○許田中

（明發(fā)集團泰州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇 泰州 225324）

全面預(yù)算管理是指以企業(yè)的經(jīng)營管理戰(zhàn)略目標(biāo)為指引，通過預(yù)算編制、執(zhí)行、控制、監(jiān)督以及事后評價等一系列環(huán)節(jié)，從而提升企業(yè)內(nèi)部管理的水平以及經(jīng)營活動的效率，實現(xiàn)企業(yè)管理效率以及經(jīng)濟效益的最大化。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用具有極為重要的意義，其能夠充分發(fā)揮管理的全面性、全過程性以及全員性，通過整合以及優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)、信息、資金等資源，對企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、績效評價以及權(quán)力分配等進行適度的明確，并組織企業(yè)全體員工參與管理過程中來，實現(xiàn)對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程的控制，從而實現(xiàn)企業(yè)分工協(xié)作的合理化、資金的最優(yōu)配置、戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)的有效落實以及企業(yè)價值最大化目標(biāo)的實現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)用步驟

1、全面預(yù)算管理機構(gòu)的設(shè)置

（1）預(yù)算決策機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立預(yù)算管理委員會，這是預(yù)算管理的最高決策機構(gòu)，成員由高層管理人員和關(guān)鍵職能部門負(fù)責(zé)人組成。在定期召開的預(yù)算委員會上，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況的變化，協(xié)調(diào)解決預(yù)算在執(zhí)行、調(diào)整和考核工作中出現(xiàn)的重大問題及事項。

（2）預(yù)算組織機構(gòu)

預(yù)算管理辦公室是預(yù)算管理委員會的日常工作機構(gòu)，在預(yù)算管理委員會的領(lǐng)導(dǎo)下工作，并向預(yù)算管理委員會報告工作，具體負(fù)責(zé)預(yù)算的編制、執(zhí)行、調(diào)整及考核等日常工作。

（3）預(yù)算執(zhí)行單位

預(yù)算執(zhí)行單位是執(zhí)行全面預(yù)算并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任業(yè)務(wù)歸口部門，在授權(quán)范圍內(nèi)配置并使用資源，執(zhí)行單位是把預(yù)算由計劃變?yōu)楝F(xiàn)實的具體實施部門，是預(yù)算管理中的重要部分。明確各機構(gòu)的職責(zé)，全面預(yù)算能夠得以的順利實施與控制，遇到問題也能及時的協(xié)商解決，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體目標(biāo)。

2、預(yù)算的編制與下達(dá)

首先應(yīng)明確預(yù)算編制的方法，預(yù)算的編制方法有很多，如定期預(yù)算法、固定預(yù)算法、零基預(yù)算法等，各種方法有著各自的優(yōu)缺點和適應(yīng)的環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的的業(yè)務(wù)類型、經(jīng)營特點及經(jīng)營策略等，選擇相適應(yīng)的編制方法。

3、預(yù)算的執(zhí)行與控制

預(yù)算管理委員會辦公室及各業(yè)務(wù)歸口管理部門對預(yù)算執(zhí)行情況按季度進行分析，對實際發(fā)生數(shù)與預(yù)算數(shù)之間的差異，找出原因并提出改進措施。對預(yù)算的執(zhí)行與分析，是對各部門工作進行一個整理并提升的過程，在執(zhí)行過程中，對于每一筆經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)生，首先要考慮到這項費用有沒有預(yù)算，沒有預(yù)算的就先不支出或是經(jīng)批準(zhǔn)后再支出，是不是所下達(dá)的預(yù)算有疏漏的地方。

4、預(yù)算的調(diào)整

預(yù)算的調(diào)整是指在預(yù)算執(zhí)行的過程中，由于環(huán)境的變化以及其它外部因素影響等帶來的重大變化，企業(yè)預(yù)算管理部門需要結(jié)合實際對預(yù)算的情況不斷進行調(diào)整，從而達(dá)到新的預(yù)算平衡，為預(yù)算執(zhí)行和實施提供新的指導(dǎo)。預(yù)算調(diào)整的原則主要包括：一是要符合企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略原則和實際經(jīng)營狀況；二是要將預(yù)算調(diào)整的重點放在預(yù)算執(zhí)行中出現(xiàn)的關(guān)鍵性事項上面；三是預(yù)算調(diào)整的方案應(yīng)該客觀合理。預(yù)算調(diào)整一般分為應(yīng)急調(diào)整和年度調(diào)整，預(yù)算調(diào)整需要由執(zhí)行單位向預(yù)算管理委員會提供書面報告，對預(yù)算調(diào)整的原因、執(zhí)行情況以及具體的指標(biāo)變化等進行說明，由預(yù)算管理委員會討論并呈交董事會批準(zhǔn)實施。

5、預(yù)算的考核

預(yù)算考核主要是指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各級責(zé)任部門對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進行考核和評價，其主要是對預(yù)算執(zhí)行者實行的一種激勵約束機制。預(yù)算考核的主體主要是預(yù)算管理委員會下屬的預(yù)算考評小組以及企業(yè)內(nèi)部各級部門，其通過對企業(yè)各級預(yù)算責(zé)任單位的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的考察和評價，來確定預(yù)算執(zhí)行的情況，并找出預(yù)算實際與預(yù)算目標(biāo)之間的差異。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)缺乏良好的全面預(yù)算管理意識

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏良好的全面預(yù)算管理意識，并沒有將全面預(yù)算管理與企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)有效的結(jié)合在一起，預(yù)算管理的效率比較低下，執(zhí)行效果也比較差。很多房地產(chǎn)企業(yè)在實施全面預(yù)算管理中存在短視的情況，預(yù)算管理只重視短期的財務(wù)目標(biāo)，而忽視了長期的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，各期之間的預(yù)算銜接性比較差，導(dǎo)致全面預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營管理戰(zhàn)略目標(biāo)相偏離。一些房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制的時候過分強調(diào)短期成本費用的控制和經(jīng)濟效益的提高，沒有重視企業(yè)資源的深層次開發(fā)以及長遠(yuǎn)的優(yōu)化配置，這種短視的行為對企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展是非常不利的，企業(yè)一定要加強重視，將長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)與預(yù)算管理相結(jié)合，促進企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理應(yīng)用中缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

很多房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足，在全面預(yù)算管理的應(yīng)用中缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至認(rèn)為全面預(yù)算管理僅僅是財務(wù)部門的工作，沒有設(shè)置專門的全面預(yù)算管理統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，不重視企業(yè)整體的參與，其它部門在全面預(yù)算管理的執(zhí)行過程中也缺乏協(xié)調(diào)和配合，導(dǎo)致全面預(yù)算管理的執(zhí)行效果非常差。另外，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有嚴(yán)格按照現(xiàn)代公司治理機制的要求來構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部組織體系，企業(yè)的董事會以及股東大會等在全面預(yù)算管理中的參與度比較低，全面預(yù)算管理的領(lǐng)導(dǎo)和實施工作往往是由財務(wù)部門來代為完成的，這導(dǎo)致全面預(yù)算管理缺乏權(quán)威性和全局性，難以有效發(fā)揮其控制作用。

3、全面預(yù)算管理中忽視對企業(yè)外部環(huán)境的研究

隨著市場經(jīng)濟的不斷深化以及價值鏈理論的應(yīng)用，企業(yè)的經(jīng)營管理中越來越強調(diào)對外部因素的分析和研究。我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理過程中，一般主要是基于過去的預(yù)算執(zhí)行情況和歷史指標(biāo)，并結(jié)合企業(yè)的資金、管理水平以及技術(shù)狀況等來確定預(yù)算指標(biāo)，而對企業(yè)外部環(huán)境缺乏研究，企業(yè)的全面預(yù)算管理往往偏離了市場發(fā)展的大環(huán)境，導(dǎo)致在執(zhí)行的過程中存在大量問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)預(yù)算管理中一定要重視對外部環(huán)境因素的分析研究，例如對企業(yè)的產(chǎn)品市場銷售情況、競爭對手、客戶滿意度等因素要進行分析，從而將其融入到預(yù)算編制中去，形成彈性的預(yù)算，提高全面預(yù)算管理的科學(xué)性和適用性。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用全面預(yù)算管理的對策建議

1、將企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)作為全面預(yù)算管理的指導(dǎo)

企業(yè)需要樹立全面預(yù)算管理的新理念，將企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)作為全面預(yù)算管理的指導(dǎo)，從而提高企業(yè)全面預(yù)算管理的科學(xué)性、合理性和長期性。企業(yè)要將戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)予以分解落實到全面預(yù)算管理中來，從而促進企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。企業(yè)在全面預(yù)算管理實施之前，應(yīng)該對市場進行詳盡的調(diào)查，并對企業(yè)擁有的各項資源進行分析，從而明確企業(yè)的長期戰(zhàn)略目標(biāo)，并以此為基礎(chǔ)來進行預(yù)算的編制，使得企業(yè)各期的預(yù)算能夠相銜接，從而提高全面預(yù)算管理的效率和效果。另外，房地產(chǎn)企業(yè)一定要在內(nèi)部樹立全面預(yù)算管理的意識，讓全體部門和員工積極配合全面預(yù)算管理的實施，從而為全面預(yù)算管理創(chuàng)造良好的實施環(huán)境和氛圍。

2、完善全面預(yù)算管理的標(biāo)準(zhǔn)以及管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合行業(yè)特點、歷史數(shù)據(jù)以及自身的經(jīng)營管理模式，構(gòu)建一套科學(xué)合理的房地產(chǎn)項目費用科目以及開發(fā)成本體系，并做好成本數(shù)據(jù)的積累和統(tǒng)計。同時，在執(zhí)行全面預(yù)算管理標(biāo)準(zhǔn)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的對預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整和完善，從而形成房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本費用定額標(biāo)準(zhǔn)。另外，針對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)用中存在的難題，企業(yè)應(yīng)該對預(yù)算管理責(zé)任中心的權(quán)責(zé)予以明晰，嚴(yán)格對預(yù)算目標(biāo)進行界定，并合理對預(yù)算進行編制、匯總、審批復(fù)核，強化預(yù)算執(zhí)行與控制，并明確預(yù)算差異分析、預(yù)算執(zhí)行評價以及預(yù)算指標(biāo)考核等一系列管理制度。

3、要將全面預(yù)算管理與企業(yè)外部環(huán)境緊密結(jié)合

價值鏈管理理論中提出了外部價值鏈這一重要環(huán)節(jié)，強調(diào)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展與外部環(huán)境的關(guān)聯(lián)性。隨著市場經(jīng)濟的深化，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與外部環(huán)境的關(guān)聯(lián)程度更大，企業(yè)在進行全面預(yù)算管理的時候要與外部環(huán)境緊密結(jié)合。要對外部環(huán)境因素，包括市場占有率、客戶狀況以及競爭對手情況等進行分析，在預(yù)算編制的時候充分考慮這些因素，并根據(jù)外部情況的變動隨時對預(yù)算管理進行調(diào)整，從而保證全面預(yù)算管理的科學(xué)合理性。

4、強化企業(yè)的全面預(yù)算管理考核體系

預(yù)算考核是全面預(yù)算管理能夠順利執(zhí)行的重要保障，企業(yè)要強化預(yù)算考核，并建立健全激勵懲罰機制，從而促進全體部門和員工執(zhí)行預(yù)算管理的積極性，保證預(yù)算目標(biāo)的順利實施。針對房地產(chǎn)企業(yè)中存在的預(yù)算考核不力的情況，企業(yè)要結(jié)合自身的情況制定合理的預(yù)算管理考評制度，并嚴(yán)格按照預(yù)算考核的結(jié)果來實施獎懲，從而促進全面預(yù)算管理的有效執(zhí)行。首先，預(yù)算考核要將預(yù)算編制的指標(biāo)與預(yù)算管理的執(zhí)行結(jié)果相比較，找出預(yù)算執(zhí)行中存在的偏差，及時的采取改進措施；其次，要將預(yù)算完成情況與員工的獎懲嚴(yán)格結(jié)合，從而調(diào)動員工完成預(yù)算目標(biāo)的積極性，為全面預(yù)算管理提供堅實的保障；另外，針對房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點以及預(yù)算管理特點等，要設(shè)置一些相關(guān)的定性和定量考核指標(biāo)，從而實現(xiàn)考核指標(biāo)的多樣性和多維度。

全面預(yù)算管理是由預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算控制、預(yù)算考核等多環(huán)節(jié)構(gòu)成的一項綜合性系統(tǒng)性的工作，其對企業(yè)短期財務(wù)目標(biāo)的實現(xiàn)以及長期經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)都有著重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)要及時的發(fā)現(xiàn)自身全面預(yù)算管理中存在的問題，通過預(yù)算觀念的調(diào)整、預(yù)算編制方法的選擇、預(yù)算考核的強化等措施，提高企業(yè)全面預(yù)算管理的科學(xué)性、合理性和全局性，為企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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[2]王小英：對房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的探討[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2011（10）.

[3]孫焱：房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題研究[J].中國集體經(jīng)濟，2011（21）.

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