劉穎

各地房?jī)r(jià)飛漲，日光盤頻現(xiàn)，地王層出不窮……中國(guó)樓市在2013年著實(shí)瘋狂了一把。然而進(jìn)入2014年，一些地區(qū)房?jī)r(jià)逐步下行，個(gè)別城市樓價(jià)甚至遭到腰斬。杭州、常州等地樓市率先降價(jià)。過了五一，降價(jià)風(fēng)潮逐漸波及到了全國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)，三四線城市房子供過于求，一二線城市房?jī)r(jià)也開始出現(xiàn)松動(dòng)。多個(gè)房企開始出現(xiàn)資金鏈斷裂窘境，市場(chǎng)崩盤說此起彼伏。

究竟是什么原因讓中國(guó)樓市急轉(zhuǎn)直下，甚至形成向下的拐點(diǎn)？面對(duì)樓市下行趨勢(shì)，政府是否應(yīng)該一改政策方向，出手救市呢？關(guān)系到社會(huì)各階層利身利益的房?jī)r(jià)，真可謂牽一發(fā)而動(dòng)全局。

誰將樓市拉下神壇？

2013年對(duì)中國(guó)樓市來說可謂是瘋狂的一年，“北上廣深”四大一線從去年9月開始新建商品住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)4個(gè)月超過20%，其他各地房?jī)r(jià)也是一路飛漲。盡管房?jī)r(jià)高企，卻沒有阻擋買房人的熱情，日光盤頻現(xiàn)。中國(guó)2013年商品房銷售面積130551萬平方米，同比增長(zhǎng)17.3%，房企賺得“盆滿缽滿”。房企紛紛看漲未來樓市，導(dǎo)致一線城市地王層出不窮。2013年地方政府的國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入4.1萬億元，同比增長(zhǎng)44.6%，創(chuàng)下歷史新高。

然而，馬年剛至，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)突然開始彌漫起悲觀情緒，從三四線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，蔓延至一二線城市剛需樓盤變相降價(jià)，崩盤之說此起彼伏。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家和媒體將其說的神乎其神，似乎中國(guó)樓市真的要停下它的腳步。

然而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2014年4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建住房環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有8個(gè)，比上月增加4個(gè)，持平的城市有18個(gè)，比上月增加8個(gè)，上漲的城市有44個(gè)；同比價(jià)格下降的城市只有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有22個(gè)，上漲的城市有35個(gè)。形勢(shì)并沒有想象中這么嚴(yán)峻，起碼目前為止是這樣。

2013年那么的瘋狂，2014年如此的悲觀，是什么把中國(guó)樓市一下子拉下神壇的呢？

房地產(chǎn)隱患逐級(jí)放大

其實(shí)在瘋狂背后，很多風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。像內(nèi)蒙古鄂爾多斯、貴州貴陽、遼寧營(yíng)口、江蘇常州、河南鶴壁、湖北十堰等多個(gè)城市開始出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象，高樓林立，卻了無人煙。

2014年4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無錫、惠州，都是之前上漲過快的三四線城市。這些城市一般都緊鄰一線城市，隨著整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期向好，他們也被帶動(dòng)上漲，但是這種上漲顯然是盲目的，不能正確反映供求規(guī)律。

易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)顯示，截至4月底，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.2，這也意味著市場(chǎng)需要用15.2個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存。供大于求的狀況嚴(yán)重，按照市場(chǎng)規(guī)律，存銷比一旦大于12就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成向下的壓力。三四線這種明顯供求失衡的城市必然首當(dāng)其沖被去泡沫化了。

中金公司的研究報(bào)告也表示，從2013年開始，大部分房企龍頭企業(yè)已從三四線城市撤離，回歸一二線城市。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年4月底，全國(guó)40個(gè)城市中，三四線城市土地累計(jì)流標(biāo)率為26%，較去年年末大幅上升了10個(gè)百分點(diǎn)。

三四線樓市這種看得見的畸形為2014年樓市行情帶來很大隱患。

大佬悲觀“預(yù)言”左右市場(chǎng)情緒

繼三四線城市房?jī)r(jià)岌岌可危之后，不得不提年初各個(gè)地產(chǎn)大佬的“新年預(yù)言”了。

中國(guó)地產(chǎn)界的“章魚保羅”——華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇上稱，2014年跟2013年比房?jī)r(jià)增幅會(huì)大幅下滑，我個(gè)人對(duì)開發(fā)商提出警告，你們太樂觀了，很危險(xiǎn)，不要對(duì)2014年太抱希望。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，目前土地的價(jià)格奇高，即便在北京和上海，住宅的回報(bào)率也只有1%。金融的風(fēng)險(xiǎn)跟房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是緊緊連在一起的，第三方存款、委托理財(cái)、信托產(chǎn)品的量越來越大，它對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的質(zhì)量又不是很高，這種風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都會(huì)爆發(fā)。

萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石用“非常不妙”來表達(dá)自己的觀點(diǎn)。2013年9月，王石就曾表示，樓市發(fā)展情況不甚理想。對(duì)于香港首富李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地410億港元的資產(chǎn)，王石在微博表示，“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”

近日，興業(yè)銀行資金營(yíng)運(yùn)中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委和經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也掉頭轉(zhuǎn)向看空房地產(chǎn)。

不僅中國(guó)業(yè)內(nèi)人士發(fā)聲看空房地產(chǎn)，連外媒也來摻上一腳。《華爾街日?qǐng)?bào)》中文網(wǎng)連發(fā)5篇文章解析中國(guó)樓市，認(rèn)為中國(guó)樓市過度建設(shè)已經(jīng)失控，市場(chǎng)增速出現(xiàn)大幅放緩。英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)頭版頭條文章稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如今正面臨強(qiáng)勁逆風(fēng)。

人們相信“春江水暖鴨先知”，這些房地產(chǎn)大佬們不僅觀測(cè)著市場(chǎng)全局，更是引導(dǎo)市場(chǎng)方向的推手。其實(shí)翻看歷史，即便政府這些年連續(xù)出臺(tái)各種的樓市打壓政策，但是市場(chǎng)情緒依然樂觀，房?jī)r(jià)一漲再漲，其重要因素不能忽略的就是這些業(yè)界大佬的“預(yù)言”。

今年這些標(biāo)桿性人物都紛紛出來唱衰樓市，不禁讓市場(chǎng)開始彌漫悲觀情緒，反映最快速最直接的就是購房者，很多人開始持觀望態(tài)度，無論是剛需者還是投資者都希望在房?jī)r(jià)低點(diǎn)出手，果然，比房?jī)r(jià)下跌速度更快的是銷量下滑，在二手房市場(chǎng)上尤為明顯。

眾開發(fā)商不遺余力砸自己買賣的行為其實(shí)著實(shí)讓人費(fèi)解。萬科集團(tuán)總裁郁亮給出的解釋是：“房地產(chǎn)行業(yè)真的需要改變了。與其被別人革命，不如革自己的命，這樣的話至少可以選擇死的方式會(huì)好看一點(diǎn)?！钡瞧浔澈笥蛛[藏的真相，才是消費(fèi)者應(yīng)該需要思考的。

銀行收緊房貸回避風(fēng)險(xiǎn)

今年李克強(qiáng)總理提出的樓市頂層設(shè)計(jì)定位于“雙向調(diào)控”，看起來不溫不火，難覓趨勢(shì)。萬科集團(tuán)董事會(huì)主席王石的一句話卻是說到點(diǎn)子上了：不能講直接對(duì)房地產(chǎn)的政策才叫調(diào)控，貨幣政策也是調(diào)控。

銀監(jiān)會(huì)年初明確2014年銀行業(yè)監(jiān)管工作重點(diǎn)時(shí)強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，重視“局部風(fēng)險(xiǎn)”。在今年，華夏銀行發(fā)展研究部研究員楊馳曾公開表示，“銀行在土地開發(fā)貸款上持謹(jǐn)慎態(tài)度，目前一二線城市土地保持高位，三四線城市基本收縮謹(jǐn)慎。”很多銀行也明確強(qiáng)調(diào)“將根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)采取有保有壓的房地產(chǎn)信貸政策”。endprint

對(duì)市場(chǎng)影響最明顯的莫過于銀行收緊個(gè)人住房按揭貸款。近日媒體公布的一份房貸報(bào)告顯示，多家銀行的首套房房貸根據(jù)基準(zhǔn)利率上浮5%至20%不等；二套房業(yè)務(wù)利率上浮10%至40%不等。且貸款審批難度持續(xù)加大，部分銀行審批時(shí)間延長(zhǎng)至兩個(gè)月，有些中小銀行干脆直接停止房貸業(yè)務(wù)或部分停止。

出于國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)大量已經(jīng)貸款買房的“房奴”經(jīng)歷房?jī)r(jià)大跌時(shí)，其資產(chǎn)將會(huì)大幅縮水。一旦房主所欠銀行房貸，高于房子能賣出去的市場(chǎng)價(jià)，在悲觀預(yù)期下，房奴將會(huì)放棄“供房”，這種情況如果大規(guī)模發(fā)生，將有金融危機(jī)的可能。有商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，從反饋的信息來看，目前還沒有發(fā)生大規(guī)模的“棄房”、“斷貸”現(xiàn)象，但大額房貸斷供的案例已經(jīng)出現(xiàn)。

今年5月，央行終于“喊話”各銀行，要求滿足首套房房貸需求。多家銀行也表態(tài)愿意保證按揭房貸供應(yīng)。但是實(shí)際情況是，仍然有銀行存在“坐地起價(jià)”現(xiàn)象。一位地產(chǎn)人士表示，其不少客戶在審批手續(xù)完成等待放款時(shí)被銀行通知，由于銀行放款額度緊張，需要再交一個(gè)或者兩個(gè)點(diǎn)的手續(xù)費(fèi)才能完成貸款。

不止是個(gè)人房貸辦理困難重重，房企想從銀行兜里掏錢更是難上加難。一位股份制銀行高層表示，今年銀行在開發(fā)貸方面，限額管理是主旋律。因?yàn)樵阢y行看來，部分房地產(chǎn)企業(yè)去年大舉進(jìn)行土地收購，因此未來一年財(cái)務(wù)杠桿可能進(jìn)一步上升，但受到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲軟的影響，其銷售目標(biāo)是否能達(dá)到預(yù)期也存在很大不確定性。

當(dāng)然，銀行收緊貸款不僅僅是因?yàn)閷?duì)市場(chǎng)預(yù)期悲觀，銀行本身的日子也不好過。今年貨幣政策整體趨緊不說，互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊讓利率水平整體提升，使銀行損失巨額利差。根據(jù)景林資產(chǎn)管理公司金融與宏觀策略分析師倪軍測(cè)算，“寶寶”對(duì)于銀行利潤(rùn)的侵蝕約1.6%-1.8%。從短期存款到長(zhǎng)期理財(cái)，“寶寶”與銀行的戰(zhàn)爭(zhēng)就愈演愈烈，進(jìn)而分流了銀行的一般性存款，直接導(dǎo)致銀行存貸比中存款數(shù)量的下降，銀行貸款業(yè)務(wù)不得不整體被壓縮。

銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2014年一季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額6461億元，較年初增加541億元，不良貸款率1.04%，較年初上升0.04個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近三年來的最高水平。其中，國(guó)有五大行的農(nóng)行和交行一季度不良貸款率超過均值。放貸頗為審慎的大行尚且如此，中小銀行一季度的不良貸款增長(zhǎng)更令人擔(dān)憂。交行金研中心預(yù)計(jì)：“行業(yè)不良貸款的慣性增長(zhǎng)趨勢(shì)在未來2-3個(gè)季度內(nèi)保持不變，全年不良貸款余額增長(zhǎng)將高于往年，不良貸款率可能小幅增長(zhǎng)到1.1-1.2%的水平。”

現(xiàn)在銀行發(fā)放房貸已相當(dāng)謹(jǐn)慎，對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)的危機(jī)恐怕也愛莫能助了。

房企低價(jià)走量緩解資金鏈“窘境”

被銀行“舍棄”的房企隨時(shí)面臨資金鏈斷裂的情況。于是，除了傳統(tǒng)的債券、信托外，房企還試圖與投行接觸，然而投行開出的條件往往十分苛刻，對(duì)于回報(bào)率要求也非常高。

一些房企迫于悲觀預(yù)期開始收縮布局和開工規(guī)模。有數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資1-4月份增速比1-3月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

即便是房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭們，由于去年加速布局，大量拿地等行為而面臨現(xiàn)金流緊張。以首開股份為例，截止2013年年底，其負(fù)債率高達(dá)183%，全年利息支出超凈利潤(rùn)兩倍多，拿地金額超過其銷售業(yè)績(jī)，資金鏈極度緊張。這絕不是個(gè)別現(xiàn)象，根據(jù)高華證券對(duì)110家A股房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)分析，其2014年一季度負(fù)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流占總資產(chǎn)的比例已接近2011年一季度末的水平，那時(shí)正是上一次房?jī)r(jià)普遍走軟的開始。

一直財(cái)大氣粗的房企不得不放下身段，采取變相降價(jià)，低價(jià)走量的銷售策略。于是就出現(xiàn)了各一線城市新開樓盤罕見的優(yōu)惠促銷。德銀研究報(bào)告認(rèn)為，未來幾個(gè)月企業(yè)若不采取降價(jià)或加大銷售力度的手段，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、金地集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等9家房企或無法完成今年銷售目標(biāo)，更可能導(dǎo)致重大現(xiàn)金流問題。

目前，無論是從市場(chǎng)、政策還是行業(yè)基本面上來看，中國(guó)房地產(chǎn)增速收窄已成定局，但是是否會(huì)真正進(jìn)入下行通道還很難言明。畢竟房地產(chǎn)業(yè)依然是支持我國(guó)GDP增速的重要組成部分，全年經(jīng)濟(jì)增速7.5%的預(yù)言，意味著政府對(duì)房地產(chǎn)疲軟是有一定忍耐限度的。

對(duì)于未來，中銀國(guó)際控股有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征認(rèn)為，“政府的投資意愿和能力都充滿變數(shù)。這可能在根本上改變房地產(chǎn)的走勢(shì)。”也就是說，今年房?jī)r(jià)是否真的會(huì)下跌，哪里會(huì)下跌，會(huì)下跌多少，依舊是個(gè)迷。endprint