日本“土地神話”的破滅，殷鑒不遠(yuǎn)

馬成三

近來中國國內(nèi)一些城市的房地產(chǎn)價(jià)格有所下降，關(guān)于警惕房產(chǎn)泡沫的聲音也有所抬頭。雖然中日兩國國情不同，地價(jià)房價(jià)問題不能簡單比較。但日本“土地神話”破滅中有些啟示值得中國引以為鑒。日本經(jīng)濟(jì)泡沫化的重要癥狀之一就是房地產(chǎn)的價(jià)格暴漲，而房地產(chǎn)價(jià)格暴漲的支柱則是所謂“土地神話”。當(dāng)時(shí)日本的“土地神話”由三個(gè)理論支柱構(gòu)成：一是日本人多地少，土地供應(yīng)不足；二是日本經(jīng)濟(jì)將長期持續(xù)增長；三是土地是永遠(yuǎn)不會跌價(jià)的資產(chǎn)。在上述理論的引導(dǎo)下，大量投機(jī)資金涌進(jìn)房地產(chǎn)市場，造成土地和住宅價(jià)格一路瘋漲。有人估算，以623平方公里的東京都市區(qū)土地總價(jià)可以買下全美國土，而后者面積相當(dāng)于前者面積的1.5萬倍。但是“土地神話”及其理論支柱全部被現(xiàn)實(shí)無情地否定了?！叭硕嗟厣伲恋毓?yīng)不足”，長期被認(rèn)為是不容置疑的日本的“基本國情”，但現(xiàn)實(shí)卻是上世紀(jì)80年代后半期以來，日本年輕人口趨于減少，這就意味著因結(jié)婚生子而租房購房的需求減弱。被認(rèn)為屬于不可再生的住宅用地的供應(yīng)竟然增加了。主要原因是隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，以及國內(nèi)產(chǎn)業(yè)、特別是制造業(yè)向海外轉(zhuǎn)移，大批廠房等工業(yè)用地變成了住宅用地，其中還包括不少交通方便的倉庫用地。日本制造業(yè)向包括中國在內(nèi)的發(fā)展中國家轉(zhuǎn)移，等于是一種變相的“開疆拓土”。至于日本經(jīng)濟(jì)將長期持續(xù)增長的判斷更是一枕黃粱。泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期，由于有中央銀行放松銀根和政府增加財(cái)政支出的支撐，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較快增長，但隨即進(jìn)入了被稱為“失去的20年”的長期衰退?！巴恋厥怯肋h(yuǎn)不會跌價(jià)的資產(chǎn)”這一理論破滅得更慘。2005年東京都市區(qū)的住宅用地價(jià)格跌至高峰期的1/3以下，商業(yè)用地價(jià)格則跌至高峰期的1/6。23區(qū)以外的土地價(jià)格更跌至1983年的水平之下，即回到了20多年以前的水平。土地價(jià)格下跌讓許多個(gè)人資產(chǎn)縮水、債臺高筑。不少在泡沫時(shí)期購房的工薪階層因房貸和固定資產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)壓身吃盡苦頭；在泡沫崩潰前夕以高價(jià)購房者更是苦不堪言。像日本這樣認(rèn)定“土地是永遠(yuǎn)不會跌價(jià)的資產(chǎn)”， 大量資金以投資為目的涌向房地產(chǎn)市場的后果，中國也應(yīng)提早防備。與中國相比，日本利用個(gè)人資金炒地炒房還是有很多限制的。首先在日本擁有不動產(chǎn)要付一定的成本，固定資產(chǎn)稅是必須交的，而且登記制度嚴(yán)密、無法偷漏。東京以外的地方城市，固定資產(chǎn)稅還會與國民醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)掛鉤，即擁有不動產(chǎn)者要多交國民醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。如果你說明購房資金是父母資助的，稅務(wù)部門則可能向你征收饋贈稅或遺產(chǎn)稅。日本的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對于住宅用地供應(yīng)的影響，也值得中國有關(guān)部門研究。因?yàn)橹袊裁媾R著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變以至于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移問題，外國對華投資增速變緩，有一些外國企業(yè)開始流向工資成本更低的國家。更重要是外國對華投資的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，即以制造業(yè)為主變?yōu)橐苑?wù)業(yè)為主，這種變化勢必會對土地需求帶來一定的影響。據(jù)中國工業(yè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)合會會長李毅中近日透露，我國列入國家公告目錄的各類開發(fā)區(qū)有1600多家，加上其他比如功能區(qū)、集聚區(qū)、工業(yè)園區(qū)合計(jì)起來超過1萬家，據(jù)說還有繼續(xù)擴(kuò)大圈地趨勢。許多外資企業(yè)在本國利用土地時(shí)很會精打細(xì)算，而一到中國則往往變得大手大腳。如果中國在講勞動生產(chǎn)率的同時(shí)，也重視土地生產(chǎn)率問題，不少開發(fā)區(qū)很可能出現(xiàn)土地過剩問題?！ㄗ髡呤侨毡靖Ｉ酱髮W(xué)教授）