翟艷，黃解宇

(運(yùn)城學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理系，山西 運(yùn)城 044000)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化戰(zhàn)略研究
——以萬(wàn)科集團(tuán)為例

翟艷，黃解宇

(運(yùn)城學(xué)院 經(jīng)濟(jì)管理系，山西 運(yùn)城 044000)

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流。隨著海外地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增加，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正面臨著國(guó)際化戰(zhàn)略的重要課題。以萬(wàn)科集團(tuán)為例，分析了萬(wàn)科集團(tuán)國(guó)際化的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，總結(jié)出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行國(guó)際化戰(zhàn)略要注意的問題。

房地產(chǎn)業(yè)；國(guó)際化戰(zhàn)略；核心競(jìng)爭(zhēng)力

國(guó)際化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流。目前發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)依然低迷不振，對(duì)國(guó)外房企開啟了優(yōu)惠政策。國(guó)內(nèi)限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控政策持續(xù)深化，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在逐步加劇，房地產(chǎn)業(yè)正承受流動(dòng)性不足、成本不斷上升、盈利水平不斷下降、增長(zhǎng)速度放緩和負(fù)債率走高等多重壓力。中國(guó)富裕階層被限購(gòu)后在海外尋找投資機(jī)會(huì)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也借此加快了國(guó)際化步伐。

房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化是一個(gè)不斷學(xué)習(xí)積累的過程，進(jìn)軍海外學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的管理模式、經(jīng)驗(yàn)，不但提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，還將對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)產(chǎn)生積極作用。如何布局海外，實(shí)現(xiàn)國(guó)際化戰(zhàn)略已是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前急需解決的問題。由于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)國(guó)際化時(shí)間并不長(zhǎng)，無(wú)法對(duì)其采用大樣本進(jìn)行定量研究，本文采用以萬(wàn)科集團(tuán)為對(duì)象的案例分析方法進(jìn)行研究。萬(wàn)科集團(tuán)相關(guān)數(shù)據(jù)主要來(lái)源于萬(wàn)科集團(tuán)新聞和歷年年度財(cái)務(wù)報(bào)告。

一、萬(wàn)科集團(tuán)國(guó)際化發(fā)展分析

(一)萬(wàn)科集團(tuán)的國(guó)際化現(xiàn)狀

自2012年開始萬(wàn)科集團(tuán)的國(guó)際化觸角不斷延伸。2012年5月份以10.79億港元收購(gòu)了港股南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份實(shí)現(xiàn)香港上市，隨后又在香港設(shè)立了海外事業(yè)部，迅速開始了其國(guó)際化征程。2013年，萬(wàn)科集團(tuán)的國(guó)際化步伐明顯加快：1月份公布B轉(zhuǎn)H方案成為萬(wàn)科國(guó)際化戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步，不但降低了融資成本，還提高其國(guó)際市場(chǎng)的知名度。不久，萬(wàn)科聯(lián)合香港新世界，競(jìng)得香港荃灣西站項(xiàng)目。2月份與鐵獅門聯(lián)手投資開發(fā)美國(guó)舊金山201地塊。3月份境外發(fā)行美元債券，4月份收購(gòu)吉寶置業(yè)在新加坡的丹那美拉項(xiàng)目30%的權(quán)益。2014年，萬(wàn)科集團(tuán)國(guó)際化戰(zhàn)略再次提速：2月份開發(fā)美國(guó)曼哈頓610項(xiàng)目，現(xiàn)在又準(zhǔn)備進(jìn)軍歐洲，拓展英國(guó)地產(chǎn)項(xiàng)目。

萬(wàn)科集團(tuán)海外地產(chǎn)市場(chǎng)的拓展速度出乎業(yè)界的預(yù)期，這也是其本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)所致。

(二)萬(wàn)科集團(tuán)的國(guó)際化優(yōu)勢(shì)分析

1.規(guī)模和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率隨其總資產(chǎn)的迅速膨脹在迅速上升。1993～2005年其總資產(chǎn)從21.36億元緩慢增長(zhǎng)219.92億元，2006年以后迅猛增長(zhǎng)，尤其是2009年至今，年均增長(zhǎng)率高達(dá)40.85%，2013年更高達(dá)到4792億元。萬(wàn)科1993年的住宅房地產(chǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)占有率僅為0.11%，2001年發(fā)展為專業(yè)住宅房地產(chǎn)公司時(shí)市場(chǎng)占有率達(dá)到0.88%，在國(guó)內(nèi)限購(gòu)的情況下，以滿足剛需為主的中小戶型普通商品房為主的產(chǎn)品，使其2013年的市場(chǎng)占有率達(dá)到2.09%，其領(lǐng)軍的地位更加穩(wěn)固。但與美、日等發(fā)達(dá)國(guó)家3.5%～4%的行業(yè)領(lǐng)軍平均份額相比，萬(wàn)科還有很大的增長(zhǎng)空間。

2.專業(yè)化優(yōu)勢(shì)

國(guó)際化初期，專業(yè)化企業(yè)由于更注重創(chuàng)新從而比多元化企業(yè)更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[1]。萬(wàn)科集團(tuán)1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1992年確立了房地產(chǎn)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，之后逐步將業(yè)務(wù)重心集中于住宅市場(chǎng)，2001年完成了專業(yè)化定位，成為一家專業(yè)住宅房地產(chǎn)企業(yè)。在專業(yè)化的基礎(chǔ)上，2004年，成立了工廠化中心，提出住宅工業(yè)化理念并實(shí)施。2007年成立住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地，針對(duì)國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力及土地成本不斷上漲的趨勢(shì)，提出住宅房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，萬(wàn)科自2007年以來(lái)共交付這類住宅產(chǎn)品701萬(wàn)平方米。在節(jié)能環(huán)保的理念下，推出綠色建筑，2012年萬(wàn)科開發(fā)的綠色建筑面積占全國(guó)總面積的44%，遠(yuǎn)領(lǐng)先于同行業(yè)水平。

3.技術(shù)優(yōu)勢(shì)

萬(wàn)科建筑技術(shù)研發(fā)中心自1999年成立以來(lái)，多年來(lái)專注房地產(chǎn)技術(shù)創(chuàng)新，先后投入約6億元，開發(fā)了多個(gè)住宅工業(yè)化樓盤。到目前為止，其擁有的專利高達(dá)79件。從房地產(chǎn)施工水平的效益來(lái)看，中國(guó)是美國(guó)的1/5，日本的1/10。萬(wàn)科為了提高其技術(shù)水平，2010年與住建部技術(shù)中心聯(lián)手節(jié)能、綠色建筑，2012年?duì)渴滞瑵?jì)大學(xué)實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的房地產(chǎn)研究開發(fā)。如此大手筆的研發(fā)投入，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)是非常少見的。

4.融資優(yōu)勢(shì)

相對(duì)于國(guó)內(nèi)越來(lái)越高的融資成本，萬(wàn)科2013年1月份的“第二次股改”形成A+H雙融資平臺(tái)，3月份境外發(fā)行票息低至2.625%的8億美元債券，遠(yuǎn)低于其國(guó)內(nèi)7%的融資成本。目前萬(wàn)科的多元化低成本融資模式，不但拓寬了國(guó)外融資渠道，建立長(zhǎng)效融資機(jī)制，擺脫長(zhǎng)期受困于國(guó)內(nèi)融資限制的劣勢(shì)，還為其解決國(guó)際化發(fā)展中的資金瓶徑鋪平道路。

(三)萬(wàn)科集團(tuán)的國(guó)際化劣勢(shì)分析

1.精細(xì)化程度不夠

雖然萬(wàn)科是國(guó)內(nèi)住宅房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍，但也只進(jìn)入國(guó)內(nèi)不到10%的城市。在個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)成為主流的高質(zhì)量住宅的需求下，對(duì)精細(xì)化提出更高的要求，未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是滿足購(gòu)房的個(gè)性化需求，以其現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)還不能客戶個(gè)性化的需求。在要求較高的發(fā)達(dá)國(guó)家，其面臨著精細(xì)化的挑戰(zhàn)更大。

2.管理模式有待改革

萬(wàn)科的管理模式在國(guó)內(nèi)被津津樂道，但布局海外之后，具備跨國(guó)經(jīng)營(yíng)管理的人才卻并不多。在美國(guó)，與社區(qū)溝通的難度遠(yuǎn)高于政府，萬(wàn)科只有運(yùn)用本土化方式才能解決具體問題。目前，萬(wàn)科只通過設(shè)立的海外事業(yè)部來(lái)管理海外業(yè)務(wù)，隨著海外業(yè)務(wù)的不斷增加，一個(gè)海外事業(yè)部是遠(yuǎn)不能解決問題的。萬(wàn)科需要改革目前的經(jīng)營(yíng)管理模式才有可能順利進(jìn)行國(guó)際化。

3.海外地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大

萬(wàn)科2012年開始布局海外，投資數(shù)額卻都不低。在國(guó)外開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往要求較多且高，尤其是在美國(guó)開展房地產(chǎn)項(xiàng)目，一方面，鐵獅門負(fù)責(zé)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)科負(fù)責(zé)出資、管理，使得其存在很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，進(jìn)軍美國(guó)，需要社區(qū)支持才能推進(jìn)，不能統(tǒng)一社區(qū)意見將出現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)展慢等情況，加上國(guó)外較低的投資回報(bào)率和國(guó)內(nèi)較高的融資成本，萬(wàn)科有可能耗不起。

4.品牌國(guó)際知名度不高

萬(wàn)科集團(tuán)的品牌雖然在國(guó)內(nèi)眾所周知，但在國(guó)際上卻不一定被認(rèn)可。萬(wàn)科進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接動(dòng)力是移民、留學(xué)和富裕階層的海外置業(yè)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年中國(guó)人在國(guó)外購(gòu)買的地產(chǎn)達(dá)到已高于100億美元。在國(guó)際化初期，萬(wàn)科主要還是利用其國(guó)內(nèi)銷售渠道優(yōu)勢(shì)，以國(guó)外華人為主要的目標(biāo)客戶來(lái)推進(jìn)其國(guó)際化進(jìn)程，但這種模式很難支撐其國(guó)際化策略的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)國(guó)際化戰(zhàn)略應(yīng)注意的問題

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)格調(diào)控，伴隨國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，2012年以來(lái)，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、中坤和碧桂園等多家房企均啟動(dòng)了國(guó)際化戰(zhàn)略，投資地區(qū)也從香港拓展到東南亞、歐美等區(qū)域，但到目前為止，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化仍處于探索階段，并沒有發(fā)展成熟。與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)相比，國(guó)外環(huán)境更為復(fù)雜、不確定性更大、房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略將面臨著許多難以預(yù)料的問題。

(一)必要的前期調(diào)研

由于國(guó)外環(huán)境復(fù)雜多變，不對(duì)東道國(guó)的政治環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、法律環(huán)境及相關(guān)稅費(fèi)政策等進(jìn)行詳細(xì)周密的調(diào)查、了解而貿(mào)然進(jìn)入是很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的。中坤集團(tuán)就是因?yàn)闁|道國(guó)當(dāng)局干預(yù)而受阻冰島。[2]萬(wàn)科則通過成立的美國(guó)業(yè)務(wù)小組進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，2013年成功進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，證明經(jīng)過詳細(xì)的前期調(diào)研最后成功達(dá)到預(yù)期目標(biāo)?？梢姡捌谡{(diào)研是不可或缺且不能超越的環(huán)節(jié)。

(二)正確選擇投資區(qū)位及準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位

投資區(qū)位是對(duì)外投資能否成功的重要影響因素。規(guī)模是企業(yè)國(guó)際化的決定因素，因?yàn)榇笃髽I(yè)較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力可避免規(guī)模化劣勢(shì)。企業(yè)規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)效益越好，越容易進(jìn)行國(guó)際化。[3～4]由于發(fā)達(dá)國(guó)家的市場(chǎng)限制較多，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)并不突出，一般房地產(chǎn)企業(yè)很難進(jìn)入，只有少數(shù)實(shí)力雄厚并具有某種獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的大型企業(yè)才能率先進(jìn)入。

在人民幣升值的預(yù)期、國(guó)內(nèi)限購(gòu)和新一輪移民潮的推動(dòng)下，美、加、英、日、澳、新西蘭和新加坡等國(guó)已成為中國(guó)人海外置業(yè)的熱點(diǎn)。2012年在美外國(guó)人購(gòu)買的住宅因中國(guó)人所占比例高達(dá)11%而成為美國(guó)房地產(chǎn)的最大買家，倫敦新建物業(yè)中國(guó)人占20%，萬(wàn)科舊金山項(xiàng)目中國(guó)人占40%。目前房企涉足住宅房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，不同房企的市場(chǎng)定位是不相同的，房企應(yīng)根據(jù)自己所開發(fā)的項(xiàng)目及類型進(jìn)行市場(chǎng)定位。萬(wàn)科定位是為在外國(guó)的中國(guó)人服務(wù)，所以首選海外華人集中的地區(qū)舊金山、新加坡等地開展業(yè)務(wù)。萬(wàn)通地產(chǎn)在臺(tái)灣開發(fā)的項(xiàng)目則以內(nèi)地女性客戶為主，頤和地產(chǎn)悉尼項(xiàng)目以華人為主。[5]分析中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近期投資區(qū)位發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資過度集中于紐約、舊金山、新加坡、倫敦和悉尼等地區(qū)，雖為海外項(xiàng)目，其目標(biāo)客戶卻仍是華人市場(chǎng)的延伸。這種“自產(chǎn)自銷”模式在國(guó)際化初期有助于企業(yè)的海外業(yè)務(wù)，但長(zhǎng)期來(lái)看卻很難持續(xù)。[6]這就要求中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍海外時(shí)應(yīng)逐步立足于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的居民需求，不能長(zhǎng)期以華人為主。

(三)適合的進(jìn)入戰(zhàn)略

國(guó)際化進(jìn)程中進(jìn)入方式的選擇關(guān)系到企業(yè)的國(guó)際化績(jī)效，戰(zhàn)略聯(lián)盟和漸進(jìn)式合作推進(jìn)都是比較好的進(jìn)入方式。[7，8]房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的特點(diǎn)，根據(jù)東道國(guó)的外資政策、房地產(chǎn)政策和投資規(guī)模具體分析，選擇正確的進(jìn)入方式。

在發(fā)達(dá)國(guó)家投資，基本上為了學(xué)習(xí)對(duì)方的先進(jìn)技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)，可采用合資、合作的開發(fā)模式來(lái)進(jìn)行。合作通常有兩種形式：同行業(yè)合作和跨界合作。同行業(yè)合作是戰(zhàn)略聯(lián)盟，跨界合作是與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)合作，各取所長(zhǎng)。萬(wàn)科在發(fā)達(dá)國(guó)家基本上都是聯(lián)合當(dāng)?shù)氐耐羞M(jìn)行合作開發(fā)。合作不但有助于迅速熟知當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，還可避免取得土地、開發(fā)過程中的阻力，也可以滿足購(gòu)房者的一站式服務(wù)的需求。

在發(fā)展中國(guó)家的投資主要以獨(dú)立開發(fā)模式為主。碧桂園和綠地的大部分國(guó)外項(xiàng)目都是這種模式。該模式一方面易引起東道國(guó)政府的限制，另一方面當(dāng)?shù)厝藫?dān)心中國(guó)的投資會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲而進(jìn)行反對(duì)，最終導(dǎo)致投資失敗。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)時(shí)審慎選擇進(jìn)入方式，把開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。

(四)培養(yǎng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，謹(jǐn)慎布局

國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在仍處于較粗放的高能耗、高污染的初級(jí)發(fā)展階段，其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力并不高，根本不可能進(jìn)入節(jié)能環(huán)保要求較高的發(fā)達(dá)國(guó)家，其國(guó)際化發(fā)展的難度可想而知。要進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)，最關(guān)鍵的是提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，如重視房地產(chǎn)研發(fā)，大力推進(jìn)住宅房地產(chǎn)工業(yè)化、綠色建筑、節(jié)能環(huán)保，房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售以消費(fèi)者的需求為中心等。

雖然目前國(guó)外的融資成本、土地成本低于國(guó)內(nèi)，但發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化水平較高，房地產(chǎn)政策和房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，市場(chǎng)未來(lái)也會(huì)飽和，再加上品牌認(rèn)可度及客戶群體華人為主，海外房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)業(yè)國(guó)際化應(yīng)謹(jǐn)慎布局，警惕可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

(五)保持暢通的融資渠道、緩解巨額成本壓力

資金是制約房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化的重要資源。[9]房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需要量大且占用周期長(zhǎng)，易受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，收益的不確定性高，風(fēng)險(xiǎn)較大。針對(duì)國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資限制，融資成本越來(lái)越高，為了保證足夠的資金投入，房地產(chǎn)業(yè)需要開辟國(guó)內(nèi)國(guó)外多元化融資渠道才能解決其資金困境。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)中國(guó)房企加速海外融資：2012年海外融資共600億元人民幣，2013年高達(dá)3369億元人民幣，2014年上半年為1164億元人民幣。雖然融資形式多元化、融資規(guī)模大幅增加，但巨額資金成本也是相當(dāng)可觀的，萬(wàn)科的債券融資成本最低為2.755%，恒盛地產(chǎn)的優(yōu)先票據(jù)融資成本最高為13.25%。今年隨著人民幣貶值，使得國(guó)外的融資成本變相上升。如果缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃，國(guó)外的投資回報(bào)率又低于國(guó)內(nèi)，使房企保本也很不容易。

(六)經(jīng)營(yíng)管理本土化戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)管理有深厚的文化底蘊(yùn)，進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)時(shí)，往往會(huì)遇到文化沖突。而文化差異是影響企業(yè)國(guó)際化的主要因素。[10]房地產(chǎn)因?yàn)橥恋夭荒苻D(zhuǎn)移，必須在當(dāng)?shù)亟ㄔ?，使得房地產(chǎn)行業(yè)的本地化特征更強(qiáng)。這就要求房企必須采用與國(guó)際市場(chǎng)相適應(yīng)的管理方式——管理國(guó)際化，即管理的本土化方式。[10]人才是房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化的關(guān)鍵，房地產(chǎn)業(yè)是競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的行業(yè)，其競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展、壯大，最終是靠人才來(lái)決定——尤其是具備跨國(guó)經(jīng)營(yíng)管理的人才。[9]要進(jìn)行長(zhǎng)期投資，必須堅(jiān)持本土化管理，尤其是人才本土地化才是房地產(chǎn)業(yè)國(guó)際化成功的重要保障。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)際化是全球配置資源的需求。房地產(chǎn)的區(qū)域特征較強(qiáng)，要實(shí)現(xiàn)其國(guó)際化戰(zhàn)略的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，第一，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不但必須具備資金、項(xiàng)目開發(fā)、管理、人才等核心競(jìng)爭(zhēng)力，還應(yīng)對(duì)東道國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)、文化習(xí)俗進(jìn)行充分了解。這是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際化發(fā)展的基礎(chǔ)。第二，初期海外房地產(chǎn)投資更多的是學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)技術(shù)，在對(duì)外投資中選擇漸進(jìn)方式而不能激進(jìn)，并根據(jù)情況隨時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略思路。第三，建立中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)際觀，改變房地產(chǎn)企業(yè)“自產(chǎn)自銷”模式，客戶群體由華人向全球客戶轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)資本全球化。

此外，還需要政府為房地產(chǎn)企業(yè)提供服務(wù)，一方面應(yīng)對(duì)外宣傳其經(jīng)濟(jì)政策，指明民間資本投資符合國(guó)際慣例；另一方面，政府還應(yīng)提供海外信息平臺(tái)，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠準(zhǔn)確把握機(jī)會(huì)，從而減少投資失敗。

[1]譚偉強(qiáng)，彭維剛，孫黎.規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)還是范圍競(jìng)爭(zhēng)?——來(lái)自中國(guó)企業(yè)國(guó)際化戰(zhàn)略的證據(jù)[J].管理世界，2008(2)：126-135.

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StudyofInternationalizationStrategyaboutChina'sRealEstateEnterprises——CaseonVanke

ZHAI Yan, HUANG Jie-yu

(DepartmentofEconomicsManagement,YunchengUniversity,YunchengShanxi044000，China)

As internationalization is an irreversible trend of economic development, China's real estate industry is also facing to such a vital issue with more overseas investment opportunities emerging. This article takes Vanke as a sample and analyses its advantages and inferiorities when going globalization. Some issues which should be taken into consideration in internationalization of China's real estate enterprises are summarized.

Real estate industry; Internationalization strategy; Core competitiveness

2014-05-10

翟艷(1976-)，女(漢)，山西永濟(jì)人，講師，碩士，主要從事宏觀經(jīng)濟(jì)管理與可持續(xù)發(fā)展方面的研究。

F293.3

A

1671-816X(2014)12-1207-04

(編輯：佘小寧)