湖南省住宅價(jià)格變動(dòng)因素的實(shí)證研究——以長(zhǎng)沙市為例

劉詩(shī)海，王麗艷，譚 聰

(湘潭大學(xué)商學(xué)院，湖南 湘潭411105)

長(zhǎng)沙市地處湖南省東部，省會(huì)所在地，人口704萬(wàn)。2010年長(zhǎng)沙市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4547．06億元，在全國(guó)省會(huì)城市中穩(wěn)居第7位，同比增長(zhǎng)15．5%，GDP百?gòu)?qiáng)城市中排名第18位，人均收入居省會(huì)城市第3位。截止到2010年，長(zhǎng)沙市建成區(qū)已達(dá)320平方公里，全市城市化率為67．7%。隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫，成為人們投資、消費(fèi)的熱點(diǎn)領(lǐng)域，成為各地方政府、私營(yíng)機(jī)構(gòu)、個(gè)人的競(jìng)技場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高人們的生活水平等方面發(fā)揮了重要作用。作為中部省會(huì)城市，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展、城市面貌改善、城市功能完備、城市化進(jìn)程加速推進(jìn)、市民居住水平不斷提高發(fā)揮了重要作用。

因此，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格尤其是住宅價(jià)格問題的研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一 現(xiàn)狀描述

最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高溫”，房產(chǎn)交易進(jìn)入穩(wěn)步、健康發(fā)展的軌道，交易量迅速擴(kuò)大。商品房銷售數(shù)量急劇上升，受長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策助推，全長(zhǎng)沙市住宅交易量一直保持較好水平。在住房制度改革的過程中，隨著政策的不斷放松以及相關(guān)服務(wù)設(shè)施的成立，長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)體系基本確立，經(jīng)歷金融危機(jī)后有所下降，但影響并不顯著(如圖1所示)①。

從實(shí)驗(yàn)室測(cè)試設(shè)備的先驅(qū)發(fā)展成為歐洲最大的電子測(cè)量?jī)x器制造廠商，羅德與施瓦茨公司在無(wú)線通信和測(cè)量領(lǐng)域已成為最具影響的跨國(guó)公司之一。該公司在全球雇員大約為7 500人，業(yè)務(wù)遍布全球主要市場(chǎng)。如今，該公司在世界各地?fù)碛?0多家子公司和辦事處，建立了一個(gè)國(guó)際化的服務(wù)和銷售網(wǎng)絡(luò)，確保就近為客戶提供便利的支持與服務(wù)。

圖1 2001年－2013年長(zhǎng)沙市住宅銷售面積情況

二 研究假設(shè)

(一)假設(shè)1 土地價(jià)格的上漲抬高住宅價(jià)格

住宅價(jià)格的上漲受到兩個(gè)方面的影響:一方面，供給和需求兩個(gè)因素會(huì)影響住宅價(jià)格的整體波動(dòng)，從供給方面來(lái)看，不同的地理位置所開發(fā)的土地成本和土地政策有所相同。土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及住宅價(jià)格產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。嚴(yán)格的土地政策減少了土地供應(yīng)總量，改變了供給結(jié)構(gòu)。從需求方面來(lái)講，影響住宅價(jià)格的主要因素包括住宅的質(zhì)量、戶型、其他商品的價(jià)格、家庭收入;另一方面，住宅自身的屬性的變化，例如建筑材料、設(shè)計(jì)水平的提高等等也會(huì)影響住宅價(jià)格的波動(dòng)。其中土地成本上升是住宅價(jià)格上漲的主要原因之一，地價(jià)決定住宅價(jià)格。從圖2可以看出城市征用土地面積越來(lái)越少，而城市建成區(qū)面積逐年遞增。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，商品的價(jià)格受供需關(guān)系的影響，城市征地面積減少，那么在城市用地日漸增大的趨勢(shì)下，用于建設(shè)用地的成本必然增高，單位建設(shè)用地的原始成本提高，必然又會(huì)影響到用于銷售的住宅房屋價(jià)格 。因此，土地供給減少會(huì)促使住宅建設(shè)用地成本增加，后者將拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格上升。

圖2 建筑面積與城市征地面積的關(guān)系

(二)假設(shè)2 城鄉(xiāng)居民的收入影響住宅價(jià)格的變動(dòng)

X1、X2、X3、X4分別表示人均 GDP，城鎮(zhèn)人口的年平均收入，建筑材料物價(jià)指數(shù)，土地價(jià)格四個(gè)解釋變量。

(三)假設(shè)3 經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)導(dǎo)致住宅價(jià)格越高

得標(biāo)準(zhǔn)化后的方程為:

表1 建筑業(yè)總產(chǎn)值、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)三者相關(guān)分析

(四)假設(shè)4 物價(jià)水平的上升使住宅價(jià)格上漲

用于住宅建設(shè)的建材產(chǎn)品的價(jià)格上漲，如鋼材、木材、水泥等價(jià)格有不同程度的上升，將直接增加住宅建設(shè)的成本，使得住宅的名義價(jià)格隨之上漲，其真實(shí)價(jià)值也相應(yīng)上升;反之，物價(jià)水平的下降，會(huì)導(dǎo)致住宅的價(jià)格下降。同時(shí)，物價(jià)水平的波動(dòng)，會(huì)改變?nèi)藗兊南M(fèi)行為和儲(chǔ)蓄行為，從而引起住宅價(jià)格的變動(dòng)。因?yàn)槲飪r(jià)上漲人們手中的“余錢”將貶值，而住宅是有形物品的，在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)貶值，具備一定資產(chǎn)保值能力。隨著目前國(guó)內(nèi)物價(jià)水平的提高，通脹形勢(shì)的加劇，人們?cè)跒闇p少由于通脹帶來(lái)?yè)p失的動(dòng)機(jī)下，更多的將手中的貨幣投資于貴金屬和房產(chǎn)等有形資產(chǎn)上，一定程度上擴(kuò)大了對(duì)住宅商品的需求。因此，物價(jià)上漲造成的通脹預(yù)期擴(kuò)大了人們對(duì)有形房屋資產(chǎn)的需求，一定程度上拉動(dòng)了住宅價(jià)格的上漲。

三 對(duì)長(zhǎng)沙市住宅價(jià)格的實(shí)證分析

回歸方程的R2等于0．9239，說(shuō)明這四個(gè)變量一起可以解釋住宅價(jià)格92．39%的變動(dòng)因素。從各回歸值統(tǒng)計(jì)上都較顯著，方程的擬合度較高，說(shuō)明多重共線性的影響已得到較好的控制，另外，DW=1．676，通過查表得各自變量不存在自相關(guān)。同時(shí)方程表明，城鎮(zhèn)人口的年平均收入貢獻(xiàn)最大，土地價(jià)格的貢獻(xiàn)最小。同時(shí)人均GDP的變動(dòng)和建筑材料物價(jià)指數(shù)對(duì)住宅價(jià)格的影響差不多大。

我校是城鄉(xiāng)結(jié)合部學(xué)校，學(xué)?，F(xiàn)有12個(gè)教學(xué)班，教師31人，學(xué)生520人。其中，體育教師3人，兼職體育教師3人。學(xué)校運(yùn)動(dòng)設(shè)施完善，有標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)2個(gè)、田徑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及健身區(qū)約1200平方米、室內(nèi)羽毛球場(chǎng)1個(gè)、室外羽毛球場(chǎng)7個(gè)，這些場(chǎng)地能夠充分保證學(xué)生在校開展羽毛球運(yùn)動(dòng)。但我校啟動(dòng)羽毛球普及較遲，學(xué)生的技術(shù)基礎(chǔ)有待提高，這要求我們開發(fā)出適合我校推廣的器材設(shè)施。

首先是護(hù)理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)問題，部分新護(hù)理人員由于基本功不扎實(shí)或經(jīng)驗(yàn)不足，容易在臨床護(hù)理過程中出現(xiàn)類似藥物配伍、給藥途徑和不熟悉相關(guān)法律等種種問題；其次是護(hù)理人力資源配置問題，絕大多數(shù)醫(yī)院護(hù)士嚴(yán)重缺編，達(dá)不到衛(wèi)生部要求的床護(hù)比例；再者是部分護(hù)理人員在護(hù)理工作中，責(zé)任心不強(qiáng)、工作粗疏、不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度，從而出現(xiàn)種種護(hù)理差錯(cuò)。

收入在很大程度上決定了對(duì)商品房銷售的需求。城鄉(xiāng)居民的收入由消費(fèi)性支出和投資性支出兩部分構(gòu)成。城鄉(xiāng)居民在滿足基本需求的基礎(chǔ)上，會(huì)產(chǎn)生購(gòu)買自己住房的需要，因此在這種需求量擴(kuò)大、土地可供性過低、住房供給緊缺的相互作用的情形下，長(zhǎng)沙住宅價(jià)格持續(xù)高漲。個(gè)人可支配收入的增加或下降，一方面表現(xiàn)為消費(fèi)水平和社會(huì)購(gòu)買力的上升或降低，另一方面又表現(xiàn)為社會(huì)投資水平中可供投資的資源數(shù)量的增加或下降。按照恩格爾定律，隨著居民收入水平的提高，單個(gè)家庭食物支出占可支配收入的比重的恩格爾系數(shù)會(huì)越來(lái)越低，而對(duì)住宅等耐用品的支出水平會(huì)越來(lái)越高，家庭食品消費(fèi)支出中大約有40%左右將轉(zhuǎn)移到住宅支出中去。因此可知消費(fèi)水平本身和影響消費(fèi)水平發(fā)生變化的各種因素(個(gè)人可支配收入、儲(chǔ)蓄傾向、消費(fèi)者偏好、商品價(jià)格水平、家庭財(cái)產(chǎn)情況等)，都會(huì)對(duì)住宅需求產(chǎn)生影響。

先由學(xué)習(xí)小組中一名進(jìn)修醫(yī)師負(fù)責(zé)問診和查體，后引導(dǎo)小組成員提出問題，由帶教醫(yī)師整理后，總結(jié)出問題5個(gè)，由小組成員各自領(lǐng)取，每位成員要求準(zhǔn)備問題相應(yīng)的PowerPoint演示文稿約10分鐘，列5年內(nèi)英文參考文獻(xiàn)5條左右。于下一周的周四由各成員分別報(bào)告自己的PowerPoint演示文稿，期間帶教醫(yī)師對(duì)匯報(bào)過程中所發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行書面記錄。此時(shí)病例往往已經(jīng)做完手術(shù)，可再次床旁問診查體。后利用40 min作為小組自由討論時(shí)間，最后帶教醫(yī)師對(duì)每位進(jìn)修醫(yī)師的PowerPoint演示文稿做歸納總結(jié)，對(duì)明顯的基礎(chǔ)知識(shí)錯(cuò)誤要進(jìn)行糾正，對(duì)前沿新知識(shí)的認(rèn)識(shí)要注意講解[7-8]。

(一)顯著性檢驗(yàn)

模型中復(fù)相關(guān)系數(shù)R=0．993，接近于1，表明自變量和因變量之間的呈現(xiàn)較強(qiáng)線性關(guān)系。判定系數(shù)R方=0．986和經(jīng)調(diào)整的 R方 =0．978，基可知本模型所解釋因變量差異的百分比約為97．8%，表明模型擬合程度較高，可以很好的解釋解釋變量與被解釋變量之前的關(guān)系。

簡(jiǎn)析：遇到這樣的試題,有很多考生總是不重視從試題中尋找信息,死板地用所謂的“陽(yáng)離子放電順序”來(lái)判斷,認(rèn)為H+比Na+更容易在陰極上放電,導(dǎo)致錯(cuò)誤答案。事實(shí)上,只要觀察題給示意圖,就能找到三條重要信息:①電解室中陰極上是Na+放電,②鈉汞合金從電解室流到解汞室,③解汞室里是Na→Na+,根據(jù)其中任何一條都可判斷出該生產(chǎn)條件下電解室中陰極上是Na+比H+優(yōu)先放電。從中也可以看出平時(shí)學(xué)習(xí)中形成的“認(rèn)識(shí)誤區(qū)”是那么頑固,要克服其影響是那么難!

老秦用摩托車搭著我，離家好遠(yuǎn)了，回頭一看，媽還抱著孩子站在門口。我的眼淚一下子出來(lái)了。我哭著喊：“媽啊，媽，我對(duì)不起你，對(duì)不起你！”老秦說(shuō)：“你別哭了。”說(shuō)完，他也哭了。

我們已經(jīng)知道，線性回歸是基于最小二乘法原理進(jìn)行的。而在出現(xiàn)多重共線性問題時(shí)，普通最小二乘法求得的回歸參數(shù)的估計(jì)方差太大，使得結(jié)果不是很理想。因此為解決這一問題采用嶺回歸來(lái)克服多重共線性的影響。

(二)共線性檢驗(yàn)

表3表明，各系數(shù)的t值均非常顯著，說(shuō)明引入到方程有效。而模型中的變量的膨脹方差因子VIF值均大于10，說(shuō)明自變量之間共線性非常嚴(yán)重。因此需對(duì)方程進(jìn)行修正，消除多重共線性的影響。對(duì)模型進(jìn)行嶺回歸處理。

表2 2002—2013年的各項(xiàng)指標(biāo)

表3 回歸系數(shù)表

(三)共線性診斷

評(píng)價(jià)室內(nèi)熱舒適性的方法很多，如美國(guó)ASHRAE的新有效溫度線圖、人體舒適區(qū)等，其中以丹麥FANGER教授提出的PMV指標(biāo)最具代表性.PMV(Predicted Mean Vote) 即預(yù)測(cè)平均評(píng)價(jià)，分為7級(jí)，如表2所示.

回歸方程方差分析的顯著性檢驗(yàn)值為0．000，小于0．01，能夠說(shuō)明方程高度顯著，表明方程包含的變量對(duì)住宅價(jià)格有顯著影響(見表2)。

表4 不同嶺參數(shù)K時(shí)的回歸系數(shù)的嶺估計(jì)

嶺回歸的基本原理是因?yàn)槎嘀毓簿€性的存在，所以通過估計(jì)新的β的參數(shù)，得到一個(gè)有偏差但精度高的估計(jì)值。而這個(gè)估計(jì)值比最小二乘法得到的估計(jì)值落在真值附近的概率要大得多。在嶺回歸過程中，嶺參數(shù)K的選擇是關(guān)鍵。K確定后，將這一給定的K值重新做嶺回歸，即可得到比較滿意的結(jié)果?，F(xiàn)在用SPSS15．0做嶺回歸，嶺參數(shù)K從0 到1，步長(zhǎng)0．05，結(jié)果如表4。

圖3 各變量的嶺軌跡

圖4 可決系數(shù)與K的變化圖

從圖3可以看出，當(dāng)K=0時(shí)，估計(jì)結(jié)果與不考慮多重共線性影響直接進(jìn)行回歸的估計(jì)結(jié)果相同，說(shuō)明這時(shí)嶺回歸退化為最小二乘法。當(dāng)K從0到0．2以0．05的步長(zhǎng)變化時(shí)，估計(jì)參數(shù)的結(jié)果也隨著變化，模型決定系數(shù)R方也隨K值變化，R方隨K值增加而減少，也就是說(shuō)K值越大R方越小。因此應(yīng)選擇一個(gè)盡可能小的K值，在這個(gè)較小的K值上，回歸系數(shù)較穩(wěn)定。從圖4可以看出K=0．06后，四條嶺跡曲線均趨于穩(wěn)定，即K﹥0．06時(shí)的嶺回歸系數(shù)比較穩(wěn)定，故取K=0．06時(shí)的嶺回歸估計(jì)來(lái)建立嶺回歸方程，可以看出回歸的擬合性非常好，Sig．值非常顯著，得回歸模型:

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平通常用國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP來(lái)表示。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)一般物價(jià)水平上漲，住宅價(jià)格也會(huì)受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響而上升。從理論上說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是就業(yè)的函數(shù)，就業(yè)率是反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要指標(biāo)。就業(yè)率的變化對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買力有重要影響，進(jìn)而就對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生影響。經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，勞動(dòng)力市場(chǎng)就業(yè)率較高，帶動(dòng)了居民收入水平的提高，進(jìn)而影響家庭財(cái)富量和支付能力，并帶動(dòng)住宅需求的增長(zhǎng)，因此導(dǎo)致住宅價(jià)格上漲;當(dāng)就業(yè)率下降時(shí)，居民財(cái)富獲取能力下降，由于支付能力降低導(dǎo)致對(duì)住房需求的減少，使得住宅價(jià)格自然下降(見表1)。

利用多元線性回歸模型建立住宅價(jià)格與影響其變化的各因素之間的關(guān)系，回歸模型的形式為:

四 對(duì)2014年房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的預(yù)測(cè)

從2010—2013年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)可以看出房?jī)r(jià)明顯有所回升，其次由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。并且隨著政府政策支持等因素的拉動(dòng)，預(yù)測(cè)2014年房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)保持較穩(wěn)健的增長(zhǎng)趨勢(shì)。并隨著長(zhǎng)株潭一體化的進(jìn)一步發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度越來(lái)越來(lái)快，長(zhǎng)沙市作為中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展沸點(diǎn)和兩型社會(huì)的建設(shè)，以及高鐵等交通運(yùn)輸?shù)母纳疲L(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)將變得越來(lái)越繁榮。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格將持續(xù)增長(zhǎng)一段時(shí)間。下面用2006—2013年和2014第一個(gè)季度的數(shù)據(jù)做移動(dòng)平均后轉(zhuǎn)化為年度數(shù)據(jù)所作的曲線圖來(lái)預(yù)測(cè)，從曲線的變化趨勢(shì)可以看出房?jī)r(jià)指數(shù)呈周期性變動(dòng)，2010年房?jī)r(jià)處于高峰期，2011年后房?jī)r(jià)處于較穩(wěn)定的狀態(tài)水平(如圖5)。

圖5 價(jià)格指數(shù)變化趨勢(shì)圖

五 建議

(一)發(fā)揮政府政策主導(dǎo)影響

發(fā)揮政府主導(dǎo)作用鼓勵(lì)居民購(gòu)買自住房或改善原有住宅用房。在適當(dāng)鼓勵(lì)的同時(shí)，亦要采取措施抑制房產(chǎn)投機(jī)行為。當(dāng)前的國(guó)情決定了城鄉(xiāng)居民的住房必須秉承安全、經(jīng)濟(jì)、適用和節(jié)約用地的原則，特別要重視中小套型和中低價(jià)位房屋的建設(shè)。政府要運(yùn)用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。要監(jiān)督維護(hù)好房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊“捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)”等違法違規(guī)行為。

(二)發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制作用

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整其根本原因是市場(chǎng)規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)積累的問題所進(jìn)行自我調(diào)整，地方政府不適合因短期財(cái)稅收入減少而盲目投入財(cái)政資金救市。利用市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)修正功能，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，這樣可能更利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

(三)完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善有助于地域經(jīng)濟(jì)的起步與發(fā)展，可以為吸納投資加分。一是要加大道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度。二是要積極與公交部門協(xié)調(diào)，新增或延長(zhǎng)公交線路，便利居民出行。三是要完善公共服務(wù)設(shè)施，加大對(duì)教育、醫(yī)療、金融網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)等公共配套設(shè)施投入，解決購(gòu)房者就學(xué)難、看病難等一系列滯后問題，促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，提高入住率，集聚人氣，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

(四)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)

房地產(chǎn)是長(zhǎng)沙市各區(qū)當(dāng)前的重要產(chǎn)業(yè)，是當(dāng)前各區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)支柱。一方面，既要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。另一方面，又要加大長(zhǎng)沙市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，改變當(dāng)前過分倚重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)從過度依賴房地產(chǎn)業(yè)向其它產(chǎn)業(yè)分散，減少單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的制肘，規(guī)避發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，保證整個(gè)市域經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

注釋:

①數(shù)據(jù)來(lái)源于《湖南省統(tǒng)計(jì)年鑒》(2013年)。

［1］吳杰．長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格主要影響因素與價(jià)格綜合評(píng)價(jià)研究［D］．長(zhǎng)沙:湖南大學(xué)，2007．

［2］張芹．長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡發(fā)展分析［J］．企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2011(1):136－138．

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