本刊記者│潘衛(wèi)艷

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)泡沫之聲雀躍之時(shí)，恒大一個(gè)猛子扎了進(jìn)來(lái)。在此前的內(nèi)部會(huì)議上，恒大掌門(mén)人許家印向他的弟兄們表達(dá)了打造“千億商業(yè)”的萬(wàn)丈豪情。

6月21日，恒大借助合肥恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)25.6億元的銷(xiāo)售額，隨后開(kāi)盤(pán)的河南平頂山恒大名都項(xiàng)目也完成了開(kāi)盤(pán)創(chuàng)收6.1億元的佳績(jī)。前者創(chuàng)造了全國(guó)樓市今年開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售記錄，后者創(chuàng)造了今年三線城市開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售記錄。

對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，這個(gè)位于內(nèi)陸二線城市的中央廣場(chǎng)必須以一炮而響的方式亮相的原因，或許就是其對(duì)恒大開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)的起點(diǎn)與樣本。

縱觀恒大全國(guó)291個(gè)項(xiàng)目，中央廣場(chǎng)是其全新啟動(dòng)的一個(gè)項(xiàng)目案名，而從位置和規(guī)劃來(lái)看，合肥中央廣場(chǎng)也與恒大其他項(xiàng)目有所不同?，幒^(qū)明光路和勝利路交匯處，恒大中央廣場(chǎng)所在地正處于合肥主城區(qū)一環(huán)位置。根據(jù)規(guī)劃，恒大中央廣場(chǎng)總體量為138萬(wàn)平方米，除去大部分住宅，其中有近30萬(wàn)平方米的商業(yè)配套。

市中心、大體量、商住兼有地塊，對(duì)于超過(guò)50%的項(xiàng)目分布在三四線城市的恒大來(lái)說(shuō)，合肥中央廣場(chǎng)足以作為其首個(gè)中心旗艦城市綜合體，中央廣場(chǎng)這個(gè)起點(diǎn)式項(xiàng)目或許就是其未來(lái)開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)的樣本。

馬云的阿里巴巴曾以53.7億元港幣戰(zhàn)略投資銀泰商業(yè)成為第二大股東。此次與恒大的非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的合作也帶來(lái)了相同的想象空間，尤其是恒大決心做商業(yè)地產(chǎn)之后。線上線下界限模糊，給商品的供給、運(yùn)營(yíng)帶來(lái)全新的可能性。

恒大在6月18日成功斬獲位于成都市北一環(huán)的曹家巷地塊，從位置和用地性質(zhì)來(lái)看，這個(gè)規(guī)劃建筑面積為70萬(wàn)平方米的項(xiàng)目與合肥中央廣場(chǎng)極為相似，恒大已對(duì)外表態(tài)，曹家巷地塊將被打造為高端城市綜合體。正是因?yàn)楹戏手醒霃V場(chǎng)極具參考性，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，恒大成都公司從董事長(zhǎng)到營(yíng)銷(xiāo)、品牌等層面悉數(shù)到場(chǎng)考察學(xué)習(xí)。

今年4月，許家印在恒大內(nèi)部大會(huì)提出的要打造恒大商業(yè)地產(chǎn)帝國(guó)設(shè)想，并將這一計(jì)劃稱為“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)升級(jí)版”。6月的內(nèi)部會(huì)議上，更是提出了“千億商業(yè)”的目標(biāo)。近一年來(lái)，大刀闊斧大步前進(jìn)的“土豪”恒大，怎么做商業(yè)地產(chǎn)？

在恒大商業(yè)集團(tuán)大舉進(jìn)軍二、三線城市的商業(yè)綜合體時(shí)，作為518米高的安徽第一摩天地標(biāo)綜合體，合肥的恒大中心引進(jìn)了恒大百貨、恒大SPA水會(huì)、恒大健身俱樂(lè)部系列恒大自有品牌商業(yè)。許家印在內(nèi)部會(huì)議上宣布要打造“升級(jí)版萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，恒大中心則是旗艦項(xiàng)目。

學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)？

恒大要做“千億商業(yè)”，學(xué)習(xí)的榜樣自然是已經(jīng)創(chuàng)造千億的萬(wàn)達(dá)，許家印也將恒大商業(yè)地產(chǎn)定義為“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)升級(jí)版”。從恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目來(lái)看，包括恒大百貨、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在內(nèi)的四大自營(yíng)主力店規(guī)劃入駐，當(dāng)中確實(shí)可以看到萬(wàn)達(dá)的影子。問(wèn)題是，現(xiàn)在還是學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)的好時(shí)機(jī)嗎？畢竟萬(wàn)達(dá)自己都已經(jīng)看到在城市綜合體領(lǐng)域的發(fā)展瓶頸，開(kāi)始著手在文化、旅游等領(lǐng)域布局。萬(wàn)達(dá)王國(guó)的快速擴(kuò)張是有特定時(shí)代背景的，在時(shí)代背景已經(jīng)發(fā)生變更的情況下，同樣的模式還能創(chuàng)造同樣的輝煌嗎？

在中國(guó)購(gòu)物中心聯(lián)盟主任郭增利看來(lái)，萬(wàn)達(dá)當(dāng)年的高速發(fā)展主要取決于兩個(gè)因素。第一是基于住宅市場(chǎng)的旺盛需求，市場(chǎng)發(fā)展空間比較大，住宅銷(xiāo)售得以順利進(jìn)行，進(jìn)而反哺商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。目前整個(gè)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，住宅市場(chǎng)已經(jīng)基本達(dá)到階段內(nèi)峰值，需要一段相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化，去化速度會(huì)變得緩慢，盡管六月的銷(xiāo)售狀況相對(duì)較好，但從長(zhǎng)期來(lái)看仍然會(huì)是比較艱難的。在這種情況下如果要繼續(xù)采用萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，通過(guò)銷(xiāo)售住宅盤(pán)活資金進(jìn)而盤(pán)活商業(yè)的話，在住宅和商業(yè)之間銷(xiāo)售的門(mén)檻上是難以支撐的。

基于萬(wàn)達(dá)高速擴(kuò)張時(shí)期恰逢零售商急于擴(kuò)張之際，所以才會(huì)形成萬(wàn)達(dá)常態(tài)的發(fā)展規(guī)模與零售商擴(kuò)張形成戰(zhàn)略性的捆綁，正是由于這種戰(zhàn)略性的捆綁，使得零售商即便不是出于主動(dòng)和自愿，但在商業(yè)利益面前，也能夠跟萬(wàn)達(dá)站到一條戰(zhàn)線上，所以萬(wàn)達(dá)在短短幾年的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張?，F(xiàn)在形勢(shì)又不一樣了。這兩年商業(yè)地產(chǎn)的投放體量太大，零售商在挑選戰(zhàn)略合作伙伴方面已經(jīng)有了足夠的選擇余地，在這樣的情況下要利用與零售商形成戰(zhàn)略捆綁進(jìn)行企業(yè)擴(kuò)張是很困難的事情。

恒大中央廣場(chǎng)距離合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)僅2公里，體量則是后者的3倍之多，一位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)以商場(chǎng)為主，大賣(mài)場(chǎng)的模式可以帶動(dòng)人流，而以恒大中央廣場(chǎng)的體量，如果僅靠一個(gè)大商場(chǎng)是很難把人流帶動(dòng)起來(lái)的。在運(yùn)營(yíng)思路上，恒大還需要更多的創(chuàng)新考量，僅僅靠照貓畫(huà)虎蓋出萬(wàn)達(dá)的姊妹版就能創(chuàng)造“千億商業(yè)”是萬(wàn)萬(wàn)不行的。

合肥恒大中心

持有？

商業(yè)地產(chǎn)的核心是持有，商場(chǎng)的商鋪需要完整的統(tǒng)籌，因?yàn)樯虡I(yè)價(jià)值是通過(guò)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，如果開(kāi)發(fā)商急于套現(xiàn)脫離與商場(chǎng)關(guān)系，而小業(yè)主又只會(huì)盯著租金，誰(shuí)來(lái)關(guān)心商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)？長(zhǎng)此以往必然拖累商場(chǎng)的整體盈利能力。從融資角度看，主流資金也更傾向于股權(quán)產(chǎn)權(quán)簡(jiǎn)單清晰的項(xiàng)目，因此企業(yè)更應(yīng)該做好持有物業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。

在合肥恒大中央廣場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的25.6億中，商鋪銷(xiāo)售達(dá)到了12.2億元，與住宅銷(xiāo)售的13.4億元基本持平，在行業(yè)如此萎靡不振的上半年，拿出這樣的業(yè)績(jī)不能不讓人稱贊。而業(yè)內(nèi)專家朱凌波卻提醒認(rèn)為，對(duì)于商鋪的火爆銷(xiāo)售狀況，恒大在欣喜之余應(yīng)當(dāng)加以警惕，務(wù)必把握住自持物業(yè)的比例和架構(gòu)。在沒(méi)有做好商業(yè)規(guī)劃的前提下，商鋪銷(xiāo)售得越多，對(duì)未來(lái)的運(yùn)營(yíng)后果就越為嚴(yán)重。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的核心是持有，持有才是運(yùn)營(yíng)的最核心前提。商鋪銷(xiāo)售掉之后會(huì)因?yàn)闃I(yè)主個(gè)體的差異化令整個(gè)商業(yè)體失去統(tǒng)一招商、管理和運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)理念也沒(méi)有辦法完全貫徹，從而失去本身的盈利價(jià)值空間。關(guān)于物業(yè)銷(xiāo)售與持有的效果對(duì)比，三里屯SOHO與一路之隔的三里屯社區(qū)已經(jīng)做了示范。

“招進(jìn)來(lái)，收租金”一勞永逸的發(fā)展模式將不再是今后購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)思路，如何后續(xù)經(jīng)營(yíng)才是一個(gè)購(gòu)物中心操盤(pán)的重頭戲。曾被稱為“世界最大購(gòu)物中心”的華南MALL目前正在復(fù)蘇。項(xiàng)目總經(jīng)理高鐵栓表示，自2006年北大資源集團(tuán)從原東家胡桂榮手里正式接過(guò)項(xiàng)目之后，一直在著手處理華南MALL的歷史遺留問(wèn)題，其中就包括從散客小業(yè)主手中收回項(xiàng)目80%的商鋪物業(yè)權(quán)，因?yàn)榱阈欠植嫉姆亲杂挟a(chǎn)權(quán)商鋪打亂了整個(gè)購(gòu)物中心的整體規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)。

資金是商業(yè)地產(chǎn)的第一障礙。在國(guó)內(nèi)目前的金融環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金不得不采取分割產(chǎn)權(quán)出售的方式，但無(wú)數(shù)的前車(chē)之鑒告訴我們，這只會(huì)讓商業(yè)地產(chǎn)后期的運(yùn)營(yíng)雪上加霜。該做的功課一樣也少不了。在這個(gè)問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商確實(shí)是有苦說(shuō)不出，但這不能成為不認(rèn)真做商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的理由，不能蓋起一堆房子，一賣(mài)了之，房子有商戶入駐才叫商鋪，否則就只是房子。以恒大的資金實(shí)力，更不應(yīng)該把“千億商業(yè)”做成低端的銷(xiāo)售型物業(yè)。

“千億”已經(jīng)成為中國(guó)企業(yè)的魔咒，似乎只有做到這個(gè)級(jí)別才能成功，是行業(yè)普遍存在的思想誤區(qū)。朱凌波認(rèn)為，恒大應(yīng)該針對(duì)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，結(jié)合行業(yè)現(xiàn)狀，認(rèn)真研究當(dāng)?shù)厣虡I(yè)環(huán)境和消費(fèi)特點(diǎn)，制定出自身的發(fā)展規(guī)劃，而非翻身下馬，沖進(jìn)來(lái)就是千億目標(biāo)。不能說(shuō)恒大做不成這件事，以恒大目前的實(shí)力和沖勁，沒(méi)有什么不可能，問(wèn)題是再宏大的目標(biāo)也需要細(xì)致的實(shí)施步驟，希望恒大能夠想清楚，不要沖動(dòng)。

退出機(jī)制

萬(wàn)科開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，王石曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，一定要想好退路再做，不想好退路就不能輕易做。退出機(jī)制不是蓋好房子一賣(mài)了之迅速撇清自己與項(xiàng)目的關(guān)系，這不是商業(yè)地產(chǎn)該有的退出機(jī)制。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)之前做好退出機(jī)制設(shè)計(jì)的原因在于，既可以讓企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行更好的融資，也能讓企業(yè)在力不從心的時(shí)候更好的退出項(xiàng)目，而讓更有能力的企業(yè)順利接手，這樣無(wú)論對(duì)市場(chǎng)還是對(duì)行業(yè)，都是有益的。目前尚且看不到恒大在相關(guān)方面的信息。朱凌波認(rèn)為，退出機(jī)制更多要依賴于資產(chǎn)證券化的金融創(chuàng)新。

從目前形勢(shì)來(lái)看，物業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化要滿足兩個(gè)條件。第一要項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，統(tǒng)一持有；第二是要保持客觀的租金回報(bào)率，達(dá)到投資者要求。目前很多從住宅轉(zhuǎn)到商業(yè)的開(kāi)發(fā)商由于住宅領(lǐng)域的操作慣性，傾向于分散銷(xiāo)售，因而造成大量商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割，在投資者看來(lái)，這會(huì)為后期運(yùn)作帶來(lái)障礙，因此這部分物業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的可能性不是太大。另外，良莠不齊的商業(yè)運(yùn)作能力導(dǎo)致目前商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率也并不盡如人意。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)的運(yùn)作時(shí)間還不太長(zhǎng)，隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟，資產(chǎn)證券化也會(huì)不斷完善。

目前，深圳星河集團(tuán)正在嘗試用寫(xiě)字樓的產(chǎn)權(quán)置換擬上市公司股權(quán)，最終通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)投資收益。據(jù)悉，星河集團(tuán)會(huì)與大量擬上市公司接觸，如果這些公司有購(gòu)置寫(xiě)字樓的計(jì)劃，星河集團(tuán)會(huì)派出專門(mén)的調(diào)研團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，在雙方對(duì)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)進(jìn)行合理估值后，再確定置換比例及置換期限，實(shí)現(xiàn)從單純的地產(chǎn)項(xiàng)目變?yōu)楣蓹?quán)投資的轉(zhuǎn)型，曲線完成資產(chǎn)證券化。

另外，在世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國(guó)區(qū)投資物業(yè)部聯(lián)席主管鐘德堯看來(lái)，REITs是給有財(cái)力培育投資物業(yè)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)退出及資本循環(huán)的機(jī)制。對(duì)于開(kāi)發(fā)商持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而缺乏資本的情況下，他認(rèn)為可考慮以下的融資方案：

股本融資。出讓項(xiàng)目部分股權(quán)，引進(jìn)機(jī)構(gòu)性財(cái)務(wù)投資者，開(kāi)發(fā)商仍保持操盤(pán)者，但在項(xiàng)目治理上包括項(xiàng)目投資、建造、銷(xiāo)售、再融資及投資者退出等方面需要跟投資者協(xié)商相關(guān)安排。

夾層貸款融資。除開(kāi)發(fā)商自有資金、股本融資及商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款外，在債務(wù)與項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值比例允許的條件下，一般信托公司、機(jī)構(gòu)性投資及財(cái)富管理公司可以為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商提供額外貸款，稱為夾層貸款融資?，F(xiàn)在一般年利息在12%～15%左右，取決于項(xiàng)目回報(bào)的可靠程度，也可以通過(guò)為投資者提供投資回報(bào)來(lái)降低利息。

預(yù)售項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商可與部分買(mǎi)家及商場(chǎng)投資者約定預(yù)售大型住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)部分，以建造及轉(zhuǎn)交方式提供基本或指定規(guī)格房產(chǎn)，從而減低此部份的退出風(fēng)險(xiǎn)，但在售價(jià)方面須提供一定折扣優(yōu)惠。

退出機(jī)制的暢通將吸引越來(lái)越多的房地產(chǎn)基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)能力的提升，為市場(chǎng)帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)的商用物業(yè)。