高佳琦

（中共克拉瑪依市委黨校，新疆 克拉瑪依 834000）

烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民家庭住房負擔能力測算及驗證分析

高佳琦

（中共克拉瑪依市委黨校，新疆 克拉瑪依 834000）

最近幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價上漲迅速，我國許多城市都出現(xiàn)了房價超出居民負擔能力范圍的問題，因此居民的住房問題逐漸成為了熱門話題。在這樣的背景之下，我國城鎮(zhèn)居民的住房負擔能力問題已逐漸成為學術界研究的熱點。本文基于剩余收入法對不同收入階層居民的住房負擔能力進行分析，并設計調(diào)查問卷對住房負擔能力進行驗證分析，最后提出提高居民家庭住房負擔能力的對策及建議。

住房負擔能力；測算；驗證

隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高以及城市化進程的推進，房地產(chǎn)市場逐漸出現(xiàn)了投資過熱、商品房銷售價格上漲速度過快、漲幅過大、住房的供應結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序不規(guī)范等等一系列問題，并且引起了全社會的廣泛關注。由此伴隨而來的是城鎮(zhèn)居民家庭的住房壓力越來越大，尤其對于城鎮(zhèn)中低收入階層的居民而言，飛速上漲的房價與其收入水平之間出現(xiàn)了一定程度的失衡，從而“望房興嘆”，被排除在了住房市場之外，導致這個群體的基本居住需求無法得到滿足，這會對一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、就業(yè)情況以及社會的長治久安造成不利影響。因此保障中低收入階層的住房權益，解決中低收入居民的住房，逐漸成為了中國政府宏觀調(diào)控政策的重點。為此，黨的十八屆三中全會指出：要加快保障性安居工程的建設和對棚戶區(qū)的改造，盡早改善困難群眾的住房條件。在這樣的政策背景以及宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響下，對城鎮(zhèn)居民家庭住房負擔能力進行研究具有重要的現(xiàn)實意義。

一、基于剩余收入法的不同收入階層住房負擔能力分析

（一）測算指標的選取

根據(jù)剩余收入法原理，選取相應指標，分別為可支配收入/人/月、消費性支出/人/月、居住性支出/人/月、戶均人口等。計算過程中利率取2012年7月6日中央銀行頒布的5年以上金融機構(gòu)的人民幣貸款基準年利率6.55%。由于2012年烏魯木齊市商品住宅銷售均價為5255.04元/平方米，假設首付30%，貸款70%，那么70平方米的商品住宅需要貸款257496.96元；90平方米的商品住宅需要貸款331067.52元；120平方米的商品住宅需要貸款441423.36元；140平方米的商品住宅需要貸款514993.92元。每月還款額的計算采用等額本息還款法計算，假設貸款年限為15年。

（二）測算結(jié)果和分析

表1即是用剩余收入法計算的烏魯木齊市2012年各收入階層住房負擔能力的情況。在計算的過程中考慮到銀行對貸款的限制條件：每月的還款額不得超過每月可支配收入的一半。因此需要對家庭的月剩余收入與二分之一月可支配收入的大小進行比較，取較小的指標與月還款額進行比較。通過對數(shù)據(jù)進行計算得出：2012年烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民1/2家庭月可支配收入都超過了家庭每月剩余收入。因此可以直接將剩余收入和月還款額進行比較。

表1 剩余收入法計算烏魯木齊市2012年城鎮(zhèn)居民住房負擔能力

表1中深灰陰影部分表示月還款額低于月剩余收入，即有負擔能力?？梢钥闯?，烏魯木齊市不同收入階層的城鎮(zhèn)居民家庭的每月剩余收入差距很大，最高收入組為3039.87元，最低收入組只有776.05元，兩者相差2263.82元。最高收入組對70平方米、90平方米的商品住宅有負擔能力；高收入組和中等偏上收入組僅對70平方米的商品住宅具有負擔能力。

二、基于問卷調(diào)查的居民家庭住房負擔能力驗證分析

根據(jù)前文的分析，我們可以看出烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民的住房壓力較大，尤其是對于中低收入階層的居民而言，高漲的房價與收入水平出現(xiàn)一定程度的失衡，那么，現(xiàn)實中烏魯木齊市居民對于住房的負擔能力究竟如何呢？

本研究對烏魯木齊市居民的家庭狀況、收入水平以及對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，從而驗證烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民對住房的負擔能力是否與模型測算結(jié)果一致。

（一）調(diào)查內(nèi)容

本研究的調(diào)查問卷內(nèi)容共涉及三部分。

第一部分，居民個人及家庭概況：包括性別、年齡、文化程度、婚姻狀況、戶口所在地、工作狀況、收入狀況等。

第二部分，居民個人及家庭的住房情況：包括擁有住房套數(shù)、買房的資金來源、按揭貸款年數(shù)及每年支付金額等。

第三部分，居民對房價問題的看法：包括可以接受的最高房價水平、對房價高低的看法、對政府宏觀調(diào)控政策的看法以及對未來烏魯木齊市房價的預測等。

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（二）調(diào)查結(jié)果

本次調(diào)查采用了分層隨機抽樣的方法，按照收入階層分層，從每個收入階層隨機抽取調(diào)查對象。調(diào)查對象主要為18歲以上的工薪階層。調(diào)查地點為烏魯木齊市各售樓中心。

共發(fā)放調(diào)查問卷150份，收回150份，有效問卷112份，有效率74.67%。通過發(fā)放調(diào)查問卷，得出以下結(jié)果：

1.調(diào)查對象中53%未婚，47%已婚。目前居住在一起的家庭中，51%是三口之家，63%為烏魯木齊市本地戶口。

2.家庭年稅后收入22%為2-5萬元，22%為5-10萬元，7%為30-50萬元，4%為10-30萬元。43%的調(diào)查對象對目前的收入不滿意，35%認為目前收入狀況一般。

3.調(diào)查對象中36%擁有一套住房，32%沒有住房，24%擁有2套住房。

4.擁有住房的35%為商品房，18%為單位集資房，10%為經(jīng)濟適用房。

5.調(diào)查對象買房的資金來源46%為工資收入，29%為按揭貸款。按揭貸款的年限平均為18年，每年平均支付24052.63元。

6.未婚調(diào)查對象中，本人消費支出平均每月3594.74元，房貸占43.95%。已婚調(diào)查對象中，家庭消費支出平均每月5857.14元，房貸占40%。

7.調(diào)查對象能夠接受的烏魯木齊市最高房價水平平均是5975元。按照目前的收入水平，44%的人愿意購買70平米以下的房屋，32%的人愿意購買70-100平米的房屋，24%的人愿意購買100-120平米的房屋。

8.41 %的調(diào)查對象認為目前烏魯木齊市的房價與自己預期的相比過高，40%的人認為較高。

9.50 %的調(diào)查對象認為烏魯木齊市目前的房價勉強可以接受但價格偏高，35%的人認為房價太高了，無法接受，14%的人認為房價比較合適，較易接受。

10.60 %的調(diào)查對象認為政府的宏觀政策不能有效抑制房價上漲的趨勢，29%的人認為政府的宏觀政策多少會有些作用。

11.86 %的調(diào)查對象認為烏魯木齊市的房價未來將會繼續(xù)上升，10%的人認為房價將會保持平穩(wěn)。

（三）結(jié)論

根據(jù)前文使用剩余收入法對烏魯木齊市城鎮(zhèn)居民家庭住房負擔進行測算，得出如下結(jié)論：除了最高收入組、高收入組以及中等偏上收入組對70平米的商品住宅有負擔能力，其他收入階層在市場上無法負擔70平米以上面積的商品住宅。在本研究的小樣本驗證調(diào)查中，44%的調(diào)查對象以目前收入水平的購房意愿是70平米以下。驗證的結(jié)果與測算結(jié)果基本一致。

三、提高住房負擔能力的對策及建議

（一）確保中小戶型、保障房及廉租房用地供給，優(yōu)化土地供應結(jié)構(gòu)

政府要適當調(diào)整用地計劃，優(yōu)先保證中小戶型的經(jīng)濟適用房、普通商品住房以及保障房、廉租房的土地供應，尤其是70平方米以下的中小戶型商品住房的土地供應，并對140平米及以上面積的房屋加收一定的契稅，以起到利用土地供應量對住房供應量進行調(diào)控的作用，明確各地方建設中小戶型、保障房、廉租房的套數(shù)，對沒有完成規(guī)定任務的責任人進行問責。

（二）提高居民的可支配收入，縮小貧富差距

政府應當全面落實全民創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策，加大對城鎮(zhèn)居民創(chuàng)業(yè)的支持力度，發(fā)揮好創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)的倍增效應，在增加城鎮(zhèn)居民工薪收入的同時，讓更多居民作為投資者，不斷增加經(jīng)營性收入和財產(chǎn)性收入。要規(guī)范收入分配機制，特別是壟斷行業(yè)的收入分配機制，通過控制通貨膨脹水平，提高最低工資標準，建立健全的社會保障制度，持續(xù)加大對低收入階層的保障力度，提高中低收入階層的收入水平。

（三）多渠道解決中低收入階層的住房問題

低收入階層的居民可支配收入水平太低，基本喪失了依靠自己力量購買商品住房的能力，甚至連經(jīng)濟適用房也無力購買，因此這個群體只能依靠政府和社會來建設廉租房和保障性住房。2014年，“兩會”政府工作報告中提出“要改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”，這是改善低收入階層城鎮(zhèn)居民住房環(huán)境的有效舉措。根據(jù)2014年“兩會”政府工作報告中的調(diào)控政策，地方政府應當“針對不同城市情況分類進行調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房的供應”，以此來滿足中低收入階層的住房需求。

［1］耿聰.不同目標下的商品住房房價收入比問題研究［D］.江西師范大學經(jīng)濟學院，2011.

［2］張慧.我國城鎮(zhèn)居民住房支付能力的評價［D］.北京工業(yè)大學經(jīng)管學院，2012.

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［4］王玉萍，游春梅.云南省城鎮(zhèn)居民住房支付能力的區(qū)域差異分析［J］.科教文匯，2010（5）：13.

［5］李克強.政府工作報告［N］.人民日報，2014-03-06.

2014-09-16

高佳琦，女（漢族），供職于中共克拉瑪依市委黨校，碩士學位，研究方向：財政稅務、會計、房地產(chǎn)經(jīng)濟。