文/林海

英國(guó)：治理房產(chǎn)泡沫新措施

UK: New measures for govern housing bubble

文/林海

近日，國(guó)際貨幣基金組織警告稱，目前許多國(guó)家房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于安全水平，全球各國(guó)必須行動(dòng)起來(lái)，遏制又一場(chǎng)可能致命的毀滅性房?jī)r(jià)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。其中，英國(guó)政府也已經(jīng)感覺到“壓力山大”，正出臺(tái)一系列組合措施，希望能讓過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

“貨幣寬松政策”刺激樓市

為了讓英國(guó)經(jīng)濟(jì)能從金融危機(jī)中盡快復(fù)蘇，英國(guó)政府采取了較為寬松的貨幣政策。自2009年3月以來(lái)，英國(guó)基準(zhǔn)利率一直維持在0.5%的歷史低點(diǎn)。這確實(shí)讓經(jīng)濟(jì)較快地步入恢復(fù)的正軌，但是同時(shí)也形成了刺激房?jī)r(jià)、造成房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的后果。

有研究表明，當(dāng)前英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫比較嚴(yán)重，已經(jīng)到了非治不可的地步。根據(jù)英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，2014年4月份英國(guó)平均房?jī)r(jià)同比上漲9.9%，其中倫敦的漲幅達(dá)到18.7%。英國(guó)全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)7月初發(fā)布的最新的數(shù)據(jù)顯示，由于市場(chǎng)持續(xù)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，6月份該機(jī)構(gòu)的抵押貸款客戶購(gòu)房均價(jià)達(dá)到每套18.89萬(wàn)英鎊，同比上漲11.8%，超過2007年的歷史最高點(diǎn)。英國(guó)全國(guó)抵押貸款協(xié)會(huì)表示，英國(guó)房?jī)r(jià)上漲，主要是受到倫敦地區(qū)的帶動(dòng)。今年第二季度倫敦房?jī)r(jià)已經(jīng)同比上漲26%，創(chuàng)下1987年以來(lái)最大漲幅。倫敦平均購(gòu)房成本為每套40.4萬(wàn)英鎊，較此前的歷史高點(diǎn)已經(jīng)高出30%。

財(cái)政大臣奧斯本此前表示，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)目前尚未威脅到英國(guó)的金融安全，但如果不加以控制，未來(lái)將會(huì)引發(fā)金融危機(jī)。經(jīng)濟(jì)學(xué)界的考慮更為深遠(yuǎn)，早有經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告說，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引資金投入，帶動(dòng)了英國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，但過熱的市場(chǎng)正在蠶食著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。同時(shí)，飆升的房?jī)r(jià)也引發(fā)了普通消費(fèi)者的不滿。英國(guó)安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所認(rèn)為，英國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于銀行存款及股市，因此，導(dǎo)致投機(jī)暴增，普通購(gòu)房者反受其害。

因此，近期英國(guó)反對(duì)黨自由民主黨財(cái)政大臣文斯·凱布爾公開批評(píng)英國(guó)前首相布朗的經(jīng)濟(jì)政策。他說，盡管從目前來(lái)看，布朗領(lǐng)導(dǎo)下的英國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了成功，但“非常容易犯錯(cuò)”。“布朗為什么把住房排除到通脹計(jì)算之外？他為什么不賦予英格蘭銀行考慮這個(gè)在通脹中最重要和最不穩(wěn)定的因素的職責(zé)？他為什么花了十年才制定出一個(gè)住房政策？為什么讓社會(huì)住房急劇縮減，迫使許多家庭陷入他們支付不起的業(yè)主自住模式？他為什么如此害怕解決銀行的債務(wù)提升、不合理收費(fèi)和不負(fù)責(zé)任放貸問題？”

“歷史告訴我們泡沫會(huì)破裂——無(wú)論報(bào)告怎么說，每一次房市繁榮后面都是崩潰。”擔(dān)任過殼牌石油公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的凱布爾悲觀地說，“我們可以看到一種狂熱的跡象，總是伴隨著經(jīng)濟(jì)泡沫的集體發(fā)瘋?！眲P布爾說，“在破裂前，泡沫有其自身的邏輯，隨著不受控制的信貸擴(kuò)張和無(wú)節(jié)制的投機(jī)需求膨脹著?！睆淖罱臄?shù)據(jù)看，泡沫仍然在積聚。英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)公布的最新月度調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年7月份英國(guó)住房?jī)r(jià)格增速創(chuàng)下六年以來(lái)新高，而市場(chǎng)對(duì)于住房的需求量也達(dá)到四年以來(lái)的最高值。英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也顯示，截至今年6月份的前12個(gè)月間，英國(guó)房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)了3.1%。在季節(jié)性調(diào)整的基礎(chǔ)上，英國(guó)房?jī)r(jià)在今年6月環(huán)比上漲0.4%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為英國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)另一輪瘋漲。假如再不進(jìn)行調(diào)控，可能將催生出前所未有的“超級(jí)房產(chǎn)泡沫”。

值得注意的是，推動(dòng)這一輪房地產(chǎn)泡沫的主力并不全是“炒房團(tuán)”或者富豪，而是大量申請(qǐng)廉價(jià)貸款的“窮人”。批評(píng)者將其歸因于英國(guó)央行兩年前推出的FLS計(jì)劃（融資換貸款計(jì)劃，F(xiàn)unding for Lending Scheme）。該計(jì)劃是英國(guó)央行于2012年8月推出的新貸款刺激計(jì)劃，由向銀行和建筑業(yè)提供低息融資，條件是他們必須增加對(duì)企業(yè)和家庭的信貸。由于購(gòu)房者實(shí)際支付的抵押貸款要少于租金，刺激著相當(dāng)一部分窮人進(jìn)入購(gòu)房市場(chǎng)。無(wú)論這些廉價(jià)信貸刺激的購(gòu)房者是以“剛需”為目的的，還是以投機(jī)為目的的，當(dāng)前房市的過熱已經(jīng)昭然若揭，需要政府盡快作出調(diào)控。

多管齊下給樓市退燒

不過，高盛的一份研究報(bào)告表明，英國(guó)的房市熱與美國(guó)和西班牙等國(guó)還不盡相同。雖然同樣都存在信貸“注水”推高房?jī)r(jià)的因素，但是與美國(guó)、愛爾蘭和西班牙等國(guó)房屋建設(shè)率多年急劇攀升、并最終因房地產(chǎn)崩盤導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)不同，英國(guó)無(wú)論在危機(jī)前后，建筑商建造房屋的速度都過慢，僅為市場(chǎng)期望速度的一半，房地產(chǎn)市場(chǎng)始終存在著供不應(yīng)求的局面。金融危機(jī)后英國(guó)住房短缺越來(lái)越嚴(yán)重，加上一些在危機(jī)中破產(chǎn)的家庭也成為租房一族，租房需求不斷上升，推高了租金的同時(shí)，也限制了民眾在住房方面的選擇。

因此，盡管英國(guó)央行強(qiáng)調(diào)，如果房?jī)r(jià)上漲影響到金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性，它和監(jiān)管機(jī)構(gòu)有一套工具來(lái)應(yīng)對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)，包括提高資本金要求和進(jìn)行償付能力測(cè)試。但是，現(xiàn)實(shí)局面是，如果英國(guó)央行加息，或者對(duì)銀行施加更為嚴(yán)厲的貸款政策，那么在房?jī)r(jià)漲幅放緩的同時(shí)，住房短缺問題仍然存在，從而導(dǎo)致無(wú)論購(gòu)房還是租房，英國(guó)居民未來(lái)幾年將在住房上花費(fèi)更多。因此，英國(guó)政府需要多管齊下，從一系列的政策工具中選擇出合適的工具組合，并付諸使用。

除了信貸優(yōu)惠刺激房?jī)r(jià)之外，有研究表明，富裕地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，主要驅(qū)動(dòng)力來(lái)自在倫敦購(gòu)置房產(chǎn)的海外投資者。此前，一位來(lái)自東歐的買家斥資1.4億英鎊購(gòu)入位于倫敦市中心的一套公寓，創(chuàng)下英國(guó)樓市紀(jì)錄。海外投資者赴英國(guó)，特別是倫敦買房已經(jīng)不是新鮮事。根據(jù)英國(guó)政府的說法，倫敦和英格蘭東南部的房產(chǎn)市場(chǎng)面臨的泡沫危險(xiǎn)，在很大程度上歸咎于眾多的海外買家。

對(duì)此，財(cái)政大臣奧斯本表示，正在考慮以向海外投資者征稅的方式，替代向價(jià)值超過200萬(wàn)英鎊的住宅征收“豪宅稅”。據(jù)披露，奧斯本有可能最早在12月發(fā)布的《秋季報(bào)告》里增加這項(xiàng)資本增值稅種，征收對(duì)象為在英國(guó)出售第二套以上房產(chǎn)的海外投資者。如果該政策得以施行，海外投資者再也無(wú)法利用現(xiàn)行法律的“灰色地帶”——在出售英國(guó)第二套以上房產(chǎn)時(shí)免繳收益稅。英國(guó)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)薩維爾斯（Savills）市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人庫(kù)克（Lucian Cook）評(píng)論說：“這項(xiàng)政策將導(dǎo)致某些海外投資者在進(jìn)入倫敦房市時(shí)更加謹(jǐn)慎?！?/p>

除了稅收政策，英國(guó)央行于6月26日終于出臺(tái)了控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸舉措。其核心內(nèi)容是限制金融機(jī)構(gòu)發(fā)放“高倍數(shù)貸款”的比例。根據(jù)新規(guī)，年房貸額超過1億英鎊的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)放“高倍數(shù)貸款”不得超過該機(jī)構(gòu)住房貸款總額的15%。按照業(yè)界規(guī)定，貸款金額超過借款者收入4.5倍以上的，屬于“高倍數(shù)貸款”?？梢钥闯?，英國(guó)央行調(diào)控的著眼點(diǎn)，是控制房地產(chǎn)泡沫對(duì)金融業(yè)構(gòu)成的威脅，避免引發(fā)金融危機(jī)。然而，有批評(píng)者提出，這些措施僅僅是通過行政手段對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)放貸設(shè)置限制條件。一方面，這些措施不能影響以現(xiàn)款購(gòu)房的投資者——目前英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，約有三分之一購(gòu)房交易為現(xiàn)款支付；另一方面，這些措施仍為金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)放貸留有增長(zhǎng)空間。因此，這類舉措受到當(dāng)?shù)剌浾摰呐u(píng)，指責(zé)央行對(duì)當(dāng)前英國(guó)房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重性認(rèn)識(shí)不夠。

不過，房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)感受到了寒意。英國(guó)最大的房地產(chǎn)網(wǎng)站Center move近日指出，隨著市場(chǎng)借貸成本推高抵押貸款率，英國(guó)的房?jī)r(jià)上漲幅度將減緩一半。Center move預(yù)計(jì)，英國(guó)今年下半年的房?jī)r(jià)上漲幅度將降低到3%到4%之間。但是，從另一方面看，英格蘭銀行的提息也不是十全十美的。隨著央行將基準(zhǔn)利率提高到六年來(lái)最高點(diǎn)，已經(jīng)欠下1.3萬(wàn)億英鎊債務(wù)的英國(guó)購(gòu)房者無(wú)疑被施加了更大的壓力。

為了避免出現(xiàn)購(gòu)房者還不起錢，金融市場(chǎng)行為監(jiān)管局（Financial Conduct Authority）近期又推行了一項(xiàng)新規(guī)，從嚴(yán)審查貸款人的還款能力。這就是信貸市場(chǎng)審查（Mortgage Market Review 即MMR）。根據(jù)這項(xiàng)規(guī)定，貸款機(jī)構(gòu)必須對(duì)貸款人的開支情況作詳細(xì)詢問，包括貸款人每月的開支，甚至細(xì)化到每個(gè)月的理發(fā)費(fèi)用是多少。按揭貸款咨詢局（Mortgage Advice Bureau）的首席房貸專家Brian Murphy稱：“MMR的引入是多年籌劃的結(jié)果，旨在以全面考查取代之前粗略的判定標(biāo)準(zhǔn)，確保借貸行為有據(jù)可循、有法可依、且能貼合實(shí)際依照貸款人的還款能力放款。”

其實(shí)，從中國(guó)的經(jīng)驗(yàn)看，不論是升息，還是限貸，是針對(duì)部分購(gòu)房者加稅，抑或是嚴(yán)查貸款人還款能力，這些舉措都只能限制購(gòu)房者的購(gòu)房沖動(dòng)，增大購(gòu)房者的成本，只能暫時(shí)緩解樓市高溫——真正能夠降溫的手段，是要尊重并遵循市場(chǎng)規(guī)律，適當(dāng)增加房地產(chǎn)供給，實(shí)現(xiàn)供求相適，才能讓樓市曲線回歸平和——當(dāng)然，也要防止走向供大于求和房屋空置的風(fēng)險(xiǎn)，避免重蹈美國(guó)、西班牙等國(guó)金融危機(jī)的覆轍。

編輯：薛華 icexue0321@163.com