基于GIS的新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

樊文有，劉 靜，饒 燦

(1.中國地質(zhì)大學(xué)(武漢)信息工程學(xué)院，湖北 武漢 430074；2.武漢中地?cái)?shù)碼科技有限公司，湖北 武漢 430074)

基于GIS的新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

樊文有1，劉 靜1，饒 燦2

(1.中國地質(zhì)大學(xué)(武漢)信息工程學(xué)院，湖北 武漢 430074；2.武漢中地?cái)?shù)碼科技有限公司，湖北 武漢 430074)

針對(duì)目前市場上新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的不足，提出基于GIS技術(shù)的網(wǎng)上備案系統(tǒng)。該系統(tǒng)以GIS數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用“外網(wǎng)申請(qǐng)，內(nèi)網(wǎng)審批”的模式，以樓盤表數(shù)據(jù)為載體，直觀地展示房屋預(yù)售、簽約備案狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)了新建商品房預(yù)售、現(xiàn)(銷)售合同在線網(wǎng)上簽約備案功能。通過該系統(tǒng)，能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)市場供求信息的透明度，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)新建商品房(預(yù))銷售活動(dòng)，提高房地產(chǎn)管理部門對(duì)房產(chǎn)市場的監(jiān)控和管理能力；同時(shí)整合地圖數(shù)據(jù)與房產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，達(dá)到空間信息和房產(chǎn)屬性信息的有效鏈接和統(tǒng)一，真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理的數(shù)字化和信息化。

WebGIS；數(shù)字房產(chǎn)；網(wǎng)上備案

一、引 言

隨著城市建設(shè)和房產(chǎn)交易的迅速發(fā)展，目前我國已有幾百個(gè)城市建立了新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，但絕大多數(shù)系統(tǒng)只是基于文字?jǐn)?shù)據(jù)的普通管理信息系統(tǒng)(MIS)系統(tǒng)，將GIS應(yīng)用于數(shù)字房產(chǎn)的案例比例較少。目前新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)普遍存在著辦公信息、房產(chǎn)權(quán)屬信息、地理空間信息等數(shù)據(jù)無法共享[1]，無法直觀準(zhǔn)確地為大眾提供房屋的地理信息和周邊環(huán)境信息等問題。

將GIS技術(shù)引入到房產(chǎn)信息管理中，以房產(chǎn)信息為核心，充分利用GIS、MIS、辦公自動(dòng)化、工作流等技術(shù)，最大限度地綜合集成和利用各類房產(chǎn)信息資源，達(dá)到房產(chǎn)管理和服務(wù)的最優(yōu)化，提高房產(chǎn)信息共享和綜合利用水平[2]?；谠撍枷朐O(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)的新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)操作簡單，并具有智能化、可視化等特點(diǎn)，不僅為購房者提供詳細(xì)的房屋信息，提高政府的服務(wù)效能和對(duì)市場監(jiān)控能力，還可為數(shù)字房產(chǎn)的理論研究、軟件開發(fā)提供一定的參考依據(jù)，從而推動(dòng)整個(gè)數(shù)字房產(chǎn)的信息化進(jìn)程。

二、系統(tǒng)分析

1.業(yè)務(wù)需求分析

為規(guī)范新建商品房交易市場秩序、保障交易雙方利益、降低交易風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)部門出臺(tái)一系列政策措施，將商品房簽約納入到了網(wǎng)上交易流程中。該系統(tǒng)主要實(shí)現(xiàn)新建商品房預(yù)售許可管理、現(xiàn)(銷)售合同在線網(wǎng)上簽約備案，以及查詢、統(tǒng)計(jì)分析等功能。

房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)在建、未做過任何抵押，且未被查封限制的房屋以幢為單位在互聯(lián)網(wǎng)上(外網(wǎng))提交預(yù)售許可申請(qǐng)，房產(chǎn)局管理部門通過房產(chǎn)專網(wǎng)(內(nèi)網(wǎng))及時(shí)獲取開發(fā)商預(yù)售許可申請(qǐng)信息，若受理、審批失敗，則向外網(wǎng)發(fā)送不予受理或?qū)徍瞬煌ㄟ^原因；只有審批通過并歸檔之后，修改外網(wǎng)房屋狀態(tài)為可售，形成可簽約的房源信息。預(yù)售許可業(yè)務(wù)流程如圖1所示。

圖1 預(yù)售許可業(yè)務(wù)流程圖

網(wǎng)上簽約的業(yè)務(wù)辦理以樓盤表為載體，實(shí)時(shí)讀取房屋狀態(tài)信息，已辦理預(yù)售許可業(yè)務(wù)并且房屋權(quán)屬狀態(tài)正常的新建商品房才有資格進(jìn)行網(wǎng)簽備案。買賣人雙方通過協(xié)商確定房屋交易價(jià)格、交付時(shí)間等交易信息，在外網(wǎng)提交合同交易信息，房產(chǎn)局管理部門經(jīng)過內(nèi)網(wǎng)受理審查，對(duì)審查通過的房屋，修改外網(wǎng)庫中房屋狀態(tài)為備案，有效防止一房多賣。合同備案業(yè)務(wù)流程如圖2所示。

圖2 合同備案業(yè)務(wù)流程圖

2.數(shù)據(jù)需求分析

新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)涉及的數(shù)據(jù)根據(jù)應(yīng)用角度不同，可以從以下兩方面進(jìn)行分析。

(1)數(shù)據(jù)類型

新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的數(shù)據(jù)類型主要是房產(chǎn)GIS數(shù)據(jù)和房產(chǎn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。為建立房產(chǎn)測繪、房產(chǎn)交易一體化的新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)“以圖管房”的新型房產(chǎn)管理模式，將二者統(tǒng)一在同一個(gè)平臺(tái)上，實(shí)現(xiàn)各類房產(chǎn)數(shù)據(jù)之間的互聯(lián)互通。數(shù)據(jù)庫具體邏輯結(jié)構(gòu)如下圖3所示。

圖3 數(shù)據(jù)庫分類

(2)數(shù)據(jù)時(shí)效性

由于房產(chǎn)業(yè)務(wù)繁雜，數(shù)據(jù)庫量大，故將處于不同業(yè)務(wù)階段的數(shù)據(jù)分為臨時(shí)數(shù)據(jù)庫、現(xiàn)勢數(shù)據(jù)庫、歷史數(shù)據(jù)庫，簡稱為三庫。臨時(shí)庫、現(xiàn)勢庫、歷史庫定義如下：

1)臨時(shí)庫：存放臨時(shí)數(shù)據(jù)，即在業(yè)務(wù)辦理過程中產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，這些業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)由于還未完成審批流程，故不具備有效性。

2)現(xiàn)勢庫：內(nèi)網(wǎng)審批完成之后的數(shù)據(jù)成為現(xiàn)勢數(shù)據(jù)，已經(jīng)具備了“法律效力”，故這些數(shù)據(jù)可以作為查詢、統(tǒng)計(jì)分析等業(yè)務(wù)操作的依據(jù)。

3)歷史庫：存放現(xiàn)勢庫數(shù)據(jù)發(fā)生變化之前的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)曾經(jīng)具備“法律效力”，但當(dāng)前不具備“法律效力”[3]。

三庫數(shù)據(jù)在新建商品房網(wǎng)上備案業(yè)務(wù)辦理的過程中，是相互聯(lián)系，并可相互轉(zhuǎn)化的。如預(yù)售許可申請(qǐng)都會(huì)有臨時(shí)庫和現(xiàn)勢庫之間的轉(zhuǎn)換，而預(yù)售許可變更業(yè)務(wù)會(huì)涉及臨時(shí)庫、現(xiàn)勢庫和歷史庫的轉(zhuǎn)換，如圖4所示。

圖4 房產(chǎn)對(duì)象在三庫之間的相互轉(zhuǎn)換

(3)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)位置

根據(jù)系統(tǒng)用戶群體，新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)分為內(nèi)網(wǎng)和外網(wǎng)兩個(gè)部分：

1)內(nèi)網(wǎng)部分的使用者是房產(chǎn)局的管理人員，用于管理基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(物理數(shù)據(jù)和權(quán)屬數(shù)據(jù))，樓盤表就是在這里維護(hù)的。內(nèi)網(wǎng)部分還負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、項(xiàng)目的審核及統(tǒng)計(jì)分析的業(yè)務(wù)。

2)外網(wǎng)部分的使用者包括房地產(chǎn)開發(fā)商及公眾用戶，其核心業(yè)務(wù)是預(yù)售許可申請(qǐng)、合同備案申請(qǐng)，以及房源信息和交易信息發(fā)布。

三、系統(tǒng)關(guān)鍵技術(shù)

1.WebGIS

WebGIS是基于Internet平臺(tái)，客戶端應(yīng)用軟件采用互聯(lián)網(wǎng)協(xié)議運(yùn)行在網(wǎng)絡(luò)上的地理信息系統(tǒng)[4]，是通過互聯(lián)網(wǎng)對(duì)地理空間數(shù)據(jù)進(jìn)行發(fā)布和應(yīng)用，以實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)的共享和交互操作，從而使地理信息的社會(huì)化服務(wù)成為可能。

(1)海量空間數(shù)據(jù)管理

當(dāng)前GIS技術(shù)普遍采用關(guān)系型數(shù)據(jù)庫或?qū)ο箨P(guān)系型數(shù)據(jù)庫管理空間數(shù)據(jù)。相對(duì)于傳統(tǒng)文件型數(shù)據(jù)庫管理方式，基于關(guān)系數(shù)據(jù)庫或?qū)ο箨P(guān)系數(shù)據(jù)庫的空間數(shù)據(jù)管理方式(空間數(shù)據(jù)庫)具有管理海量數(shù)據(jù)、多用戶并發(fā)控制、嚴(yán)格的權(quán)限管理、空間信息與屬性信息一體化存儲(chǔ)等優(yōu)點(diǎn)?？臻g數(shù)據(jù)管理的核心是通過空間數(shù)據(jù)庫引擎(space data engine)對(duì)空間數(shù)據(jù)庫進(jìn)行存取等操作。本系統(tǒng)采用MapGIS的SDE實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)的一體化管理，將WebGIS技術(shù)和Oracle數(shù)據(jù)庫相結(jié)合，使用Oracle數(shù)據(jù)庫管理房產(chǎn)業(yè)務(wù)信息和地理空間信息，實(shí)現(xiàn)WebGIS與房產(chǎn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)無縫集成。

(2)決策支持

WebGIS技術(shù)可充分發(fā)揮GIS的空間分析能力，根據(jù)用戶的需求對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行數(shù)據(jù)的拓?fù)浏B加分析、緩沖區(qū)分析，或運(yùn)用各種數(shù)學(xué)分析模型，進(jìn)行動(dòng)態(tài)數(shù)學(xué)模擬、評(píng)價(jià)和預(yù)測，為房地產(chǎn)管理部門提供決策支持。

2.基于工作流的管理

諸城市南湖區(qū)朱泮二村的吳桂田，今年已經(jīng)70歲了，種了一輩子地的他如今有了一個(gè)新身份——產(chǎn)業(yè)工人。他現(xiàn)在是國家級(jí)農(nóng)林科技孵化器的一名員工，負(fù)責(zé)修剪苗木，一個(gè)月有2000多塊的工資收入，還有流轉(zhuǎn)土地的收入?！鞍尺@么大歲數(shù)了，還能到企業(yè)上班，比以前種地輕快，掙得也多多了。”吳桂田高興地說。

新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的業(yè)務(wù)具有典型的流程性特點(diǎn)，許多重要數(shù)據(jù)的產(chǎn)生及對(duì)業(yè)務(wù)節(jié)點(diǎn)的管理是一個(gè)涉及多個(gè)部門、多個(gè)角色用戶協(xié)同工作的工作流程。業(yè)務(wù)流程會(huì)隨著業(yè)務(wù)部門的調(diào)整、人員變更或機(jī)構(gòu)重組等情況的變化發(fā)生相應(yīng)改變，這就需要系統(tǒng)對(duì)業(yè)務(wù)流程的變化有較強(qiáng)的適應(yīng)性，因此本文引入工作流思想。

工作流可以分為建模和運(yùn)行兩個(gè)方面，通過工作流可視化建模工具，用戶可方便靈活將業(yè)務(wù)流程定義到系統(tǒng)中；利用控制數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)相分離的設(shè)計(jì)方法，使系統(tǒng)嚴(yán)格按照流程的定義執(zhí)行業(yè)務(wù)實(shí)例的運(yùn)行。流程的建立、維護(hù)和運(yùn)行都依靠系統(tǒng)的解釋來實(shí)現(xiàn)，工作流的這種機(jī)制又被稱為“工作流引擎”[5]。

同時(shí)，通過工作流定制的新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)可以對(duì)各種數(shù)據(jù)進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)，業(yè)務(wù)辦理人員根據(jù)自己已配置的權(quán)限，查詢統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中的各種數(shù)據(jù)的內(nèi)容或報(bào)表，報(bào)表可根據(jù)業(yè)務(wù)需要定制。同時(shí)工作流還配置了豐富的監(jiān)控統(tǒng)計(jì)圖表，包括線狀圖、柱狀圖、餅狀圖等。

采用工作流技術(shù)是新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)建設(shè)成功的基礎(chǔ)，也是信息化的必由之路，是將辦公自動(dòng)化，創(chuàng)建無紙化辦公環(huán)境與業(yè)務(wù)管理融為一體的保證。

3.存儲(chǔ)過程對(duì)大批量數(shù)據(jù)的操作

新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的業(yè)務(wù)邏輯較多，數(shù)據(jù)量大，不僅涉及業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，還涉及房屋屬性數(shù)據(jù)，需要同時(shí)對(duì)多表進(jìn)行增、刪、改操作；同時(shí)多數(shù)業(yè)務(wù)功能是相同的，需要反復(fù)執(zhí)行的。毫無疑問，這會(huì)增加網(wǎng)絡(luò)的通信量，給數(shù)據(jù)的完整性和安全性帶來風(fēng)險(xiǎn)。利用存儲(chǔ)過程，不僅可以提高數(shù)據(jù)庫的執(zhí)行速度，若將其封裝起來與數(shù)據(jù)庫提供的事務(wù)處理結(jié)合一起使用，可以對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜、安全的處理。

四、系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)

1.系統(tǒng)開發(fā)環(huán)境

2.系統(tǒng)特色

與傳統(tǒng)的系統(tǒng)相比，基于GIS的新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)充分體現(xiàn)了數(shù)字房產(chǎn)的管理理念，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)系統(tǒng)很難實(shí)現(xiàn)的一些特色功能，歸納起來主要有以下幾點(diǎn)。

(1)WebGIS展示

WebGIS一方面為購房者提供更加直觀、快速和準(zhǔn)確的房源考察手段，不僅可查看房屋的屬性信息，還可通過GIS地圖查看房屋周邊的交通、醫(yī)院、學(xué)校等多方面的信息，實(shí)現(xiàn)足不出戶即可“網(wǎng)上看房”；另一方面房屋管理部門可通過房屋坐落信息快速定位到業(yè)務(wù)辦理所處的基礎(chǔ)圖形位置，就可以通過該圖形對(duì)應(yīng)的樓盤表和業(yè)務(wù)系統(tǒng)中的相關(guān)信息進(jìn)行交互操作，最終實(shí)現(xiàn)WebGIS與新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)無縫集成，為“以圖管房”奠定基礎(chǔ)。

(2)方便的預(yù)售許可申請(qǐng)，流程化的預(yù)售許可審批

新建商品房外網(wǎng)提供方便快捷的預(yù)售許可申請(qǐng)、變更、注銷和跟蹤瀏覽功能，內(nèi)網(wǎng)流程化審批；同時(shí)嚴(yán)格控制預(yù)售申請(qǐng)范圍“一次申請(qǐng)一幢、不可分層分單元辦理”，有效地規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為。

(3)便利的內(nèi)網(wǎng)合同模板制作，快捷的外網(wǎng)合同模板定制

系統(tǒng)內(nèi)網(wǎng)提供“郵件式”合同模板制作功能，統(tǒng)一規(guī)范內(nèi)網(wǎng)合同模板的內(nèi)容；外網(wǎng)根據(jù)銷售需求在內(nèi)網(wǎng)合同模版的基礎(chǔ)上提供合同內(nèi)容統(tǒng)一填寫、增加買受人等自定義編輯功能。

(4)直觀的房屋狀態(tài)顯示，“所見即所得”的合同簽約

用戶在外網(wǎng)可方便看房、查房，系統(tǒng)準(zhǔn)確展示樓盤表的簽約狀態(tài)，通過樓盤表選擇簽約房屋，對(duì)已簽約和非正常權(quán)屬狀態(tài)的房屋的可售狀態(tài)進(jìn)行控制，有效防止一房多賣，合法保證購房人的權(quán)益，同時(shí)提供所見即所得的合同簽約界面。

(5)有效控制幢簽約權(quán)限，實(shí)時(shí)鎖定簽約用戶

具有幢簽約權(quán)限分配、預(yù)售幢鎖定和簽約用戶鎖定功能，保證房管部門對(duì)非法預(yù)售情況的及時(shí)終止，同時(shí)為購房者提供設(shè)定合同密碼，防止非法瀏覽合同，保護(hù)購房者隱私。

五、結(jié)束語

將GIS應(yīng)用到新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)，通過圖形化的業(yè)務(wù)辦理方式，真正實(shí)現(xiàn)“以圖管房”的管理模式；利用GIS的空間查詢統(tǒng)計(jì)分析功能，提高了房產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，全面加強(qiáng)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和宏觀調(diào)控能力，樹立了良好的政府形象。同時(shí)系統(tǒng)能有效地克服傳統(tǒng)系統(tǒng)只注重房屋自身屬性信息，而不注重房屋周圍地理信息的缺點(diǎn)，為購房者提供更加直觀、方便的購房途徑。本文系統(tǒng)充分發(fā)揮GIS對(duì)空間數(shù)據(jù)的有效管理，提升了房產(chǎn)數(shù)據(jù)管理的自動(dòng)化程度，標(biāo)志著城市房產(chǎn)的數(shù)字化走向更成熟的道路。

[1] 劉權(quán).房產(chǎn)的研究與實(shí)現(xiàn)[D].長春：吉林大學(xué)，2006.

[2] 劉權(quán)，石偉偉.房產(chǎn)測繪與房產(chǎn)GIS的一體化集成研究[J].測繪通報(bào)，2007(9)：50-53.

[3] 石偉偉，譚秀娟.房產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)中的三庫分離技術(shù)[J].計(jì)算機(jī)工程，2006，32(5)：58-59.

[4] 吳信才.面向網(wǎng)絡(luò)的新一代地理信息系統(tǒng)[M].北京：科學(xué)出版社，2009.

[5] 袁再健.杭州房產(chǎn)管理信息綜合系統(tǒng)交易產(chǎn)權(quán)子系統(tǒng)的探討與研發(fā)[D].石家莊：河北師范大學(xué)，2003.

Design and Implementation of Newly Built Realty Barging On-line Recording System Based on GIS

FAN Wenyou，LIU Jing，RAO Can

P208

B

0494-0911(2014)12-0108-04

樊文有，劉靜，饒燦.基于GIS的新建商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)[J].測繪通報(bào)，2014(12)：108-111.

10.13474/j.cnki.11-2246.2014.0411

2013-10-08

樊文有(1970—)，男，內(nèi)蒙古集寧人，博士，教授，研究方向?yàn)镚IS基礎(chǔ)理論研究與空間信息應(yīng)用。