農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)：市場化盛宴

文│夏丹 交通銀行金融研究中心研究員

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)：市場化盛宴

文│夏丹 交通銀行金融研究中心研究員

2013年11月15日，中共中央十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）全文發(fā)布?！稕Q定》在農(nóng)村土地利用問題上明確提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利。在“后全會時期”，預(yù)計中央將在此框架下，進一步出臺相關(guān)政策，為破除城鄉(xiāng)用地市場分割局面、推進農(nóng)村土地市場化進程打下基礎(chǔ)。

彰顯改革決心

《決定》中涉及農(nóng)村土地制度的表述共有三條，分別是“加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系”，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”和“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”，涵蓋了我國農(nóng)村土地的兩大類型，其中第一條主要針對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，后兩條則針對農(nóng)村建設(shè)用地。

長期以來，我國一直允許農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租等多種方式流轉(zhuǎn)，截至2012年年底，我國家庭承包耕地流轉(zhuǎn)比例已超兩成，但仍存在資源利用效率低和生產(chǎn)經(jīng)營效率低的“兩低”問題。

《決定》關(guān)于“加快建立新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系”的提法，與十八大報告及中央農(nóng)村工作會議的表述一致，政策思路清晰，即通過建立現(xiàn)代化的農(nóng)村經(jīng)營組織（如農(nóng)業(yè)信托方式、新型農(nóng)村合作社等）實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。

數(shù)據(jù)顯示，目前農(nóng)村建設(shè)用地占全國建設(shè)用地比重約為71%，但容積率僅約為0.27，遠低于城市平均1.5的水平，由于不能流轉(zhuǎn)交易，農(nóng)村建設(shè)用地總體利用粗放、效益低下。

《決定》提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，是改革農(nóng)村建設(shè)用地使用制度的重大政策導(dǎo)向；相比十七屆三中全會的提法刪去了“逐步”二字，亦彰顯了中央破除城鄉(xiāng)土地市場分割格局、加速農(nóng)村建設(shè)用地改革進程的決心。

另外，《決定》提出“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”，相對于此前 “保障農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利”的提法更進一步，其主要用意有兩個：一是促進征地制度規(guī)范化，使征地補償款更好地落實于農(nóng)民；二是通過確權(quán)登記的方式明確土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)權(quán)，為盤活閑置土地、提高利用效率進而推動土地改革奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。同時，通過明晰農(nóng)村土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)的權(quán)利主體，使農(nóng)民能以承包經(jīng)營權(quán)證作為抵押向銀行申請貸款及參加股份合作或其他規(guī)模經(jīng)營，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

沖擊房地產(chǎn)行業(yè)

《決定》為推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)確定了改革思路，下一步有望在此框架下出臺各項具體政策措施，預(yù)計對房地產(chǎn)行業(yè)長期意義深遠，短期影響有限。

其一，土地制度改革是從根本上解決政府壟斷下土地供應(yīng)不足的問題，對房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展模式將產(chǎn)生深遠的影響。

通過推進農(nóng)地入市將增加市場有效供應(yīng)量，緩解土地市場和房地產(chǎn)市場供給嚴(yán)重不足的局面，以平抑上漲過快的地價與房價，促進行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。而從傳統(tǒng)“征地-賣地”模式向農(nóng)地入市流通的轉(zhuǎn)變，將使土地的一級供應(yīng)主體從政府壟斷變?yōu)檗r(nóng)戶和村集體等多方參與，城鄉(xiāng)土地的巨大價差由政府完全壟斷變?yōu)檗r(nóng)戶與開發(fā)商分享，同時競爭性的資源配置方式將有利土地市場化定價。

其二，放開集體建設(shè)用地入市能在很大程度上緩解城市（特別是重點一、二線城市）的土地供給不足問題，但短期內(nèi)不會出現(xiàn)大量農(nóng)村建設(shè)用地涌入市場的情形。

首先，制度建設(shè)將沿著漸進而謹(jǐn)慎的路徑推進。打通城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場符合未來市場化改革方向，但“一刀切”不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，對土地財政的沖擊也使地方政府缺乏推進動力。因此，土地改革更可能沿著“自下而上”的路徑由地方試點突破逐步帶動，這也是《決定》強調(diào)“符合規(guī)劃和用途管制”這一前提和將流轉(zhuǎn)范圍限定在“經(jīng)營性建設(shè)用地”上的用意所在。

其次，農(nóng)村建設(shè)用地實現(xiàn)上市流通的周期往往較長。這一方面是由于開發(fā)商與農(nóng)民就交易條件進行談判的時間較長，另一方面是由于土地生產(chǎn)資料的稀缺性可能使農(nóng)民惜售或觀望。因此，即使農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)通道打開，也難以在短時間內(nèi)大量涌入市場。

再次，開發(fā)商也將根據(jù)戰(zhàn)略目標(biāo)和市場需求理性規(guī)劃農(nóng)村建設(shè)用地拿地規(guī)模。并非所有入市農(nóng)地都能成為開發(fā)商的拿地目標(biāo)，按目前城市土地市場的情況來看，開發(fā)商的區(qū)域選擇敏感性較強，拿地競爭熱點集中在區(qū)域帶動和輻射能力較強的重點城市，對于部分需求有限甚至存在庫存問題的城市則并不熱衷。

農(nóng)地重估機遇

隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革的逐步推進，農(nóng)村土地將獲得重新估值的機遇，農(nóng)業(yè)領(lǐng)域也將迎來規(guī)模化經(jīng)營等新的組織形式。相應(yīng)地，商業(yè)銀行應(yīng)主動調(diào)整參與和支持模式，積極抓住改革帶來的新的市場機會。

可通過加強前瞻性研究，對新形勢下的市場變化做出分析預(yù)判，評估未來可能出現(xiàn)的新的金融服務(wù)需求，并提前定位，進行客戶營銷和項目對接。并針對業(yè)務(wù)特征提供個性化的一攬子服務(wù)方案，極大化滿足多樣化需求。另外，涉農(nóng)領(lǐng)域要求營銷人員在具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營及土地價值評估等理論知識的同時，也具有較為豐富的實地經(jīng)驗，因此著力培養(yǎng)和提高一線人員在以上兩方面的綜合素質(zhì)至關(guān)重要。

另外，由于銀行不能通過投資土地或發(fā)放債券來分散風(fēng)險，涉及土地流轉(zhuǎn)的貸款往往存在貸款風(fēng)險分散和轉(zhuǎn)移機制不健全的問題，建議銀行對企業(yè)經(jīng)營和還款能力進行審慎評估，重點向抗風(fēng)險能力較強的企業(yè)進行傾斜，而對中小農(nóng)戶則應(yīng)保持較高謹(jǐn)慎。

《決定》關(guān)于農(nóng)村土地制度的表述

資料來源：《決定》全文