作者簡(jiǎn)介：鄧俊濤，男?，F(xiàn)年37，漢，蓬安縣地價(jià)中心。

摘要：隨著生活水平的不斷提高，社會(huì)節(jié)奏的加快，房?jī)r(jià)地價(jià)與房?jī)r(jià)問(wèn)題也成為關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事，老百姓有房可居，才能真正的維持社會(huì)穩(wěn)定的根本。本文將從需求與供給角度分析了地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，并進(jìn)一步指出了兩者是相互影響的，并為政府的宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)提出更多的要求。

關(guān)鍵詞：地價(jià)；房?jī)r(jià)；關(guān)系一、地價(jià)與房?jī)r(jià)概述

“工欲善其事，必先利其器”。為了弄清楚地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，先來(lái)了解下地價(jià)與房?jī)r(jià)的含義，為下文的研究做好鋪墊。

地價(jià)廣義上理解為購(gòu)買(mǎi)某個(gè)地塊單位面積的價(jià)格，狹義上是指地租，對(duì)某個(gè)地塊單位面積所需要承擔(dān)的租金的租賃。依據(jù)我國(guó)《土地法》有明文規(guī)定，商業(yè)建筑用地租賃期限是40年，民用住宅土地租賃期限是50年［1］。房?jī)r(jià)也就是某套住宅面積的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》得知，購(gòu)買(mǎi)者會(huì)享有房屋的轉(zhuǎn)讓權(quán)在內(nèi)所有權(quán)。當(dāng)購(gòu)房者期限到了只需補(bǔ)繳新的續(xù)期租金，就依然可擁有房屋所有權(quán)。

因而土地使用期限的定數(shù)和住宅使用期限的變數(shù)，也就是地價(jià)與房?jī)r(jià)之間有著復(fù)雜的關(guān)系，現(xiàn)階段有三種分歧觀點(diǎn)備受關(guān)注：第一種，地價(jià)決定房?jī)r(jià)，原因在于政府運(yùn)用的掛牌出讓、招標(biāo)拍賣(mài)方式引發(fā)地價(jià)狂漲讓房?jī)r(jià)也“水漲船高”［2］；第二種，房?jī)r(jià)上漲引發(fā)地價(jià)上漲，原因在于“物以稀為貴”，房地產(chǎn)需求大的土地需求大，造成房?jī)r(jià)上漲隨之地價(jià)上漲；第三種，地價(jià)與房?jī)r(jià)相互影響，原因在于兩者的關(guān)系是互為循環(huán)的變化著，相互作用的結(jié)果。

二、地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系

為了探究地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，可以為從需求與供給角度，及二者之間的影響逐步的分析，具體如下：

(一)需求角度上的關(guān)系

地價(jià)與房?jī)r(jià)實(shí)際上都是一種產(chǎn)權(quán)價(jià)格，且受到供求關(guān)系的作用，由于在土地上對(duì)產(chǎn)出物有所需求也就引發(fā)了對(duì)土地的需求，這里以“玉米法律悖論”進(jìn)行相應(yīng)闡釋。此理論認(rèn)為，玉米價(jià)格高了會(huì)引起地價(jià)高，玉米相關(guān)法律使得玉米價(jià)格高漲，刺激了國(guó)內(nèi)對(duì)玉米的生產(chǎn)與土地種植的需求，但是土地是有限的，因而為了滿(mǎn)足對(duì)玉米的需求，地主們就會(huì)使地價(jià)上升，換句話就是玉米價(jià)格高造成了地價(jià)高的結(jié)果［3］。將此理論運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)得出：房?jī)r(jià)高漲大大刺激了土地需求，也就引起地價(jià)上漲。有所區(qū)別的是，各個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)的需求是各不相同的，也就使得各地地價(jià)有所差異。例如：A、B兩地對(duì)房產(chǎn)需求量不同，假設(shè)A地大于B地土地需求量，導(dǎo)致A地房?jī)r(jià)比B地房?jī)r(jià)高，不同地區(qū)會(huì)受到市場(chǎng)調(diào)節(jié)的影響，通過(guò)房?jī)r(jià)差異也能映射出地價(jià)的差異。如圖1所示，因而，就需求角度而言，地價(jià)可看作是一種不同需求的價(jià)格，在同一時(shí)間為前提，地價(jià)高與房?jī)r(jià)高存在著結(jié)果的關(guān)系。

(二)供給角度上的關(guān)系

1.地價(jià)是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素之一

眾所周知，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，可以將房地產(chǎn)看作一種商品，房?jī)r(jià)就是需求與供給兼有的價(jià)格，若市場(chǎng)上房地產(chǎn)業(yè)過(guò)多，達(dá)到飽和，勢(shì)必得削弱供給量?jī)r(jià)格也隨之下降。先憑借地價(jià)的發(fā)展到一定階段才形成的房?jī)r(jià)。一般而言，一處房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是復(fù)雜的，開(kāi)發(fā)商要想站穩(wěn)腳跟就得先取得土地使用權(quán)，再通過(guò)建設(shè)房屋，最終形成房地產(chǎn)的價(jià)格，此價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本價(jià)格。因而得出，地價(jià)在上漲后會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)隨之上漲，需要注意的是，此時(shí)的增量房地產(chǎn)與此時(shí)的地價(jià)沒(méi)有在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，而是在循序漸進(jìn)中經(jīng)歷了一個(gè)建設(shè)周期才打到的，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)的其中一項(xiàng)成本就是地價(jià)，一旦受到市場(chǎng)影響地價(jià)上漲勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

2.房市過(guò)熱，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的約束力缺乏

房地產(chǎn)作為一種商品，房?jī)r(jià)會(huì)在開(kāi)發(fā)商成本與供求關(guān)系作用下發(fā)生變化，而地價(jià)變化不一定會(huì)引起房?jī)r(jià)改變。若是房地產(chǎn)市場(chǎng)中供求關(guān)系有所變動(dòng)，有了賣(mài)方市場(chǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商是大大有利能賺取超額利潤(rùn)，利潤(rùn)持續(xù)升高，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的約束力蕩然無(wú)存，此時(shí)的房?jī)r(jià)是市場(chǎng)支配而與成本無(wú)關(guān)［4］。另一方面來(lái)說(shuō)，“商場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)異常殘酷的，由于信息的時(shí)滯性，會(huì)引發(fā)供求關(guān)系失衡。商人的本質(zhì)就是追求利潤(rùn)最大化，因而房地產(chǎn)商為了掙得更多利利潤(rùn)就會(huì)使地價(jià)擺脫束縛，出現(xiàn)兩種局面：第一種，地價(jià)相同賣(mài)出的房?jī)r(jià)大相徑庭。在市場(chǎng)需求驅(qū)動(dòng)下行情上漲厲害，使得地價(jià)與成本相同的房屋的銷(xiāo)售價(jià)格卻是有天壤之別，很多城市中房?jī)r(jià)超速浮動(dòng)就是例子。第二種，地價(jià)不同卻賣(mài)出相同價(jià)格，雖然獲地的情況與時(shí)間各不相同，市場(chǎng)上各個(gè)樓盤(pán)地價(jià)也是有高有低，但是相似的房?jī)r(jià)卻是會(huì)擴(kuò)散在類(lèi)似的市場(chǎng)與時(shí)間內(nèi)，造成地價(jià)不同卻也賣(mài)出相同房?jī)r(jià)。原因在于房屋銷(xiāo)售價(jià)格是經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)出的規(guī)律，市場(chǎng)需求對(duì)房?jī)r(jià)是主動(dòng)作用，因而，房?jī)r(jià)的重要一部分就是地價(jià)，地價(jià)與房?jī)r(jià)會(huì)有一定影響，但并非主導(dǎo)性。

(三)二者相互的影響

1.地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響

理論上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商成本中，地價(jià)從屬于房?jī)r(jià)，地價(jià)變化勢(shì)必影響房?jī)r(jià)變化，然而，實(shí)際運(yùn)算結(jié)果卻得出，地價(jià)一般變化不大，房?jī)r(jià)卻是不斷變化，短期內(nèi)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響，長(zhǎng)期內(nèi)，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)影響。原因在于：現(xiàn)階段地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期影響比過(guò)去影響要大。當(dāng)前地價(jià)上漲，是將來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商會(huì)減少住房供給，消費(fèi)者就會(huì)立刻購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)上信息有局限性，在需求增加供給減少之下，影響也會(huì)產(chǎn)生不同變化。住房政策也對(duì)房?jī)r(jià)有所影響，其目標(biāo)是維持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)和讓人們都有房可住。后者希望人們多購(gòu)買(mǎi)住房，能抬高房?jī)r(jià)，前者則是政府出臺(tái)各種政策宏觀掌控，也造成了短時(shí)間內(nèi)預(yù)期的變動(dòng)范圍擴(kuò)大。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地儲(chǔ)備，政府不鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商擴(kuò)充儲(chǔ)備土地，當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲，短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)達(dá)到上漲的預(yù)期，開(kāi)發(fā)商的土地與政府政策產(chǎn)生相同效果，也就使得房?jī)r(jià)影響擴(kuò)大，依附于地價(jià)的變化，長(zhǎng)期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商遵循土地政策進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)與出售，也會(huì)緩解或抵消地價(jià)變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

2.房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響

眾所周知，地價(jià)容易受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、出讓方式、開(kāi)發(fā)商“地價(jià)”影響，房?jī)r(jià)也有所變化。低價(jià)公式為：預(yù)期收益-最低利潤(rùn)-除土地外的開(kāi)發(fā)成本=低價(jià)［5］，此公式中左邊后兩項(xiàng)不變，低價(jià)是由預(yù)期收益決定，當(dāng)前的房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)直接作用，這也符合Granger檢驗(yàn)結(jié)果。在開(kāi)發(fā)成本變化了，在壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)前提下，政府出讓地價(jià)與完全競(jìng)爭(zhēng)中開(kāi)發(fā)商最高價(jià)之間就是土地成交價(jià)格，競(jìng)爭(zhēng)越激烈，價(jià)格也與低價(jià)接近，利潤(rùn)小了房?jī)r(jià)變化對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)期收益有所影響，隨之，地價(jià)受到房?jī)r(jià)的影響減弱。此外，政府推行嚴(yán)格的土地政策，增加了土地存儲(chǔ)量使得成本提高，引發(fā)地價(jià)上漲，總而言之，統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的結(jié)果得出：短期內(nèi)地價(jià)與房?jī)r(jià)影響不明顯，地價(jià)變動(dòng)不大。

三、結(jié)語(yǔ)

一個(gè)地方的房?jī)r(jià)與地價(jià)都離不開(kāi)當(dāng)前的價(jià)格與政策的影響，人們都想有房住的需求能決定房?jī)r(jià)高低，從而也影響到地價(jià)變化。以拍賣(mài)方式進(jìn)行地價(jià)，是由未來(lái)開(kāi)發(fā)商預(yù)期和當(dāng)前房?jī)r(jià)決定的。房?jī)r(jià)與預(yù)期上漲隨之帶動(dòng)地價(jià)上漲，反之則下降。地價(jià)是房?jī)r(jià)組成的一部分，因而兩者的影響顯而易見(jiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府也要采取相應(yīng)措施加以干預(yù)，嚴(yán)厲打擊投機(jī)需求，利率、稅收等可作為輔助手段，維持地價(jià)與房?jī)r(jià)的穩(wěn)定與發(fā)展。(作者單位：蓬安縣地價(jià)中心)

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