以房抵貸再銷售如何納稅

問：A公司3年前同銀行簽訂協(xié)議，以房地產(chǎn)作抵押貸款。2010年8月份合同到期后，因資金周轉(zhuǎn)困難，A公司無力償還貸款本息480萬元。經(jīng)法院調(diào)解，銀行收走了抵押的房地產(chǎn)，抵債作價500萬元，退回A公司20萬元，但未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。2012年4月該銀行將此房地產(chǎn)對外拍賣，獲得收入918萬元。請問，A公司以房地產(chǎn)抵貸應(yīng)當如何納稅？銀行委托拍賣收入應(yīng)當如何繳納營業(yè)稅？銀行是否應(yīng)當繳納土地增值稅？

春華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 王旭

答：根總據(jù)局《關(guān)國于家印稅務(wù)發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）的規(guī)定，借款者無力歸還貸款，抵押的房屋被銀行收走以抵作貸款本息，這表明房屋的所有權(quán)被借款方有償轉(zhuǎn)讓給銀行，應(yīng)對借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。同樣，銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1998〕771號）規(guī)定：“單位或個人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟利益（減少了債務(wù)），因此，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅。”另《國家稅務(wù)總局關(guān)于以房抵債未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2005〕1103號）規(guī)定：“企業(yè)未按期歸還銀行貸款，經(jīng)人民法院裁定，將企業(yè)擁有的房產(chǎn)抵給銀行清償債務(wù)，銀行據(jù)此作了‘以物抵貸’的賬務(wù)處理。雖然企業(yè)未辦理房屋權(quán)屬過戶手續(xù)，但人民法院裁定‘以房抵債’后，房屋的所有權(quán)已發(fā)生了轉(zhuǎn)移。據(jù)此，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，企業(yè)已發(fā)生了‘銷售不動產(chǎn)’行為，應(yīng)按照規(guī)定征收營業(yè)稅。”

由此可見，A公司以房地產(chǎn)抵債手續(xù)，不論是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，作為貸款企業(yè)以房抵貸，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)當繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅，其計稅依據(jù)為抵債作價金額即500萬元，同時還應(yīng)當依法計算繳納土地增值稅；另外，銀行將收回的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)當按照銷售不動產(chǎn)計算繳納營業(yè)稅。在營業(yè)稅計稅依據(jù)上，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規(guī)定：“單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額?！币驗榈謧鲀r500萬元，所以再銷售時，可以扣除500萬元差額繳納營業(yè)稅。在扣除憑據(jù)上，原《國家稅務(wù)總局關(guān)于金融企業(yè)銷售未取得發(fā)票的抵債不動產(chǎn)和土地使用權(quán)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2005〕77號）《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）第四條規(guī)定的合法有效憑證，包括法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。但《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公布若干廢止和失效的營業(yè)稅規(guī)范性文件的通知》財稅〔2009〕61號文規(guī)定：自2009年1月1日起廢止《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2O03〕16號）第四條的規(guī)定，相應(yīng)國稅函〔2005〕77號文也就失去了政策依據(jù)支撐，雖然沒有明確將該文件廢止，其實質(zhì)也是間接廢止。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十九條的規(guī)定，合法有效憑證是指：（一）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證；（三）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明；（四）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。但也有省份明確可以將法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書作為合法有效憑證。如《廈門市營業(yè)稅差額征稅管理辦法》明確規(guī)定，對納稅人發(fā)生的扣除項目由于特殊原因無法取得發(fā)票，但有法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書的，可以有法律效力的法院判決書、裁定書、調(diào)解書以及可由人民法院執(zhí)行的仲裁裁決書、公證債權(quán)文書作為合法有效憑證。

另外，對銀行轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。參照該規(guī)定，銀行受讓該房地產(chǎn)即便是未辦理產(chǎn)權(quán)，其再轉(zhuǎn)讓收入還應(yīng)當依法計算繳納土地增值稅，同時還應(yīng)當在受讓環(huán)節(jié)繳納契稅。

紀宏奎