視必要的風(fēng)險(xiǎn)控制，又注重向外資開發(fā)商學(xué)習(xí)追求最大利潤的贏利管理。

趨勢9 房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營模式的未來動(dòng)向

面對(duì)未來的房地產(chǎn)市場競爭，房企的“銷控”地位下降，房地產(chǎn)營銷回歸，企業(yè)將注重真正有效的營銷策劃、市場推廣。逐步打破目前靠“概念”、“銷控”吃飯、全面采取跟隨策略就能贏的局面。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷強(qiáng)化包括應(yīng)用技術(shù)、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃、營銷推廣、經(jīng)營理念等方面的創(chuàng)新，企業(yè)品牌化、經(jīng)營集團(tuán)化、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)?；厔輰⒓訌?qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)會(huì)越來越重視管理工作，盡可能降低成本，房地產(chǎn)策劃、營銷等高級(jí)專業(yè)人才可能走俏。

趨勢10 健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系

社會(huì)保障性住房由來已久，是我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較有特殊性的一種住宅類型，它通常是指根據(jù)國家政策以及法律法規(guī)的規(guī)定，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌，提供給特定人群使用，并且對(duì)該類住房的建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)給予限定，發(fā)揮其社會(huì)保障作用的住房?，F(xiàn)在還做不到保障各種需要被保障的群體，到2020年將會(huì)有很大的發(fā)展；到2025年將會(huì)健全符合我國國情的住房保障和供應(yīng)體系。

趨勢11 加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革

十八屆三中全會(huì)通過的《決定》中，提到“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。房地產(chǎn)稅并不是一個(gè)稅種，而是一個(gè)體系。它包括房產(chǎn)稅，土地增值稅，土地使用稅，耕地占用稅等?，F(xiàn)在跟房地產(chǎn)有關(guān)的各種稅收都是在1998年住房改革之前設(shè)立的，房地產(chǎn)市場這些年來迅速發(fā)展，應(yīng)該研究持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的稅收到底應(yīng)該怎么設(shè)置才能體現(xiàn)出政府的支持、限制，以及使得整個(gè)稅負(fù)較合理公平。此次特別提到要立法，這就涉及立法和改革結(jié)合的問題。從決定看，房產(chǎn)稅立法的步伐會(huì)加快。

趨勢12 建立全社會(huì)房產(chǎn)信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)

十八屆三中全會(huì)通過的《決定》提出，“建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，推進(jìn)部門信息共享?！边@次不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革，是統(tǒng)一到土地為基礎(chǔ)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，建立全社會(huì)房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺(tái)，加快推進(jìn)住房信息系統(tǒng)建設(shè)，盡快住房信息（包括實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房信息）的全國聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息跨部門共享與各地信息跨地區(qū)共享，可以全面查詢?nèi)珖课菹嚓P(guān)信息。

趨勢13 中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“鉑金年代”

很多人說過去十年是中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年，以后再也沒有了。其實(shí)不然，中國房地產(chǎn)將進(jìn)入“鉑金年代”。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，只要把握住關(guān)鍵，從現(xiàn)在開始的“鉑金年代”肯定是非常精彩的。

1992～2002年是中國房地產(chǎn)行業(yè)粗放型起步的“發(fā)展年代”。這個(gè)階段沒有按揭、房貸等市場交易的完整秩序，很少項(xiàng)目是通過完全正規(guī)的方式進(jìn)行銷售的，然而很多動(dòng)作都可以說是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一種創(chuàng)新。2003～2012年是規(guī)模化發(fā)展的年代，只要膽夠大、運(yùn)作速度夠快就能快速擴(kuò)張。這十年也就是通常講的快速發(fā)展的“黃金年代”。然而，這樣大的擴(kuò)張未來還可以持續(xù)嗎？

回答是2013～2022年將是中國房地產(chǎn)業(yè)的“鉑金年代”。為什么呢？政府已經(jīng)告訴我們保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長；也告訴我們，在未來要建立一個(gè)健康平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。而且中國房地產(chǎn)未來十年最有機(jī)會(huì)的是城鎮(zhèn)化。

未來城鎮(zhèn)化的主角雖然不一定是房地產(chǎn)，但是，未來的城鎮(zhèn)化建設(shè)一定離不開房地產(chǎn)。特別是中國有20多個(gè)一千萬人口以上的大城市。一方面是以大城市為核心的城市群的發(fā)展，另一方面是與鄉(xiāng)村接軌的城鎮(zhèn)的全面發(fā)展。而且未來房地產(chǎn)市場已經(jīng)不僅僅是一個(gè)住宅領(lǐng)域的市場，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)……整個(gè)行業(yè)將百花齊放，呈現(xiàn)出多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。這些實(shí)打?qū)嵉目傮w態(tài)勢難道不是房地產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展的機(jī)會(huì)嗎？

總之，在2013～2022年間，房地產(chǎn)業(yè)仍將保持快速發(fā)展勢頭，崩潰論可以休矣；房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)告別暴利時(shí)代，持有房地產(chǎn)的成本會(huì)越來越高，想依靠投機(jī)樓市一夜致富的夢想也可以休矣?？傮w來說，房價(jià)當(dāng)然會(huì)有漲與跌的小幅波動(dòng)，但長期來看仍會(huì)穩(wěn)步增長。