周凱

（中國傳媒大學(xué)，北京 100024）

經(jīng)濟(jì)適用房的遺產(chǎn)屬性

周凱

（中國傳媒大學(xué)，北京 100024）

經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房保障體系的重要組成部分，在解決廣大城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難問題中，發(fā)揮了積極的作用。經(jīng)濟(jì)適用住房購房人雖然僅擁有有限產(chǎn)權(quán)，但經(jīng)濟(jì)適用房仍然可以作為遺產(chǎn)由繼承人依法繼承。經(jīng)適房的繼承有兩種方法，一是直接繼承，也就是說繼承人按照一般的繼承房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理，繼承人繼承的還是經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)。另一種則是，繼承人補(bǔ)繳該經(jīng)適房的土地出讓金，使得經(jīng)適房獲得完整產(chǎn)權(quán)，然后再按照一般的繼承商品房產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理，這時(shí)繼承人獲得的就是商品房產(chǎn)權(quán)，也就是說，先把經(jīng)適房轉(zhuǎn)成商品房，俗稱“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，然后再依法繼承。

經(jīng)濟(jì)適用房；遺產(chǎn)；遺產(chǎn)屬性

一、經(jīng)濟(jì)適用房和遺產(chǎn)概述

經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡稱經(jīng)適房）是20世紀(jì)90年代中后期隨著國家住房制度改革應(yīng)運(yùn)而生的，當(dāng)時(shí)出臺(tái)的這項(xiàng)政策是為了解決城鎮(zhèn)中低收入居民的住房困難，由政府出面，減免開發(fā)商的部分開發(fā)費(fèi)用，控制開發(fā)商利潤比例的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅。根據(jù)1994年建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部三部門聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是指以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級(jí)公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅。在隨后的若干年里，國家和政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的定位和供應(yīng)對(duì)象的認(rèn)識(shí)在不斷深化，對(duì)經(jīng)適房的銷售、再上市交易、稅費(fèi)等方面的管理亦不斷在調(diào)整。2007年建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部等7部門聯(lián)合印發(fā)的修訂后的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定，“本辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房?！?/p>

此時(shí)的經(jīng)適房從過去的面向城鎮(zhèn)中低收入家庭到現(xiàn)在面向城市低收入家庭，從過去的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅到現(xiàn)在明確規(guī)定具有保障性質(zhì)的政策性住房。

這種重新定位，不僅使得經(jīng)適房的保障面縮小了（僅限于城市低收入家庭，不包含中等收入家庭），而且明確把經(jīng)適房納入社會(huì)保障性住房體系中，使之區(qū)別于普通商品住房。這樣，使得我國目前的住房供應(yīng)出現(xiàn)了兩個(gè)體系，一個(gè)是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性住房體系（包括廉租房、公租房、經(jīng)適房、限價(jià)房），另一個(gè)是面向社會(huì)成員的普通商品住房體系。

遺產(chǎn)是公民去世后遺留的合法個(gè)人財(cái)產(chǎn)。我國《繼承法》第3條規(guī)定了遺產(chǎn)的范圍，它包括：“（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、圖書資料；（五）法律允許公民所有的生產(chǎn)資料；（六）公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利；（七）公民的其他合法財(cái)產(chǎn)?！?/p>

從法律規(guī)定中可以看出，房屋明確規(guī)定為遺產(chǎn)的范圍。那么對(duì)于公民來說，什么樣的房屋可以作為遺產(chǎn)呢？我國實(shí)行土地公有制，土地公有制的范圍包括國有土地和集體土地。對(duì)于集體土地上的房屋，指的是本村村民在經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的宅基地上建設(shè)的住宅，這部分住宅是可以作為遺產(chǎn)范圍的。對(duì)于主要分布在城鎮(zhèn)的國有土地上的房屋，則有著各種各樣的房屋權(quán)屬，有職工購買單位公房的，即房改房；有城鎮(zhèn)私產(chǎn)房（甚至包括有市民在解放前購買的私房）；有經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、普通商品房，還有北京市2013年11月推出的自住型商品房等等。上述國有土地上的房屋類型真可謂林林總總，種類繁多。經(jīng)適房僅僅是其中的一種。

作為遺產(chǎn)的物，一定是公民對(duì)此享有權(quán)利的。這種權(quán)利就是公民對(duì)物的支配性、排他性權(quán)利，即所有權(quán)。同樣作為遺產(chǎn)范圍的房屋，被繼承人也一定是對(duì)房屋享有所有權(quán)的前提下，才能納入遺產(chǎn)范圍。

二、經(jīng)適房的所有權(quán)分析

經(jīng)適房是一種什么性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)？其權(quán)利屬于什么樣的財(cái)產(chǎn)權(quán)？法律和政府部門對(duì)此有沒有解讀呢？從目前看，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定主要是物權(quán)法，而政府部門的解讀主要是部門規(guī)章和其他規(guī)范性文件。

（一）《物權(quán)法》的規(guī)定

2007年10月實(shí)施的《物權(quán)法》第2條第2款規(guī)定，本法所稱物，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的，依照其規(guī)定。物權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。第39條：“所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！背宋餀?quán)法的規(guī)定外，尚沒有其他法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)給予明確的界定。

經(jīng)適房屬于不動(dòng)產(chǎn)中的建筑物，權(quán)利屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。筆者認(rèn)為，經(jīng)適房的購房人只要依法支付了房屋對(duì)價(jià)，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在登記機(jī)構(gòu)再依法經(jīng)過登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)就發(fā)生法律效力。經(jīng)適房權(quán)利人的物權(quán)就應(yīng)得到法律保護(hù)，其權(quán)利人對(duì)于房屋本身亦享有了直接支配和排他的權(quán)利。

（二）政府部門對(duì)經(jīng)適房權(quán)屬的解讀

關(guān)于經(jīng)適房的權(quán)屬問題，政府部門的認(rèn)識(shí)實(shí)際經(jīng)歷了一個(gè)不斷深化或者說變化的過程。早在1999年7月財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部三部門頒布《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》，在該規(guī)定的第1條明確了經(jīng)適房權(quán)屬，“職工個(gè)人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房和按成本價(jià)購買的公有住房，房屋產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有?！蔽覀儚纳鲜鲆?guī)范性文件規(guī)定看出，購買經(jīng)適房的購房者享有房屋產(chǎn)權(quán)。但問題是，經(jīng)適房屬于什么性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)？它和普通商品房產(chǎn)權(quán)是否一樣？

2007年11月建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，在該管理辦法第30條明確規(guī)定，“經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)?！边@是筆者在部委部門規(guī)章中首次看到關(guān)于經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)的解釋和說明，也就是說，經(jīng)適房權(quán)利人雖然擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是該產(chǎn)權(quán)是有限的。

何謂有限產(chǎn)權(quán)？一般理解，有限產(chǎn)權(quán)是一種有限度或者帶有某種限制的產(chǎn)權(quán)，不會(huì)是完整產(chǎn)權(quán)，它是政府有關(guān)部門創(chuàng)設(shè)的一個(gè)概念。筆者認(rèn)為，有限產(chǎn)權(quán)的概念和物權(quán)法存在一定法律沖突。我們知道，法律上的物權(quán)狀態(tài)只有所有權(quán)和他物權(quán)（用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）之分。那么，對(duì)于經(jīng)適房來說只能是所有權(quán)，絕不會(huì)是他物權(quán)，而所有權(quán)是一項(xiàng)最充分的物權(quán)，因?yàn)樗袡?quán)具有占有、使用、收益、處分的四項(xiàng)權(quán)能。法理上說，所有權(quán)人行使占有、使用、收益、處分的四項(xiàng)權(quán)能是不受限制的，或者說所有權(quán)是對(duì)世權(quán)，所有權(quán)可以對(duì)抗除了權(quán)利人以外的其他人。

但是，有關(guān)規(guī)定卻又創(chuàng)設(shè)了一個(gè)“有限產(chǎn)權(quán)”的概念，既然是有限產(chǎn)權(quán)，那么他一定有著和普通商品房產(chǎn)權(quán)不一樣的地方。而這樣的有限產(chǎn)權(quán)還是所有權(quán)嗎？答案又是肯定的，因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法規(guī)定，衡量不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的標(biāo)志是經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)的依法登記，權(quán)利人取得房屋權(quán)屬證書（房屋所有權(quán)證），而經(jīng)適房購房人都從房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)取得了房屋所有權(quán)證。那么，這種所有權(quán)的特殊性體現(xiàn)在什么地方呢？2007年建設(shè)部等7部門印發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第29條：“居民個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥土地?！币簿褪钦f，經(jīng)濟(jì)適用房的房屋所有權(quán)證上要注明“經(jīng)濟(jì)適用住房”字樣。

因此，筆者認(rèn)為經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)在房屋權(quán)屬登記證書上體現(xiàn)出來了。他通過房產(chǎn)證上的記載“經(jīng)濟(jì)適用住房”的字樣使之區(qū)別于普通商品住房的權(quán)屬性質(zhì)。

三、經(jīng)適房遺產(chǎn)繼承方式有其特殊性

以上分析中，即便規(guī)定了經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)，也不能否認(rèn)或推翻經(jīng)適房購房人對(duì)房屋享有的所有權(quán)。經(jīng)適房是可以納入遺產(chǎn)范圍的，作為經(jīng)適房權(quán)利人的繼承人亦可以依繼承法或者遺囑繼承經(jīng)適房。但問題的關(guān)鍵在于如何繼承？怎樣繼承？繼承的途徑或方式有無特殊性？

以普通商品房為例，繼承人繼承一套商品房產(chǎn)權(quán)的依據(jù)是根據(jù)遺囑指定或者依法繼承，繼承方式就包含遺囑繼承和法定繼承。程序上一般要求先辦理繼承權(quán)公證，然后憑公證書、房產(chǎn)證、被繼承人死亡證明書、其他相關(guān)證明等文件，到房屋所在地房屋權(quán)屬登記部門辦理變更登記手續(xù)，取得新的房屋權(quán)屬證書。

而經(jīng)適房由于在開發(fā)時(shí)，政府部門為了控制銷售價(jià)格，減免了開發(fā)商的土地出讓金和一些稅費(fèi)，致使其出售價(jià)格（房價(jià)）中沒有包含土地出讓金，這就是其特殊性所在，也是政府部門規(guī)定其屬于有限產(chǎn)權(quán)的依據(jù)所在。因此，筆者認(rèn)為，經(jīng)適房的繼承可能包含兩種方法，一是直接繼承，也就是說繼承人按照一般的繼承房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理，繼承人繼承的還是經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)。另一種則是，繼承人補(bǔ)繳該經(jīng)適房的土地出讓金，使得經(jīng)適房獲得完整產(chǎn)權(quán)，然后再按照一般的繼承商品房產(chǎn)權(quán)手續(xù)辦理，這時(shí)繼承人獲得的就是商品房產(chǎn)權(quán)，也就是說，先把經(jīng)適房轉(zhuǎn)成商品房，俗稱“經(jīng)轉(zhuǎn)商”，然后再依法繼承。

（一）對(duì)第一種繼承方式的法理分析

經(jīng)適房因?yàn)閷儆诒Ｕ闲宰》?，其?duì)購買對(duì)象、家庭收入都是有嚴(yán)格規(guī)定的。購買對(duì)象從原來的城市中低收入家庭到后來的城市低收入家庭，其保障的就是城市部分家庭有房住。有限產(chǎn)權(quán)概念的推出，明確了經(jīng)適房不同于一般普通商品房的區(qū)別所在。如果說經(jīng)適房的被繼承人當(dāng)初購買該經(jīng)適房是符合購買條件的，那么要不要求繼承人繼承該房屋時(shí)，其條件也要符合申請(qǐng)經(jīng)適房的條件呢？這就是說，以直接繼承經(jīng)適房這種方式要不要限定繼承對(duì)象？因?yàn)椋?jīng)適房是保障房，是以符合經(jīng)適房購買條件的家庭為單位的，即便繼承也應(yīng)該在該家庭范圍內(nèi)或者范圍近的近親屬來繼承。那么，具體是限定在法定繼承人范圍還是第一順序繼承人呢？

如果繼承人本身經(jīng)濟(jì)條件很好，根本就不符合經(jīng)適房的申請(qǐng)條件，他通過這種繼承方式獲得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)是否違背了政府部門為低收入家庭建設(shè)保障性住房的初衷呢？筆者的困惑還在于，經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)是不是意味著繼承人的繼承權(quán)在此受限呢？

（二）對(duì)第二種繼承方式的法理分析

這種繼承方式是先把經(jīng)適房轉(zhuǎn)成商品房，補(bǔ)繳分?jǐn)偟皆摻?jīng)適房上的土地出讓金，然后再按照一般繼承財(cái)產(chǎn)方式繼承該房。這種方式從法理上分析，是沒有什么問題的。權(quán)利人處分自己的財(cái)產(chǎn)，一定是自己享有所有權(quán)或有其他合法授權(quán)，當(dāng)經(jīng)適房通過補(bǔ)繳土地出納金從有限產(chǎn)權(quán)變成了完全產(chǎn)權(quán)的商品房時(shí)，經(jīng)適房就此完成了一個(gè)嬗變，這是權(quán)利屬性的一個(gè)變革。

但同時(shí)筆者也存在幾點(diǎn)困惑，一是誰來經(jīng)轉(zhuǎn)商，是被繼承人生前先將經(jīng)適房轉(zhuǎn)為商品房，還是繼承人在繼承開始后遺產(chǎn)分割前先經(jīng)轉(zhuǎn)商？二是，如果繼承人不愿意經(jīng)轉(zhuǎn)商，不愿意補(bǔ)繳分?jǐn)偟皆摻?jīng)適房上的土地出讓金，不愿意改變經(jīng)適房的屬性的話，法律對(duì)此能否具有其他變通方式呢？

四、結(jié)語

綜上，筆者認(rèn)為經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)盡管不甚完整，政府部門規(guī)定為有限產(chǎn)權(quán)，其權(quán)利邊界至今尚無定論，但是從購房人付出房屋對(duì)價(jià)，享有產(chǎn)權(quán)證書這個(gè)角度看，其無疑具有遺產(chǎn)屬性，作為被繼承人的財(cái)產(chǎn)完全可以依法繼承。通過對(duì)如何繼承經(jīng)適房權(quán)利途徑的探討，筆者發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致人們對(duì)其繼承方式產(chǎn)生很多誤解和困惑的根本原因在于經(jīng)適房這類產(chǎn)權(quán)與物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的規(guī)定存在法律沖突。事實(shí)上由于當(dāng)初對(duì)經(jīng)適房進(jìn)行制度設(shè)計(jì)時(shí)，都是由較低層級(jí)的部門規(guī)章甚至是規(guī)范性文件規(guī)范經(jīng)適房的各項(xiàng)政策，后來明確其為有限產(chǎn)權(quán)。但從法律層面至今也沒有明確規(guī)定經(jīng)適房的權(quán)利屬性，導(dǎo)致經(jīng)適房這類物權(quán)處于一種尷尬境地?！拔覀冎挥性谖餀?quán)上明確界定經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利邊界，給房屋購買人一個(gè)確定的權(quán)利預(yù)期，方能物當(dāng)其用，……”

政府部門承擔(dān)起保障性住房的責(zé)任是毋庸置疑的，但是建設(shè)保障性住房的關(guān)鍵是提供給符合條件的城市低收入家庭居住，而不是劃分或者創(chuàng)設(shè)所謂的有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)適房作為產(chǎn)權(quán)類保障性住房，其未來應(yīng)該逐漸減少甚至取消，這樣就減少了這類產(chǎn)權(quán)類保障房和物權(quán)法有關(guān)規(guī)定的沖突，消除了人們對(duì)其遺產(chǎn)繼承途徑存在的誤解和疑惑。同時(shí)應(yīng)該大力發(fā)展租賃類保障性住房，即公共租賃住房，今后的保障房應(yīng)該以租賃為主，使得公租房成為保障性住房的供應(yīng)主體。

[1]蘇勇，黃志勇.論經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利定位及其限制［J］.財(cái)經(jīng)問題研究2010，(12)：139.

[2]建設(shè)部、國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、財(cái)政部《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》（建房［1994］761號(hào)）.

[3]《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（建設(shè)部1999年第69號(hào)）.

[4]財(cái)政部、國土資源部、建設(shè)部《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規(guī)定》（財(cái)綜字〔1999〕113號(hào)）.

[5]《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）.

[6]建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號(hào)）.

[7]《北京市人民政府關(guān)于印發(fā)北京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（試行）的通知》（京政發(fā)[2007]27號(hào)）.

（責(zé)任編輯：滕元良）

F293.3；D923.2

A

2095—7416（2014）02—0102—03

2014-02-25

周凱（1967-），男，中國傳媒大學(xué)政治與法律學(xué)院副教授。