柏乃寧

（江蘇城市職業(yè)學(xué)院張家港校區(qū)，江蘇 張家港 215600）

1 房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款風(fēng)險的涵義

“房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸款”是指，非上市的房地產(chǎn)開發(fā)公司，以在建工程做抵押，向銀行進行貸款，從而獲取資金的一種融資方式。

“商業(yè)銀行房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的風(fēng)險”是指，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放開發(fā)貸款后，由于各種不確定性因素而產(chǎn)生投入本金和預(yù)期收益損失或減少的可能性，即借款人違約的不確定性造成銀行房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款損失的可能性。

2 房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的特征

目前，房地產(chǎn)項目的融資方式主要包括五種類型：房地產(chǎn)信托投資融資；房地產(chǎn)企業(yè)上市融資；房地產(chǎn)海外基金融資；房地產(chǎn)證券融資；商業(yè)銀行開發(fā)貸款融資。其中，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸款是房地產(chǎn)項目融資方式中最傳統(tǒng)、應(yīng)用最廣泛的一種。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計顯示，我國的房地產(chǎn)項目開發(fā)中，資金構(gòu)成比例如下：商業(yè)銀行對房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸款，占總投資額的23.86%；房地產(chǎn)企業(yè)的自籌資金，占總投資額的28.69%；定金預(yù)收款，占總投資額的38.82%。而這樣的資金構(gòu)成中，自籌資金中約70%、定金預(yù)收款中的30%也同樣來自于商業(yè)銀行的貸款。據(jù)此比例綜合統(tǒng)計計算：23.86%+28.69%×70%+38.82%×30%=55.589%。此數(shù)據(jù)表明，我國的房地產(chǎn)項目開發(fā)資金中，有超過55%的資金，直接來自于商業(yè)銀行。商業(yè)銀行實際上是支撐房地產(chǎn)項目最主要的資金鏈，也成為了房地產(chǎn)項目風(fēng)險的主要承擔(dān)者。所以，房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款具有以下一些特征：

1）房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的抵押物，保障度較低，風(fēng)險較大。房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款一般以在建工程和所購得的土地作為貸款的抵押物。然而，市場環(huán)境對在建工程和所購得的土地的價值影響很大，導(dǎo)致其作為貸款抵押物的價值波動也很大，因而還款的保障度較低，風(fēng)險較大。

2）還貸能力過于依賴房地產(chǎn)項目的銷售情況，不可控性較大。房地產(chǎn)項目的銷售情況在貸款時還是個未知數(shù)，未來的銷售情形具有很大的不確定性，更是很難準(zhǔn)確的預(yù)測銷售的經(jīng)營業(yè)績及其帶來的盈利率。而房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款能否還上，主要依賴于房地產(chǎn)項目的銷售情況，不可控性較大。

3）房地產(chǎn)項目的貸款數(shù)額巨大，風(fēng)險過于集中。房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款面臨的客戶是很集中的，主要是房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商，而其貸款的數(shù)額是巨大的，從而導(dǎo)致貸款的風(fēng)險過于集中，不利于后期的風(fēng)險控制。而房地產(chǎn)項目本身就存在極大的不可控性，宏觀經(jīng)濟政策的變動、區(qū)域經(jīng)濟的波動、項目的設(shè)計選擇、開發(fā)商的管理能力等諸多因素都會對項目最終的盈利率產(chǎn)生巨大的影響，從而直接影響房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款還款能力，而商業(yè)銀行也成了風(fēng)險的直接承擔(dān)者。

3 房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的風(fēng)險分析

1997年巴塞爾銀行監(jiān)管委員會把商業(yè)銀行的風(fēng)險劃分為八大類：信用風(fēng)險、國家和轉(zhuǎn)移風(fēng)險、市場風(fēng)險、利率風(fēng)險、流動性風(fēng)險、操作風(fēng)險、法律風(fēng)險及聲譽風(fēng)險。筆者認(rèn)為，這種分析在某種程度上可以看作是商業(yè)銀行所面臨的傳統(tǒng)三大風(fēng)險的細(xì)分，即：信用風(fēng)險、市場風(fēng)險和操作風(fēng)險。

3.1 信用風(fēng)險

信用風(fēng)險是指交易對手未能履行約定契約中的義務(wù)而造成經(jīng)濟損失的風(fēng)險，即受信人不能履行還本付息的責(zé)任而使授信人的預(yù)期收益與實際收益發(fā)生偏離的可能性。

在房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款中，信用風(fēng)險即是房地產(chǎn)開發(fā)商未能履行或未能完全履行和商業(yè)銀行的合同約定。可能發(fā)生的風(fēng)險情形分析如下：1）不能或不愿意在規(guī)定的期限內(nèi)歸還銀行貸款；2）在規(guī)定的期限內(nèi)不能或不愿意還出約定數(shù)額的銀行貸款；3）房產(chǎn)項目開發(fā)失敗，房產(chǎn)公司完全失去了還款的能力，只能以抵押物充抵還款；4）開發(fā)商的人品問題，不講信用，單方面放棄履行合同，攜款潛逃。

3.2 市場風(fēng)險

市場風(fēng)險指因市場價格、利率、匯率等的變動而導(dǎo)致價值未預(yù)料到的潛在損失的風(fēng)險。在房地產(chǎn)項目中，可能發(fā)生的風(fēng)險情形分析如下：

1）房地產(chǎn)市場的房源供應(yīng)失衡，供過于求和供不應(yīng)求的情形同時存在。為了獲得期望的高盈利率，大部分的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇開發(fā)大戶型的高檔商品房，從而導(dǎo)致中低檔商品房源出現(xiàn)了供不應(yīng)求，大量的高檔商品房空置滯銷，最終直接影響了還貸的履約情況。

2）房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控不力，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲過快，由此產(chǎn)生了過度的房產(chǎn)投資投機行為。開發(fā)商和中間商多次炒買炒賣商品房，把房價抬高。更多的購房者把買房作為一種投資，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場的虛熱，給房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù)造成了極大的潛在風(fēng)險。

3.3 操作風(fēng)險

操作風(fēng)險是指由于不完善或有問題的內(nèi)部操作過程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險。在商業(yè)銀行對房地產(chǎn)項目的開發(fā)貸款中，可能發(fā)生的風(fēng)險情形分析如下：

1）銀行的信貸人員在對房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款的審查中，沒能嚴(yán)格按照規(guī)定進行詳盡的調(diào)查；2）商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款時沒有按照規(guī)定的要求辦理；3）商業(yè)銀行在房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款發(fā)放后，沒能做到有力有效的監(jiān)管。

4 房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款風(fēng)險管理的對策

4.1 從房地產(chǎn)項目開發(fā)商的角度分析

1）盡可能地運用多種融資方式進行房產(chǎn)融資，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本，不單一的依賴于商業(yè)銀行的貸款。近兩年，由于國家的宏觀調(diào)控，商業(yè)銀行已經(jīng)收緊了對房地產(chǎn)項目貸款的發(fā)放，所以房地產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)該因勢利導(dǎo)，靈活的運用多種融資方式齊頭并進。

2）盡可能地提高房產(chǎn)企業(yè)的自身管理能力，從而達到提高房產(chǎn)資金利用率的效果。房產(chǎn)項目的推進是需要房產(chǎn)企業(yè)多個部門的默契配合的，房產(chǎn)項目的資金數(shù)額巨大，資金每一天的時間價值也是巨大的。如果由于自身企業(yè)內(nèi)部部門的配合度不好，從而耽誤了資金的及時應(yīng)用，實屬房產(chǎn)企業(yè)自身的管理不力，也不利于房地產(chǎn)市場的良性資金循環(huán)。

4.2 從商業(yè)銀行的角度分析

1）嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸準(zhǔn)入條件。商業(yè)銀行的信貸人員應(yīng)采用“指標(biāo)評分法”對各項進行定性、定量的分析，并逐項進行評分。對于定量指標(biāo)，應(yīng)將其與已定的參照標(biāo)準(zhǔn)進行比較，根據(jù)指標(biāo)值的滿意程度記分；對于定性指標(biāo)，信貸員應(yīng)根據(jù)經(jīng)驗和實地考察情況，確定每一級不同的風(fēng)險系數(shù)。房地產(chǎn)企業(yè)的信用等級越高，銀行面臨的信貸風(fēng)險越?。环粗L(fēng)險越大。

2）嚴(yán)格確立對房地產(chǎn)項目開發(fā)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。各商業(yè)銀行可以根據(jù)自身的實際情況，詳細(xì)制定出相應(yīng)的選擇標(biāo)準(zhǔn)。重點是對項目資本金的貸款比例，抵押物的折算率等進行定量百分比的規(guī)定。還有房產(chǎn)企業(yè)法人的信用度，也應(yīng)作為防范信用風(fēng)險的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)考慮。

3）對房地產(chǎn)項目的合法性、可行性進行定量的評估。合法性主要是對房產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)資料的齊全性、真實性進行核查；而項目可行性的分析與評估，則是商業(yè)銀行風(fēng)險管理部門對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放的風(fēng)險管理工作之一，也是對項目進行有效的風(fēng)險控制的前期必須的流程，其中包括資金籌措評估和項目效益評估。

4）做好貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查和貸后回收與總結(jié)工作。房地產(chǎn)開發(fā)貸款一經(jīng)發(fā)放以后，信貸員一定要跟蹤進行貸后檢查。深入現(xiàn)場、調(diào)查取證分析，能夠做到對風(fēng)險的實時監(jiān)控。發(fā)現(xiàn)問題，能夠即刻向房產(chǎn)公司提出整改措施，及時糾偏，從而最終確保信貸資金的安全。

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