孟園 郝宇飛

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

摘要：房地產(chǎn)籌資風(fēng)險是形成房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的重要因素之一。本文通過分析上市房地產(chǎn)企業(yè)三個籌資的關(guān)鍵過程，即籌資渠道、籌資結(jié)構(gòu)、籌資決策，來分析房地產(chǎn)籌資風(fēng)險的來源，同時提出房地產(chǎn)籌資風(fēng)險控制的建議，以期將房地產(chǎn)風(fēng)險控制在源頭，達(dá)到降低房地產(chǎn)籌資風(fēng)險的目的?；I資是企業(yè)的一項重要的財務(wù)活動，籌資得當(dāng)會給企業(yè)帶來收益，成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的有效杠桿；反之籌資不當(dāng)會給企業(yè)帶來很大的風(fēng)險。因此，企業(yè)必須加強(qiáng)籌資風(fēng)險的防范及控制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；籌資風(fēng)險；籌資方式。

本文通過分析房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動的幾個關(guān)鍵過程來分析房地產(chǎn)籌資風(fēng)險，探索預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風(fēng)險的方法，從源頭上鎖定企業(yè)籌資風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)控制籌資風(fēng)險的能力。

1.房地產(chǎn)籌資風(fēng)險分析

1.1 籌資渠道風(fēng)險分析

房地產(chǎn)籌資渠道主要有兩種，一種為股權(quán)資本的籌集方式，包括吸收發(fā)行股票、留存收益等。股權(quán)籌資渠道具有成本高，風(fēng)險低的特點。目前由于中國政府限制房地產(chǎn)企業(yè)融資包括股票發(fā)行，這使得房地產(chǎn)企業(yè)不可能實現(xiàn)股權(quán)融資。而股權(quán)籌資另一種形式則是靠公司留存收益，通常較大的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營較穩(wěn)定，有較多的盈利，很容易在外部融資困難時使用此種籌資渠道提高企業(yè)融資能力。在經(jīng)濟(jì)低迷時，通常較小房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營較困難，他們自生的盈利水平較差，甚至出現(xiàn)虧損，因此較中小房地產(chǎn)企業(yè)，此種籌資渠道幾乎沒有融資能力。另一種為負(fù)債籌資方式，包括發(fā)行債券、銀行借款、融資租賃、商業(yè)信用、股權(quán)投資基金、信托融資等等。負(fù)債籌資方式具有成本低、風(fēng)險高的特點。對房地產(chǎn)企業(yè)，目前籌資渠道因企業(yè)的規(guī)模大小，而表現(xiàn)出不同。較大的房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、保利、招商等在負(fù)債籌資渠道上有較多方式，包括發(fā)行債券、銀行借款、融資租賃、商業(yè)信用、股權(quán)投資基金、信托融資、預(yù)收賬款。各融資形式使得較大的房地產(chǎn)企業(yè)在籌資風(fēng)險上有較好的控制能力，他們通過在不同的負(fù)債籌資方式進(jìn)行比較分析能夠以較低成本獲得自己所需要的資金，從而控制籌資渠道風(fēng)險。

1.2 籌資結(jié)構(gòu)風(fēng)險分析

1.2.1 資金結(jié)構(gòu)不合理籌資風(fēng)險分析

資金結(jié)構(gòu)指權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例，以及負(fù)債結(jié)構(gòu)中長短期資金結(jié)構(gòu)的比例。經(jīng)統(tǒng)計我國當(dāng)前19家大中型上市房地產(chǎn)企業(yè)，我們不難發(fā)現(xiàn)房地企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，其中自有資金在房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)中，占有極小的比例，數(shù)據(jù)顯示資產(chǎn)負(fù)債率平均為66.4%，而部分則高達(dá)84.6%，其中大型公司資產(chǎn)排名前9位房地產(chǎn)，

資產(chǎn)負(fù)債率均值為77.1%，中小型資產(chǎn)負(fù)債率均值為57.7%，可以明顯地發(fā)現(xiàn)大型房企資產(chǎn)負(fù)債率高于中小房企19.4%。這一數(shù)據(jù)說明上市房地產(chǎn)資金結(jié)構(gòu)嚴(yán)重依賴負(fù)債，資金結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，而同時短期負(fù)債占比過大，其具有較大的財務(wù)風(fēng)險，加之一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，特別是大的房地產(chǎn)企業(yè)，由于負(fù)債絕對規(guī)模大將很難抵御，企業(yè)將面臨破產(chǎn)風(fēng)險。

2.企業(yè)籌資方式概述

在市場經(jīng)濟(jì)中，企業(yè)籌集資金的方式有很多，按資金性質(zhì)不同可分為兩種：一是權(quán)益籌資方式，主要有：吸收直接投資、發(fā)行股票、利用留存收益等方式；二是負(fù)債籌資方式，主要有：銀行借款、發(fā)行公司債券、商業(yè)信用、融資租賃等方式。

2.1權(quán)益籌資方式

2.1.1吸收直接投資。吸收直接投資是指企業(yè)按照“共同投資、共同經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤”的原則直接吸收國家、法人、個人投入資金的一種籌資方式。吸收直接投資中的出資者都是企業(yè)的所有者，他們對企業(yè)具有經(jīng)營管理權(quán)。

2.1.2 發(fā)行股票。股票是股份有限公司為籌集自有資金而發(fā)行的有價證券，是公司簽發(fā)的證明股東所持股份的憑證，它代表了股東對股份公司的所有權(quán)。發(fā)行股票是股份制企業(yè)籌集長期資金的主要方式。

2.2 負(fù)債籌資方式

2.2.1 銀行借款。企業(yè)向銀行借款按期限長短可分為短期借款、中期借款和長期借款。短期借款是指借款期限在1 年以內(nèi)（含1 年） 的借款，中期借款是指借款期限在1年以上（不含1 年） 5 年以下（含5 年） 的借款，長期借款是指借款期限在5年以上（不含5 年） 的借款。

2.2.2 發(fā)行公司債券。公司債券是指公司依照法定程序發(fā)行的，約定在一定期限還本付息的有價證券。

2.2.3 商業(yè)信用。商業(yè)信用是指商品交易中的延期付款或延期交貨所形成的借貸關(guān)系，是企業(yè)之間的一種直接信用關(guān)系。

2.2.4 融資租賃。融資租賃是指出租人在承租人給予一定報酬的條件下，授予承租人在約定的期限內(nèi)占有和使用財產(chǎn)權(quán)利的一種契約性行為。

3.企業(yè)籌資方式的選擇

3.1 選擇籌資方式時應(yīng)考慮的因素

現(xiàn)代企業(yè)籌資方式選擇是一個很復(fù)雜問題，不同比較標(biāo)準(zhǔn)必然會做出不同評價。而且由于企業(yè)不同籌資方式其特點各不相同，因此企業(yè)在選擇某種籌資方式時，應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營需要靈活而又合理進(jìn)行選擇，在選擇時可以結(jié)合下列因素。

3.3.1籌資成本的高低。由于不同籌資方式的籌資成本大小不同，因而在選擇籌資方式時，首先要比較各種籌資方式的籌資成本的高低，即比較各種資金來源的資金成本。

3.3.2 籌資數(shù)量的多少?；I資數(shù)量是指企業(yè)籌集資金的多少，它與企業(yè)的資金需求量成正比。因此，企業(yè)籌資時必須根據(jù)企業(yè)資金的需求量合理確定籌資數(shù)量。

3.3.3 籌資風(fēng)險的大小。企業(yè)籌資所面臨的風(fēng)險主要包括兩個方面：一是企業(yè)自身經(jīng)營的風(fēng)險；二是資金市場上存在的固有風(fēng)險。因而，企業(yè)在進(jìn)行籌資決策時，必須將不同籌資方案的綜合風(fēng)險進(jìn)行比較，選擇風(fēng)險較低的最優(yōu)方案。

3.3.4 籌資收益的大小。企業(yè)在采用不同的籌資方式取得資金以后，要評價所投入項目收益的大小，只有企業(yè)籌資項目的預(yù)計收益大于籌資總的代價，則此方案才是可行的。

作者簡介：孟園（1990-），男，山西翼城人，碩士研究生，資產(chǎn)評估專業(yè)，研究方向：企業(yè)價值評估。

郝宇飛（1988-），男，山西忻州人，碩士研究生，資產(chǎn)評估專業(yè)，研究方向：企業(yè)價值評估。