“物流三人行”之三：聚焦上海工業(yè)用地新政

策劃/本刊記者劉光琦

今年上半年，上海出臺了新版國有建設(shè)用地(工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類)使用權(quán)出讓合同，并已于7月1日起執(zhí)行。

新版合同旨在進(jìn)一步加強(qiáng)工業(yè)用地節(jié)約集約利用，為此特別制定了五項(xiàng)措施，其中最重要的一項(xiàng)就是新增供應(yīng)的工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類用地施行20年彈性年期制度，不再執(zhí)行之前的50年期標(biāo)準(zhǔn)。

此外，新版合同還對“囤地”行為進(jìn)行有效打擊，要求一般情況下，土地獲批后2年之內(nèi)項(xiàng)目就得竣工，否則將面臨被收回風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)規(guī)定土地不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，以打擊市場以獲取土地增值收益為目的的工業(yè)用地流轉(zhuǎn)行為。

新版合同還加強(qiáng)了開工竣工和投產(chǎn)時(shí)間管理，明確表示：原則上開工期限不超過交地后6個(gè)月，竣工期限不超過交地后24個(gè)月，且受讓人只能提出一次開工延期申請和竣工延期申請，延期期限均不得超過3個(gè)月；對于情節(jié)嚴(yán)重的，可以收回土地使用權(quán)。

與此同時(shí)，新版合同引入項(xiàng)目履約時(shí)間保證金制度，取代了原合同違約金處罰條款，而項(xiàng)目時(shí)間履約金覆蓋了開工、竣工、投產(chǎn)三個(gè)階級（建議比例為6：2：2），每個(gè)階段違約均須罰相應(yīng)階段保證金。罰款總額建議為土地出讓總價(jià)款的20%。

那么，新版合同在7月1日開始正式實(shí)行后，上海的物流倉儲市場租金是否有波動(dòng)？未來，這項(xiàng)政策的進(jìn)一步推行是否會對物流地產(chǎn)的市場、行業(yè)格局和投資熱度造成影響呢？

傳化公路港物流集團(tuán)副總裁李紹波：

首先，要看到這一政策的出臺有好的一面，也有負(fù)面的影響。好的一面在于現(xiàn)在物流地產(chǎn)市場的投資比較熱，物流資本，特別是一些借物流之名的業(yè)外資本紛紛進(jìn)入到物流地產(chǎn)，以物流的名義做非物流的項(xiàng)目，在這種情況下，我覺得像上海這種面臨產(chǎn)業(yè)升級、土地資源稀缺的地方采取這種措施，特別是對一些沒有經(jīng)過驗(yàn)證的商業(yè)模式或者一些資本，有這么樣的門檻，是對的。壞的一面在于租金價(jià)格會水漲船高。但在中國，物流行業(yè)存在一個(gè)產(chǎn)能過剩、效率不高的問題，通過租金的調(diào)整，也會使一些效率不高的小的物流企業(yè)被淘汰，退出市場。不過，需要關(guān)注的是土地價(jià)格應(yīng)該隨著GDP的增長有個(gè)適度的增長，不能像房地產(chǎn)市場那樣暴漲，對市場是不利的。我相信，政府在政策和操作的把控上，像支持其他重點(diǎn)項(xiàng)目一樣支持物流項(xiàng)目，土地價(jià)格不會暴漲。

雖然上海的工業(yè)用地政策有所轉(zhuǎn)變，但我想不會因此而使企業(yè)退出上海市場。上海在中國經(jīng)濟(jì)的龍頭地位是不可動(dòng)搖的，而且上海的服務(wù)業(yè)占GDP的比重在全國各個(gè)城市中也是較高的，我相信上海也會發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，而那些傳統(tǒng)的，效率不高的企業(yè)則會搬出，因?yàn)樗麄儗τ谕恋貎r(jià)格比較敏感，具有土地價(jià)格創(chuàng)新模式的物流企業(yè)還會選擇上海，因?yàn)樯虾５凝堫^地位是客觀存在的，雖然在周邊的昆山、嘉興，也會慢慢興起一些園區(qū)，服務(wù)上海的作用也在顯現(xiàn)。這個(gè)政策在全國推動(dòng)，不太可能，但是一些土地資源比較稀缺，像杭州、廣州、深圳會慢慢跟進(jìn)。

原有土地是兩種，一種就是原來物流園區(qū)的土地，因?yàn)楦鶕?jù)國家規(guī)定，原來物流園區(qū)的土地已經(jīng)拿到了，有延續(xù)性。還有一種就是效率不高的老倉庫，據(jù)我了解，其實(shí)上海的存量土地還是蠻大的，一些工業(yè)園區(qū)，還有簡易的物流園區(qū)，他們都面臨著一個(gè)升級，如果他們自身不能解決，政府也可以組織，采取協(xié)議出讓的模式，讓那些具有先進(jìn)模式的物流園區(qū)經(jīng)營者來做。像我們傳化公路港，其實(shí)也可以在這方面做一些工作。因?yàn)楣犯墼谶x址方面會有一定的要求和標(biāo)準(zhǔn)，如果一些傳統(tǒng)的園區(qū)面臨升級，自身又升級不了，我們可以與其合作進(jìn)行。我們傳化在上海布局的決心已經(jīng)下了，因?yàn)樯虾Ｔ谥袊坟涍\(yùn)領(lǐng)域的區(qū)位優(yōu)勢和廣州是并駕齊驅(qū)的，他的貨運(yùn)量在全國是數(shù)一數(shù)二的，所以這一塊市場，我們不會放棄，我們也在積極地跟政府接洽和選址中。

暢聯(lián)物流副總監(jiān)曲品南：

政策規(guī)定的是7月1日之后新增的工業(yè)用地使用年限縮短至20年，之前的土地并不會受到影響，這就使得物流設(shè)施開發(fā)商之間的競爭出現(xiàn)不平等。因此這個(gè)時(shí)候開發(fā)商考慮的應(yīng)該是如何提高土地投資效率，使自己與競爭對手處于同一水平線。至于租金問題，還有這很大的博弈空間。上海政府出臺這樣的政策很大原因在于上?？捎玫墓I(yè)用地越來越少，未來上海地區(qū)的倉儲資源開發(fā)或?qū)⒎啪?，而可能的租金上漲也會促使企業(yè)向上海周邊尋求其他倉儲資源，這就將促使昆山、太倉等地區(qū)倉儲土地升值。

資深物流專家徐文靜：

上?！皣?yán)格”規(guī)定或規(guī)范工業(yè)用地是符合其自身發(fā)展目標(biāo)的，因?yàn)樯虾５奈磥聿皇且蛔I(yè)城市。倉儲市場波動(dòng)取決于供需關(guān)系，其中幾個(gè)供給因素會影響供需關(guān)系，比如，未來上海還能夠提供多少土地用于倉儲和物流？這部分土地所形成的倉儲資源即所謂增量在總量中的比重是多少？等等。當(dāng)然，在土地杠桿化的今天，通過媒體的傳播可能會出現(xiàn)倉儲市場波動(dòng)的現(xiàn)象。如果上海新政后形成的增量比重較低，比如，不足總量的10%，那么，實(shí)際的波動(dòng)可能更多的是心理因素造成的，它與土地新政本身沒有太大的關(guān)系。我們不僅要關(guān)注20年，更要關(guān)注20年后的土地進(jìn)退機(jī)制，或者詳盡的接續(xù)政策。我們更應(yīng)當(dāng)理解這個(gè)決策的真實(shí)意圖，而企業(yè)的反應(yīng)更多的是針對政府新政的決策。

中國物流市場是一個(gè)開放的市場，是一個(gè)已經(jīng)市場化的市場。有那么多的物流企業(yè)和物流地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，有投資倉庫的，有投資物流園區(qū)的，這其中也包括一些國際知名的物流地產(chǎn)商，這一切也說明中國市場的機(jī)會和環(huán)境。物流市場也遵循市場化定價(jià)的原則，倉庫也不能例外，但是，倉庫價(jià)格不完全是成本決定的，倉庫價(jià)格與其功能、價(jià)值和服務(wù)有很大的關(guān)系，那些不能滿足市場需求的倉庫可能會因此不能獲得好的價(jià)格，其設(shè)計(jì)和功能上的缺陷會讓其價(jià)格打折，所以，倉庫價(jià)格不是單純的單位面積或單位容積（體積）的價(jià)格問題。如果倉庫供應(yīng)商認(rèn)為價(jià)格不合適，它可以退出市場嘛?！袄硇缘姆秶笔侵甘裁矗渴侵竷r(jià)值和價(jià)格嚴(yán)重脫離嗎？如果價(jià)格大大地超出了價(jià)值，這種“非理性”也是商業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)。如果相反，其原因也并非是市場不理性。

最值得關(guān)注的影響是什么？無論什么政策，都不能影響上海的“四個(gè)中心”。

在全球化的今天，上海已經(jīng)不是孤立的上海，它與周邊的省份有關(guān)，與香港有關(guān)，與新加坡有關(guān)，與韓國和日本的港口城市有關(guān)。任何一項(xiàng)重大決策都將是全局的、長期的而非局部的、短期的。上海的土地新政也不能影響其“四大中心”，如果上?！八拇笾行摹钡膽?zhàn)略不改變，那么，其倉儲市場的可持續(xù)性是必須的，也就是說其土地政策不會影響“四大中心”的戰(zhàn)略，但是，20年后的上海倉儲市場是什么樣的，這個(gè)很難預(yù)測。