李明敬

入2014年，中國(guó)樓市突然“詭秘”地轉(zhuǎn)了風(fēng)向。然而，與過(guò)去十年不同的是，政府和央行一改強(qiáng)硬“救市”政策，“微刺激”被頻頻提及?！拔⒋碳ぁ钡降资鞘裁矗窟@味新藥對(duì)中國(guó)樓市是否有效？樓市“微刺激”能否守住底線？是繼續(xù)限購(gòu)，還是松綁？這些問(wèn)題都有待市場(chǎng)最終做出回答。

微調(diào)力挺首套房需求

今年5月16日，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)陳東琪在國(guó)新辦新聞會(huì)上，提到“微刺激”反映了適時(shí)適度調(diào)節(jié)的特點(diǎn)。陳東琪認(rèn)為，“微刺激”并不意味著穩(wěn)健就不作為，在他看來(lái)，減稅、鼓勵(lì)中小企業(yè)創(chuàng)新等都屬于“微刺激”。

而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)“抑制投資購(gòu)房需求，支持合理購(gòu)房需求”的政策始終不會(huì)改變。也就意味著，在庫(kù)存量偏大的城市或區(qū)域，樓市定向?qū)捤傻摹按碳傂琛闭呖梢猿雠_(tái)，比如說(shuō)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、首套房貸利率的定向放松、針對(duì)人才性的住房需求給予鼓勵(lì)等定向?qū)捤傻恼邉t會(huì)有具體的操作空間。前不久，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川表示，中國(guó)只有部分城市的住宅市場(chǎng)可能存在泡沫，這個(gè)問(wèn)題難以通過(guò)單一的全國(guó)性政策得到解決。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形式不需要采取大規(guī)模的貨幣刺激。而且他預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍能實(shí)現(xiàn)7.5%左右的增長(zhǎng)，沒(méi)有明確跡象顯示有重大下滑。只是經(jīng)濟(jì)稍有放緩，但幅度不大，應(yīng)當(dāng)留意經(jīng)濟(jì)是否會(huì)減速。

不過(guò)，2014年中國(guó)住宅新開(kāi)工面積減少22%、銷(xiāo)售面積下降7.8%，對(duì)政府四年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及堅(jiān)持不實(shí)施大規(guī)模刺激政策的決心是個(gè)考驗(yàn)。樓市“微刺激”能否守住底線？是繼續(xù)限購(gòu)，還是松綁？會(huì)不會(huì)出臺(tái)相關(guān)“救市”政策？

這或許能從5月12日央行組織召開(kāi)的的住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì)上看出端倪。在座談會(huì)上，央行副行長(zhǎng)“喊話”要求到會(huì)的15家銀行滿足首套房貸需求。這也被稱(chēng)為是“央五條”。央行力挺首套房房貸需求，體現(xiàn)了一直以來(lái)的差別化房貸政策，并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控方向的變化。

這次座談會(huì)可以看作是一個(gè)“微調(diào)”的動(dòng)作。通過(guò)窗口指導(dǎo)，也就是研討會(huì)形式、座談會(huì)形式表明態(tài)度，但什么政策也不出。然而，副行長(zhǎng)的“喊話”并非沒(méi)有內(nèi)容，現(xiàn)在就是要把老百姓被壓住的剛性需求快速釋放出來(lái)，希望房地產(chǎn)不要出現(xiàn)太大波動(dòng)，不要出現(xiàn)斷崖式的跌落。

隨后，工商銀行、中國(guó)銀行及時(shí)表態(tài)，積極支持符合條件的個(gè)人首套住房信貸需求，并對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)行合理定價(jià)。不過(guò)，由于距離“喊話”時(shí)間比較短，多數(shù)銀行目前仍然維持原有的房貸政策。這個(gè)樓市冰封時(shí)刻召開(kāi)的座談會(huì)，被外界解讀為“微救市”的信號(hào)。截至目前，央行尚未正式發(fā)文，這也與以往不同。

可以說(shuō)央行此舉對(duì)于解決這一波老百姓的房貸難題是一場(chǎng)“及時(shí)雨”。不過(guò)，與之前形勢(shì)不同的是，資金大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，同時(shí)購(gòu)房者的觀望情緒增加。

一些地區(qū)松綁限購(gòu)試圖救市

在今年3月份，住建部部長(zhǎng)姜偉新提出“分類(lèi)調(diào)控”的思路。住建部副部長(zhǎng)仇保興也曾表示，地方政府能夠自行調(diào)整的，就不要由中央政府來(lái)調(diào)整。他進(jìn)一步闡釋?zhuān)骸罢{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)就像治大國(guó)，必須像烹小鮮一樣對(duì)待。能局部調(diào)的，就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對(duì)整體影響越小越好。能夠用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的，就不要用行政手段調(diào)，行政手段越少越好。能夠由城市政府調(diào)的，就不要由中央政府代替?！?/p>

這無(wú)疑是將限購(gòu)放松與否的權(quán)力交給了地方政府，剩下的問(wèn)題只是什么時(shí)候退出，以什么樣的方式和幅度退出。2014年4月以來(lái)，南寧、鄭州、銅陵、無(wú)錫等地紛紛出臺(tái)政策，包括放松購(gòu)房資格限制、支持公積金貸款、增加財(cái)政補(bǔ)貼等。最新微博傳言，天津市可能放開(kāi)第三套房限購(gòu)政策，但截至目前官方并未直接發(fā)文。

5月24日，有傳聞?wù)f，住建部人士確認(rèn)，除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。隨即，被辟謠，住建部表示正在調(diào)查了解情況，并沒(méi)有發(fā)表諸如此類(lèi)言論。

值得玩味的是，與過(guò)去兩年一有地方試探就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默認(rèn)。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀分析認(rèn)為此次微刺激之所以沒(méi)有被喊停，說(shuō)明各地房地產(chǎn)市場(chǎng)與地方財(cái)政已經(jīng)崩緊，同時(shí)說(shuō)明現(xiàn)在貨幣穩(wěn)健，各地的限購(gòu)等行政舉措將陸續(xù)取消，保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，各得其所。

與此同時(shí)，也可以看到了開(kāi)發(fā)商和地方政府松綁限購(gòu)的急切心情。限購(gòu)是政府對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控的一種措施，但眾所周知，政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所扮演的并不僅僅是一個(gè)調(diào)控者的角色。時(shí)而調(diào)控，時(shí)而救市，地方政府一直就在這兩種角色中搖擺。

按照政府的職能定位，這兩種角色是否適合政府扮演，在經(jīng)濟(jì)學(xué)界一直有著不同的意見(jiàn)。而如果以效果論，這兩種角色發(fā)揮著迥然不同的作用，那就是人們?cè)谝酝吹降?，調(diào)控越調(diào)越高，救市則常常一救就靈。不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)今非昔比，現(xiàn)在哪怕政府決心救市，放松限購(gòu)等措施也很難收到以往“一救就靈”般的效果。

政府應(yīng)以“借勢(shì)”替代“救市”

況且諸如此類(lèi)的限購(gòu)松綁，在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家看來(lái)，在信貸不放開(kāi)的情況下，地方的救市作用有限。這些刺激政策如果沒(méi)有貨幣助陣，在地方財(cái)稅的小盤(pán)子里讓利，只能稱(chēng)之為微刺激，不會(huì)有全國(guó)性的提振效果。

然而財(cái)政部數(shù)據(jù)則顯示，樓市下行已經(jīng)影響到國(guó)家稅收。4月份，企業(yè)所得稅3286億元，同比增長(zhǎng)10.5%。其中，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅248億元，下降3.1%。另外，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅443億元，下降4.2%。

近日，在銀行間市場(chǎng)傳聞的，央行向國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行發(fā)放3000億元再貸款，這筆資金可能用于推動(dòng)棚戶改造。國(guó)信證券研究報(bào)告表示，如果該傳言屬實(shí)，則可將其視為貨幣政策的顯性放松。雖然今年以來(lái)貨幣政策一直沿著寬松的取向，但是這種顯性放松還沒(méi)出現(xiàn)。貨幣政策的放松必然帶來(lái)更為寬松的流動(dòng)性，“確定性的貨幣流動(dòng)性放松+不確定性的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期”將導(dǎo)致曲線陡增下行。

巴克萊銀行認(rèn)為，中央政府近期仍可能放任房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步回調(diào)，不以刺激樓市換取經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。換言之，中央政府的著眼點(diǎn)不再是“救市”，而是“借勢(shì)”，在充分利用市場(chǎng)力量，同時(shí)改進(jìn)調(diào)控方式和切入角度，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度。

不少海外媒體注意到，與宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控創(chuàng)新相一致，中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控展現(xiàn)出新思路：從全國(guó)“一刀切”式的行政強(qiáng)約束，到更強(qiáng)調(diào)分類(lèi)調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的市場(chǎng)化管理模式。一線城市著力“去投機(jī)”“去杠桿”，二線城市如出現(xiàn)庫(kù)存量大、量?jī)r(jià)齊跌等情況，則給予地方政府更大自由裁量權(quán)。

中央政府將貨幣政策、財(cái)政工具等暫時(shí)收歸“火藥庫(kù)”，既穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，也為應(yīng)對(duì)后續(xù)變化留足空間。更重要的是，中央已作出建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、啟動(dòng)房產(chǎn)稅立法和試點(diǎn)、加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)等重大布局。這些改革，對(duì)于重構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)具有根本作用，其意義已遠(yuǎn)超出簡(jiǎn)單的“救市”范疇。endprint