譚建平

（深圳萬澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣東 深圳 518035）

隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)范與發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)希望通過加大對景觀的投入來吸引和取悅客戶，并希望借助于景觀賣點實現(xiàn)產(chǎn)品溢價。但如何把景觀做好對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說還是個難題。這其中，如何通過有限的景觀投入實現(xiàn)極佳的景觀效果和產(chǎn)品高溢價更是個難題。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的景觀工程成本的實質(zhì)

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)中的景觀工程概念

景觀工程的概念比較籠統(tǒng)，通俗來講：是通過構(gòu)思、設(shè)計、施工達到預(yù)期景觀效果的系列活動，一般包括園林綠化、園林建筑、園林小品、園路、園橋、水景、山石、景觀燈等。景觀工程通常分為兩類：一類是稱為軟景，如綠化、樹木、園林小品、水景、山石等；另一類是稱為硬景，如鋪地、墻體、欄桿、景觀構(gòu)筑、景觀燈等。

因為景觀工程沒有標準化，各開發(fā)企業(yè)對景觀工程理解也不一樣，特別對于還未形成穩(wěn)定的產(chǎn)品系列的房地產(chǎn)企業(yè)，每個項目都是新產(chǎn)品，景觀成本控制也就無從談起；景觀成本預(yù)判難，景觀受地域差異影響很大，例如，南北地域景觀的成本差異非常大，特別是苗木，有些苗木南北差異可能超過一倍。

1.2 開發(fā)房地產(chǎn)時景觀工程中制約成本的因素

在房地產(chǎn)開發(fā)中制約景觀工程成本的因素有許多，歸納起來主要是受企業(yè)價值觀的取向及企業(yè)目標客戶的定位。其中不同的企業(yè)在選取值觀取向時也各不相同，差異性比較大，比如國內(nèi)那些具有優(yōu)良產(chǎn)品品質(zhì)的企業(yè)在建設(shè)景觀工程時會不計成本的投入，無論是石材還是樹木，選用時絕對不摻假，在業(yè)內(nèi)競爭中可謂是實行“苦肉計”。某房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)為了最大程度的確保樹苗全冠性而實行一車一樹的運輸，在運輸過程中因收費站的頂棚過低不能保證樹苗全冠過車而采取頂棚拆除然后再補建方式過車，可見其手筆之大。另外就是目標客戶的定位，不同的目標客戶就有不同的景觀要求，例如成功人士與第一次置業(yè)的白領(lǐng)人士，他們所關(guān)注的內(nèi)容不同，自然景觀要求也不同，這就要求我們得把產(chǎn)品、景觀定位、景觀配置及景觀成本與客戶之間的邏輯關(guān)系弄清楚。見圖1所示，客戶的要求決定著產(chǎn)品的定位，產(chǎn)品的定位決定著景觀定位，景觀定位決定著景觀配置，由此就可以對景觀成本做出預(yù)算。在目標客戶與產(chǎn)品定位后，降低景觀成本的重要措施有：一是加大投資目標客戶關(guān)注度高的景觀工程；二是依據(jù)地區(qū)及產(chǎn)品的特色，在不造成景觀工程品質(zhì)下降的基礎(chǔ)上，對關(guān)注度較低的景觀工程上縮減投資。

圖1：產(chǎn)品、客戶、景觀定位、景觀配置之間的邏輯關(guān)系

2 景觀成本管理的基本思路

2.1 建立基于客戶需求的景觀分級體系

在建立分級體系時，我們需要通過產(chǎn)品類型和目標客戶兩個維度來搭建景觀分級體系的框架。一般房地產(chǎn)企業(yè)在做客戶的景觀需求調(diào)研時發(fā)現(xiàn)：不同的產(chǎn)品級別，“綠化”是共同且占比重較大的需求，這個是成本規(guī)劃的重點；設(shè)計風(fēng)格的特殊性在高端客戶上體現(xiàn)較為明顯；在景觀的功能設(shè)施方面，中高端客戶趨于一致，在設(shè)計時不需要標新立異。表2是某房地產(chǎn)企業(yè)的客戶需求分級體系，例如，二次置業(yè)的客戶，其景觀的關(guān)注重點在于兒童和老人的活動空間。有了結(jié)合產(chǎn)品、客戶需求的景觀分析體系，就可以指導(dǎo)新項目快速進行景觀定位。

2.2 改善景觀成本的配置

在房地產(chǎn)開發(fā)中，景觀成本失控普遍存在于成本管理中，其規(guī)律大多是：硬景占有面積比例較大造成成本高；基于硬景的成本高，導(dǎo)致的軟景資金不足，達不到預(yù)計效果；在施工面積有限的條件下，優(yōu)化軟景致使成本的飆升。經(jīng)過研究分析發(fā)現(xiàn)：在硬景成本中石材所占的比例最高，軟景成本中大喬木所占的比例最高，因此要想有效的降低景觀工程的成本，就要實行以下幾個配置方案。（1）對硬景和軟景的施工面積比例進行優(yōu)化。某標桿企業(yè)硬景與軟景比例實行3比7的方案，企業(yè)在景觀工程計劃的項目審批時著重審核這一指標。據(jù)行業(yè)的經(jīng)驗來說硬景所占面積比例最好是不超40%.(2)對硬景中石材的材質(zhì)及用量進行控制。在景觀設(shè)計時可以選取那些質(zhì)地普通、價格優(yōu)惠的石材，施工時做到精確細致，同樣可以滿足客戶的要求。市場上50M M與30M M厚的石材價格竟相差一倍，所以在能夠滿足客戶需求的條件下，最好選擇性價比合適的石材。（3）對軟景中的大喬木的使用數(shù)量進行控制，適度的增加草坪與灌木種植面積。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)人的視角區(qū)的最佳高度在1-3米間，所以在此視覺范圍內(nèi)種植高灌木可以提升景觀的品質(zhì)。而草坪又是軟景工程中成本最低的一項，所以可以適度增設(shè)草坪面積。（4）適度增加重點區(qū)域的投資。通常人行系統(tǒng)、示范區(qū)及入口區(qū)要進行重點建設(shè)，特別是人行系統(tǒng)。例如某標桿企業(yè)在展示區(qū)的人流線上至少要留200米。

表2：某房地產(chǎn)的客戶需求等級

3 房地產(chǎn)景觀項目工程成本的管理

3.1 景觀工程目標成本的制定

既然景觀工程成本很難控制，因而就必須制定景觀工程目標成本。景觀工程成本是構(gòu)成項目總體成本的一部分，雖然所占比重不大，但景觀效果對物業(yè)品質(zhì)提升和銷售能起到支撐作用。景觀工程與主體及道路管網(wǎng)等其他工程成本特征有所不同，后者的成本隨著小區(qū)建設(shè)規(guī)模及物業(yè)類型的清晰而基本確定，可變化幅度較小，土地、規(guī)費等成本則更加明確。而景觀工程成本卻受設(shè)計、選材、效果等因素影響，成本浮動范圍較大，在相同容積率下的單位面積成本差異可達數(shù)十元/平方米。因此，為降低總成本，保證項目預(yù)期利潤，可通過調(diào)減景觀成本達到。但對于景觀工程來說，稍加減低，亦將顯著地影響整體效果和小區(qū)檔次。所以景觀工程目標成本確定時，不能單純考慮降低成本，而是要結(jié)合產(chǎn)品定位制定出較合適的標準。

制定合理的控制目標之前，需要熟悉景觀造價方面的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，了解軟景、硬景、水景等在不同檔次下的大致造價標準，可通過總結(jié)和分析以往開發(fā)項目的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、或調(diào)研類似樓盤成本數(shù)據(jù)得到。

3.1.1 景觀工程覆蓋面積的計算

在景觀成本的計算中景觀覆蓋面積是一項重要指標，計算公式為S景=S總-S建-S道+S其他S景：景觀覆蓋面積；S總：項目總用地面積；S建：項目主體建筑一層占地面積，可將總用地面積乘建筑密度得到；S道：項目中市政道路面積，根據(jù)方案圖量取得到；S其他：架空及屋面景觀面積。

例如小區(qū)的一期總占地面積是8 8 000m2，建筑密度是28.3%。通過量取得道路面積是11222m2，架空層與屋面綠化的面積一共4539m2。由此可得一期景觀面積是S景=S總-S建-S道+S其他=8 8 000-8 8 000×28.3%-11222+4539=56413m2。

3.1.2 預(yù)算軟景工程的成本

綠化軟景的成本=綠化面積×軟景的經(jīng)驗單方成本。其中綠化面積依據(jù)工程項目的特征估量計算。一般容積率低于1.5的群體性住宅項目的綠化面積占總景觀工程面積65%-75%。例如某小區(qū)的一期綠化面積是56413m2，其中軟景（草坪、灌木及喬木）的單位成本大約為95元/平米，那么軟景工程的總成本是56413×95=536萬元。

3.1.3 預(yù)算大面水景的成本

水景的成本=水景的面積×水景的經(jīng)驗單方成本。其中水景面積從計劃圖中粗略量取是2200m2，大面積水景的設(shè)備與由基層到面層的鋪設(shè)的單位成本大致是520元/平方米，那么水景面積的成本是2200×520=114.4萬元。

3.1.4 預(yù)算硬景的成本

硬景的成本=鋪設(shè)硬景面積×硬景的經(jīng)驗單方成本。景觀由軟景、水景、硬景三部分組成，則鋪設(shè)硬景面積=景觀總面積-軟景面積-水景面積。（1）根據(jù)工程規(guī)模對兒童游樂設(shè)施數(shù)量進行預(yù)測，預(yù)算成本。（2）根據(jù)工程規(guī)模對小品雕塑數(shù)量進行預(yù)測，預(yù)算成本。（3）標識牌、座椅、垃圾桶數(shù)量可根據(jù)樓棟的數(shù)量及工程景觀規(guī)模進行預(yù)測，預(yù)算成本。（4）根據(jù)計劃總平面圖來粗略估算圍墻的長度，預(yù)測總成本。（5）根據(jù)經(jīng)驗單位成本數(shù)據(jù)預(yù)測小區(qū)照明成本。

以上即是景觀工程總成本的預(yù)算。但是預(yù)測總成本并不是工程的實際成本，只是工程有可能達到與控制的總目標，總成本將會在后續(xù)的景觀設(shè)計與施工時不斷刷新。依據(jù)工程的利潤及要求的效果可以適當調(diào)整預(yù)測總成本。

3.2 控制成本時可以利用限額設(shè)計法執(zhí)行

限額設(shè)計即是在設(shè)計工程時按已定位且確定的景觀工程目標成本去進行。其具體過程是：一是按景觀成本參數(shù)去制定《××項目園林環(huán)境設(shè)計成本指導(dǎo)書》；二是成本管理部與設(shè)計管理部一起上交設(shè)計任務(wù)書；三是簽訂包括合同正文、附件、《××項目園林環(huán)境設(shè)計成本指導(dǎo)書》、《××項目園林環(huán)境設(shè)計任務(wù)書》的委托設(shè)計合同；四是對設(shè)計階段的經(jīng)濟、技術(shù)文件進行審查；五是由設(shè)計單位對設(shè)計方案進行調(diào)整；六是經(jīng)過討論對景觀分區(qū)做出決定，定位分區(qū)成本；七是對擴初設(shè)計階段的經(jīng)濟、技術(shù)文件進行審查；八是對設(shè)計單位上交的《××項目園林環(huán)境預(yù)算書》進行審查，且對《××項目技術(shù)經(jīng)濟意見書》、《××項目綠化工程預(yù)算書》進行意見反饋；九是設(shè)計單位經(jīng)過設(shè)計調(diào)整出正式設(shè)計圖紙。

4 結(jié)語

房地產(chǎn)景觀工程說到底就是為營銷服務(wù)的，因而在目標成本確定的情況下房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)為了追求產(chǎn)品溢價，讓客戶物有所值，讓客戶體驗“驚喜”，企業(yè)必須從客戶定位、客戶關(guān)注點方面著手來進行景觀設(shè)計，通過對軟景、硬景比例，細分各分區(qū)側(cè)重點來達到景觀工程成本管理，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

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