文/汪陵 重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院 重慶 400020

關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中城鎮(zhèn)土地房屋數(shù)據(jù)清理整合的思考

文/汪陵 重慶市國土資源和房屋勘測規(guī)劃院 重慶 400020

本文分析了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中城鎮(zhèn)土地房屋數(shù)據(jù)清理整合中存在的問題，提出了土地房屋數(shù)據(jù)清理整合的工作思路、技術(shù)路線、工作流程，完善了樓盤自然幢信息與宗地、房屋空間數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)關(guān)系，維護(hù)樓盤自然幢信息、房屋外框圖形以及所在宗地空間數(shù)據(jù)的完整性、現(xiàn)勢性和準(zhǔn)確性。

不動產(chǎn)；土地房屋；清理整合

1、引言

建立和實施不動產(chǎn)登記制度是我國實施機構(gòu)改革和政府職能轉(zhuǎn)變的一項重大改革任務(wù)，黨中央、國務(wù)院高度重視，全社會廣泛關(guān)注。堅定不移地落實登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”要求，城鎮(zhèn)房產(chǎn)登記和土地登記是當(dāng)不動產(chǎn)登記的核心內(nèi)容，房管部門和土地部門在登記數(shù)據(jù)方面存在一定程度的耦合，各自支持著大量業(yè)務(wù)系的運行，同時在數(shù)據(jù)來源、數(shù)據(jù)組織方式、數(shù)據(jù)尺度、數(shù)學(xué)基礎(chǔ)等方面存在較大差異，因此在房產(chǎn)和土地登記數(shù)據(jù)整合過程中，必然涉及數(shù)據(jù)模式不匹配、數(shù)據(jù)內(nèi)容不惟一、語義沖突等問題。

因此，如何構(gòu)建一種技術(shù)方法和工藝流程，在滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作實施的要求下，實現(xiàn)房地登記數(shù)據(jù)的對接與整合，建立關(guān)聯(lián)關(guān)系，對當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施有重要意義。

2、工作思路

2.1 理解邏輯幢、自然幢、宗地的對應(yīng)關(guān)系。

自然幢是一組獨立、包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋數(shù)據(jù)，邏輯幢是根據(jù)數(shù)據(jù)組織和管理的需要，對自然幢按結(jié)構(gòu)或類型進(jìn)行邏輯分割的房屋。自然幢描述房屋的物理屬性，邏輯幢描述房屋的邏輯屬性，因此房屋空間數(shù)據(jù)以自然幢為單位進(jìn)行管理，房屋屬性數(shù)據(jù)以邏輯幢為單位管理。房籍?dāng)?shù)據(jù)庫中的一條樓盤記錄對應(yīng)一個邏輯幢；一個或多個邏輯幢組成一個物理房屋的自然幢，一個自然幢對應(yīng)一個房屋空間外框圖形；一個自然幢或多個自然幢坐落于一個宗地內(nèi)，一塊宗地對應(yīng)唯一的宗地圖形。反之，一個自然幢只能從屬于一塊宗地，一個邏輯幢只能從屬于一個自然幢。

由于房屋矢量數(shù)據(jù)中自然幢號屬性大量缺失，無法直接建立自然幢與其房屋外框圖形的對應(yīng)關(guān)系。而房屋登記檔案數(shù)據(jù)中每個樓盤（邏輯幢）都有其對應(yīng)的自然幢號和宗地號，宗地矢量數(shù)據(jù)中每個宗地圖形均有宗地號，可以建立自然幢與宗地圖形間對應(yīng)關(guān)系。同時，房屋圖形與其所在宗地的圖形具有空間對應(yīng)關(guān)系，結(jié)合其他屬性信息和遙感影像判讀，可以建立自然幢信息與房屋外框圖形間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

2.2 建立行政區(qū)劃內(nèi)樓幢總表管理對應(yīng)關(guān)系。

為了有效匯總統(tǒng)計成果數(shù)據(jù)，需建立樓幢數(shù)據(jù)總表進(jìn)行進(jìn)度管理，依據(jù)該表實現(xiàn)進(jìn)度控制與分配統(tǒng)籌。同時，數(shù)據(jù)總表也可作為清理過程處理方式的直接記錄，從房籍?dāng)?shù)據(jù)庫中導(dǎo)出以邏輯幢為一條記錄的全部樓盤數(shù)據(jù)，包含數(shù)據(jù)庫中FID、開發(fā)企業(yè)、項目名稱、宗地號、自然幢號、邏輯幢號、幢號、總層數(shù)、樓幢坐落等原始屬性字段，在總表中增加匹配宗地號、匹配房屋圖形ID、處理狀態(tài)、處理方式、處理者、備注等處理記錄字段。逐宗地、逐條邏輯幢核實從屬自然幢實際的宗地號和房屋圖型號。

2.3 充分利用已有資料。

一是核實房屋矢量數(shù)據(jù)中新建樓盤現(xiàn)有自然幢編號的正確性，從房屋矢量數(shù)據(jù)中提取該自然幢對應(yīng)的宗地號和房屋圖形ID關(guān)聯(lián)關(guān)系，借助土地、房屋登記信息加以核對。二是利用部分獨立宗地獨立房屋的對應(yīng)關(guān)系，從數(shù)據(jù)總表中提取與宗地一一對應(yīng)的自然幢，通過空間分析從房屋矢量數(shù)據(jù)中提取與宗地一一對應(yīng)的房屋圖形，具有相同宗地號的自然幢和房屋圖形直接對應(yīng)。三是尊重房籍?dāng)?shù)據(jù)庫中現(xiàn)有分幢結(jié)構(gòu)，邏輯幢從屬的自然幢與房屋圖形對應(yīng)關(guān)系符合要求的情況下，不改變邏輯幢的分幢結(jié)構(gòu)。四是充分利用矢量數(shù)據(jù)屬性信息、房屋登記檔案數(shù)據(jù)，從房屋登記樓盤為出發(fā)點，為自然幢尋找正確的宗地和房屋外框圖形。

2.4 確保既有數(shù)據(jù)宗地地籍編號、自然幢號、邏輯幢號關(guān)聯(lián)編碼。

在清理完善自然幢與宗地、房屋空間數(shù)據(jù)的對應(yīng)關(guān)系后，部分樓盤的自然幢與宗地，甚至自然幢與邏輯幢對應(yīng)關(guān)系將發(fā)生變化，因此需對部分變化樓盤的自然幢號和邏輯幢號按照現(xiàn)有地房籍系統(tǒng)編碼規(guī)則重新編碼。為確保自然幢號和邏輯幢號編碼正確，一是加強數(shù)據(jù)總表對自然幢和宗地、房屋圖形的對應(yīng)關(guān)系管理；二是加強原始數(shù)據(jù)預(yù)處理，原始數(shù)據(jù)要確保數(shù)據(jù)總表中邏輯幢號不能重復(fù)，宗地矢量數(shù)據(jù)中宗地號不能重復(fù)，房屋矢量數(shù)據(jù)中每個房屋圖形均有唯一標(biāo)識碼；三是加強成果數(shù)據(jù)檢核，成果數(shù)據(jù)中一個自然幢號只能對應(yīng)一個宗地號或房屋圖形ID，一個房屋圖形ID也只能對應(yīng)一個自然幢號。

3、 技術(shù)路線

以地房籍信息系統(tǒng)中導(dǎo)出的邏輯幢數(shù)據(jù)總表為基礎(chǔ)，按宗地-自然幢-邏輯幢層次排序，逐個邏輯幢核實其從屬自然幢對應(yīng)的正確宗地號和房屋外框圖形FID。采用內(nèi)業(yè)分析為主的方式，進(jìn)行土地房屋數(shù)據(jù)清理：從房屋矢量數(shù)據(jù)中批量提取已編有自然幢號的房屋圖形直接對應(yīng)；根據(jù)數(shù)據(jù)總表中宗地號和自然幢號以及宗地圖形與房屋外框圖形在空間中唯一對應(yīng)關(guān)系，批量提取宗地唯一從屬的房屋外框圖形，實現(xiàn)與自然幢的直接對應(yīng)；其余自然幢信息通過對照房屋登記檔案數(shù)據(jù)中宗地登記信息、掃描圖件和宗地矢量數(shù)據(jù)中宗地圖形、屬性信息，結(jié)合現(xiàn)勢性遙感影像對應(yīng)自然幢和宗地，依據(jù)宗地與房屋圖形的空間幾何關(guān)系，核對房籍?dāng)?shù)據(jù)庫中房屋屬性信息、掃描宗地房產(chǎn)圖件、房屋矢量數(shù)據(jù)房屋圖形、現(xiàn)勢性遙感影像等，建立自然幢和房屋圖形的對應(yīng)關(guān)系。針對內(nèi)業(yè)土地房屋數(shù)據(jù)清理發(fā)現(xiàn)的對應(yīng)宗地內(nèi)無房屋圖形、房屋圖形與實際不符、房屋過多無法鎖定對應(yīng)關(guān)系等情況，開展外業(yè)調(diào)查完善土地房屋空間信息。自然幢與宗地、房屋空間數(shù)據(jù)建立完善關(guān)聯(lián)關(guān)系后，檢核數(shù)據(jù)完整性與正確性，按現(xiàn)有房屋編碼規(guī)則在地房籍信息系統(tǒng)現(xiàn)勢庫中對修改變化樓盤進(jìn)行自然幢號、邏輯幢號重新編碼。

4、工作流程

工作流程如圖4-1所示：

結(jié)語：

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合和集成是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記順利實施的重要基礎(chǔ)，房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)和土地登記數(shù)據(jù)整合是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)整合的主要內(nèi)容，二者因管理機構(gòu)不同、作業(yè)單位不同、存儲格式不同、信息化水平不同、數(shù)據(jù)質(zhì)量不同等原因，數(shù)據(jù)整合難度較大。本文面向不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需求，以宗地為基礎(chǔ)，采用信息化技術(shù)，建立了宗地、自然幢、邏輯幢之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，實現(xiàn)房屋、土地的一體化管理。

[1]付麗莉，尹鵬程，李鋼，等.基于任務(wù)協(xié)同的房地登記數(shù)據(jù)整合模式研究.中國土地科學(xué)，2015,2:82-88.