林志清

摘 要：對中國內(nèi)地商品房預售制的文獻進行梳理和總結。研究發(fā)現(xiàn)，目前中國商品房預售制爭論焦點和矛盾點在于預售制的存廢問題。具體來看，有以下三類不同觀點：一是主張立即廢除商品房預售制的立即廢止說；二是主張目前繼續(xù)完善商品房預售制，但在未來要逐步廢除預售制的逐步廢止說；三是主張商品房預售制的存在具有合理性，應該保留預售制并對其進行完善。此外，就商品房預售問題進行述評和展望。

關鍵詞：商品房；預售制；存廢問題

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）01-0227-02

商品房預售制度自1994年確立施行以來，在加速資金周轉(zhuǎn)、提高資金使用效率、降低開發(fā)成本以及增加住房供給等方面，對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。與此同時，該制度存在的缺陷也日益顯現(xiàn)。由于缺乏健全的風險分擔制度，包括信用體系和市場監(jiān)管等，預售制度逐漸給商品房交易帶來了大量的交易風險，損害了購房者和銀行等金融機構的利益。預售的負面效應開始不斷遭到詬病，關于取消預售制的呼聲也隨之此起彼伏。2005年8月，央行發(fā)布《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》，提出可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度。2010年1月24日，廣西南寧宣布成為全國取消商品預售制度的試點城市，標志著預售制度的存廢去留問題由理論探討進入實踐檢驗階段。在此背景下，關于中國內(nèi)地商品房預售制是存是廢的爭論，引起了社會廣泛的關注，為此，有必要就該方面的研究成果進行及時的梳理和總結。

一、立即廢止說

“立即廢止說”認為，當前的商品房預售制弊大于利，取消預售制符合市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展，故該制度應該立即取消。該觀點興起于2005年8月《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》的發(fā)布，央行在報告中提出了建議取消商品房預售制，由此，引發(fā)了國內(nèi)學者對商品房預售制是否應該廢止的熱議，尤其是在2010年，廣西南寧實行取消商品房預售試點，國內(nèi)再次掀起對于廢除商品房預售制的討論。

關于預售制應該立即廢止的討論，學者們基于不同的研究視角，給予了論證。一是從主體利益不均衡角度入手，認為預售制的實施最大限度地照顧了開發(fā)商的利益，忽略和消費者的利益，因此，為了維護廣大消費者尤其是買房者的利益，有必要取消預售制（宋庭敏、肖元真等，2005）；二是運用歷史分析法，從預售制實施的歷史背景入手，認為當時實行預售制主要是為了解決開發(fā)商資金不足的問題，但是預售制發(fā)展的現(xiàn)在，已成為開發(fā)商“空手套白狼”的重要手段、給銀行帶來風險、引起信息不對稱和社會誠信問題。通過取消商品房預售制度，將提高房地產(chǎn)商的準入門檻，將有利于加速整個房地產(chǎn)市場的整合，推動整個地產(chǎn)業(yè)的理性回歸（田新丑，2008）；三是通過案例分析，借助南寧試點案例，結合預售制過程中存在的房屋質(zhì)量的問題分析，認為取消預售制有助于提高開發(fā)商的管理水平，提高工程質(zhì)量，加快二手房市場的發(fā)育程度，有利于規(guī)范市場行為，將投機行為的惡劣社會影響降到最低（曹春堯、王方，2010）；四是直接從預售制產(chǎn)生的主要問題入手，認為現(xiàn)行商品房預售制度引起的主要問題包括：第一，降低了行業(yè)門檻，推動產(chǎn)業(yè)惡性膨脹；第二，助長了開發(fā)商種種違規(guī)、欺詐行為；第三，幾乎把全部風險轉(zhuǎn)嫁給銀行。因此，歷經(jīng)二十余年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)本身及其發(fā)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，商品房預售制度賴以為繼的基礎條件已不復存在，到了宣告其結束的時候（江晶晶，2006）。

二、逐步廢止說

與主張“立即廢止說”的觀點不同，“逐步廢止說”認為，在商品房預售制仍然對房地產(chǎn)發(fā)展有著積極影響的前提下，短期內(nèi)貿(mào)然取消預售制弊大于利，故應該暫時保留商品房預售制度，但是長期來看，該制度應該逐步取消。

從現(xiàn)有的文獻來看，主張逐步廢止預售制的觀點不多，可以總結為以下兩點：一是從風險分析角度，認為取消預售制有助于緩解金融風險積淀，遏制風險放大，還有助于緩解購房者貸款壓力，減少期房風險和法律糾紛以及“炒鏤花”，進而還能從開發(fā)源頭推動樓市理性回歸，樓市價格理性求公正的信號。但如果貿(mào)然取消預售制，將導致資金和土地會更加集中在少數(shù)開發(fā)商手中，就會造成行業(yè)壟斷局面的出現(xiàn)，進而可能導致房價的上漲。因此，應該循序漸進地取消（吳海峰、何兵，2006）；二是從市場發(fā)育角度，認為只有在房地產(chǎn)市場已相當成熟、開發(fā)商已有足夠的資金實力的前提下取消期房預售制度才是合適的。因此，取消房屋預售制度最合適的時間應由市場決定，而非政府的直接干預（楊崢，2010）。

三、保留完善說

“保留完善說”，從已有的研究成果來看，是目前的主流觀點，認為預售制的存在為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮重要的作用，預售制實施過程中的問題，可以通過采取措施加以解決，并非不可調(diào)和。基于此，學者們從各自的研究視角，對商品房預售制存在的合理性進行了論證，并就預售制存在的弊端提出了各自的解決方案。

其中，第一類觀點認為，預售制度實施過程中存在的問題，不是商品房預售制度本身造成的。預售制度實施過程中存在的問題，與中國預售制度相關的制度體系有關，如金融產(chǎn)品單一、預售監(jiān)管不到位等不是商品房預售制度本身造成的，可以通過完善預售制度如積極拓展房地產(chǎn)融資渠道、加強商品房預售資金監(jiān)管等措施來消除（郝新艷，2008）；第二，采取國際比較法，通過中外對比，發(fā)現(xiàn)中國預售制中存在的監(jiān)管缺位、司法制度、信用體系不健全、各主體利和風險不對、相關手續(xù)不規(guī)范等問題，并提出相關完善建議（羅懷中，2006）；第三，從經(jīng)濟學供求角度入手，認為取消商品房預售制度會造成短時間市場供不應求，產(chǎn)生較大的社會風險，會引起房價上漲，侵犯買房者的權益、引起壟斷，不利于競爭等不良影響（吳晅，2011）；第四，針對2010年出現(xiàn)的“預售制度即將取消”謠言引發(fā)的關于預售制存廢的爭論，認為目前中國整體金融創(chuàng)新相對滯后，房地產(chǎn)市場不發(fā)達，融資渠道有限，預售活動不會自動消失，如果貿(mào)然取消，會以私下交易等形式繼續(xù)出現(xiàn)，不利于市場穩(wěn)定，加大調(diào)控難度（劉學良，2012）。endprint

此外，還有些學者認為預售制中存在的問題體現(xiàn)的是中國企業(yè)契約精神缺乏，不尊重合約，為了短期利益不重視自己的信譽，同時也反應了開發(fā)商與購房者在預售協(xié)議中缺乏理解和溝通，很多問題出在開發(fā)商和購房者對于預售協(xié)議中關于房屋建設的質(zhì)量等認知有歧義，或者協(xié)議制定的不夠詳細而導致糾紛。這要求開發(fā)商和購房者在房屋預售協(xié)議的制定中要更加完善，對于工期、房屋設計、質(zhì)量和違約的處置情況有清楚的規(guī)定，在執(zhí)行中相互尊重，誠實守信，具有契約精神，同時也要求政府相應部門加強管理和規(guī)制，用法律的手段來避免這些問題，幫助購房者維權，但解決的方式卻不是廢止期房制（王政，2012）。

四、述評與展望

綜上所述，關于商品房預售制存廢的爭論，目前學術界仍然難有定論，各界褒貶不一。但單純從現(xiàn)有的文獻研究來看，主張“保留完善說”仍然是目前國內(nèi)的主流觀點?？梢?，預售制作為房地產(chǎn)行業(yè)的一項交易制度，具有其存在的合理性，我們不能因為其存在一些弊端，就全盤否定該制度的歷史功績，一味地貿(mào)然將其廢止。同時，我們也不能過分迷信預售制，近年來，預售制暴露的種種弊端，同樣需要引起政府和社會各界的警戒，需要廣大專家學者進行深入的研究，因此，筆者認為，預售制的存廢之爭，不僅有利于預售制制度本身的完善和發(fā)展，更有利于促進中國整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

同時，通過對近三年的文獻歸納發(fā)現(xiàn)，越來越多的研究集中于預售制監(jiān)管措施的完善方面，尤其是在2010年以后，該方面的文獻比較多，有如下三個方面：一是關于商品房預售資金的監(jiān)管問題的研究，主要分析了當前預售制資金監(jiān)管存在天津模式、廣州模式等監(jiān)管模式，并分析預售資金監(jiān)管過程中普遍存在的資金監(jiān)管不力問題，其造成了劣質(zhì)短壽建筑的出現(xiàn)、監(jiān)管主體混亂、預售款監(jiān)管內(nèi)容不確定、并就建設預售資金監(jiān)管信息平臺、將預售資金監(jiān)管與房屋建筑質(zhì)量監(jiān)管相結合、推進會計電算化以及其他相關監(jiān)管制度、法律法規(guī)進行分析論證（彭永恒，2011）；二是關于預售合同中存在的問題的研究，主要包括預售預約合同中外法律差異比較、預售合同情勢變更原則的適用問題以及登記備案制度、預售方的瑕疵擔保責任問題等方面的研究（睢曉鵬，2011）；三是研究房地產(chǎn)預售過程中的風險及防范機制問題，認為預售制度施行至今，利益相關方信息不對稱、利益和風險的不對等的現(xiàn)象頻發(fā)，為此應該建立相應的風險防范機制（楊繼慧，2012）。綜上可見，筆者認為，未來的研究重點應該仍然集中于預售制的完善方面，尤其是對于預售制監(jiān)管的問題的研究，將成為預售制問題研究的重中之重。

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[責任編輯 王曉燕]endprint