鄭曄

摘要：隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，促進其發(fā)展的因素也逐漸有了變化，房地產(chǎn)也已成為促進其快速發(fā)展的主要誘因，成為了拉動內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)，同時，房地產(chǎn)業(yè)也是產(chǎn)生泡沫幾率最高的產(chǎn)業(yè)。就目前而言，我國正處于一個比較穩(wěn)定的經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢優(yōu)劣也是決定著我國的發(fā)展是否能夠持續(xù)穩(wěn)定的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化的成因以及其對經(jīng)濟發(fā)展的影響是本文主要探討的內(nèi)容，希望能夠為國家的經(jīng)濟發(fā)展建設獻策獻計。

關鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；泡沫化；根源；經(jīng)濟影響近年來，報紙雜志刊登了很多有關于房地產(chǎn)泡沫的文章，引起了人們的注意，最為群眾擔憂的是與房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)投資、商品房空置率持續(xù)上升有關的問題。與此同時，國務院頒布了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知，該通知的主要內(nèi)容圍繞解決房地產(chǎn)泡沫這一項目展開，可見國家對于這一方面的重視程度較高。本文對房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象進行了分析，綜述如下。

一、我國房地產(chǎn)泡沫研究的相關理論

1.1泡沫論

美國著名經(jīng)濟學家查爾斯?P?金德伯格認為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，并不斷吸引新的買者——隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的實體價格，由此導致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過度膨脹的后果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續(xù)性。最早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國佛羅里達房地產(chǎn)泡沫(Property Bubbles)，這次房地產(chǎn)投機狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經(jīng)濟大危機，最終導致了第二次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)。從20世紀70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。

就目前而言，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象已存在并發(fā)生了，房地產(chǎn)投資以及消費狀況正持續(xù)著以20%的百分比增長，這一結果是同期GDP增長率的2倍以上，這直接導致了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時，《中國行業(yè)景氣分析報告》一文也已指出，“中國式的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象”正悄然而至。報告稱房地產(chǎn)泡沫有如下特征：房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)；房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出的陡升陡降的波動狀況，振幅較大；房地產(chǎn)價格波動不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生主要是由于投機行為，是貨幣供應量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。我國出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的根本原因在于部分城市的房地產(chǎn)商引領了投資以及圈地的熱潮，致使其他房地產(chǎn)商效仿，將房地產(chǎn)價格大幅度地提升以獲取利益的手段使得商品房空置率不斷飆升，這是弊端所在。將房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象進行案例分析、回歸分析的方法進行總結，其結果是這一現(xiàn)象是區(qū)域性而非全國性，同時，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象也是不爭的一個事實。

1.2非泡沫論

學者黃征學認為，房地產(chǎn)的價格不斷走高，商品房空置率居高不下，房地產(chǎn)投資增幅逐漸增大，這些現(xiàn)象不足以構成房地產(chǎn)泡沫，這一結果是根據(jù)于相關參數(shù)的測定得出的。任志強的觀點是，房地產(chǎn)市場具有其他產(chǎn)業(yè)不具備的特殊性，還有一個原因就是房地產(chǎn)的銷售期限不固定，跨度較大，而一些房屋的空置也只是短期的，房屋的入住率是持一個拋物線的趨勢，有跌落也有反彈回升，這需要房地產(chǎn)商耐心等待。理論上來說，商品在銷售時期，出現(xiàn)供求不平衡的狀況是合理的，是一種很正常的經(jīng)濟現(xiàn)象。相關結果表明，我國商品房價格的漲勢處于1%-4%的狀態(tài)，與日本以及泰國的房地產(chǎn)泡沫時期的漲幅相比，是遠遠低于二者的，換個角度來講，就是說我國的房地產(chǎn)商品房的價格增長速度也是遠遠低于國內(nèi)經(jīng)濟生產(chǎn)總值的，從價格上來講，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象也是不復存在的。

任志強表示，泡沫從經(jīng)濟學的概念，只要有市場溢價就有泡沫，但是什么東西沒有市場溢價呢，幾乎沒有。比如手機，一出來5000塊錢，過兩天變成4000，再過兩天3000了，你說是泡沫嗎，最初的時候就是知識產(chǎn)權的市場溢價。任志強還稱，第二個解釋泡沫的經(jīng)濟學的辦法就是用虛擬經(jīng)濟的方式有了巨大的杠桿，中國的房子沒有杠桿，首付30%，二套房首付70%，跌了30%還是百分之百的付款，沒有什么泡沫。

1.3泡沫必然論

目前看來，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象是一種模糊的概念，不能很清楚的界定其是否存在，比股市泡沫現(xiàn)象更難概括.如今，很多人進行房地產(chǎn)投資項目，對于投資項目來說，收益與虧損是最為平常在所難免的，泡沫也是自然而然的。是長久以來的自然規(guī)律。吳敬璉認為,吳敬璉認為回答房地產(chǎn)是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困難?，F(xiàn)在很多人都在對房地產(chǎn)進行投資一旦以投資目的入市今漲明跌泡沫是自然的。希勒認為全球有一個普遍現(xiàn)象凡是有魅力的城市房地產(chǎn)市場的泡沫都在所難免房地產(chǎn)市場長期低迷或是長期高漲都會造成泡沫是必然規(guī)律。

1.4泡沫威脅論

總體上來講，我國的房地產(chǎn)態(tài)勢是健康且持續(xù)穩(wěn)定的，部分一些城市則出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資幅度過大的現(xiàn)象，這直接導致了土地供應過量以及房價上升速度過快的現(xiàn)象，特別是商品房的空置率尤為嚴重，我們應對這現(xiàn)象高度重視，因為這些現(xiàn)象說明了這些城市的房地產(chǎn)市場正處于苗頭虛熱狀態(tài)。有人認為，這些地區(qū)的房地產(chǎn)投資的幅度過大，房產(chǎn)價格漲幅太快，出現(xiàn)了虛熱的狀態(tài)，這一系列的問題都是市場風險存在的根源。林云霞認為，目前我國房地產(chǎn)市場總體上是健康的。但是目前一些城市房地產(chǎn)投資增幅過大，土地供應過量，房價和地價上漲過猛，商品房特別是高端商品房的空置率持續(xù)攀高，這些現(xiàn)象應引起高度警惕，這些城市的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)過熱或虛熱苗頭，劉志峰認為，目前部分地區(qū)投資增幅過大，土地供應過量，價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的過熱，虛熱和結構性問題，存在較嚴重的市場風險。

二、房地產(chǎn)泡沫的根源

2.1土地自身的特性

段正梁教授認為，土地有其有價格而無價值的獨特性，這直接導致了土地被進行買賣的后果。一些人利用土地的這一特殊性進行土地買賣的活動，“炒房地產(chǎn)”已經(jīng)形成一股熱潮，加入這個大潮的人也越來越多。在經(jīng)濟方面，土地具有稀少性，在所有的生產(chǎn)要素之中，土地的反彈可能是最微小的，可以說是微乎其微的，土地在供給方面，具有稀少性、多元素以及包含性的特點，這些特點致使土地價格不斷攀升。土地的稀缺性、壟斷性和土地需求的投機性，更是使得土地價格上漲的趨勢越來越高。同時，目前社會中的房地產(chǎn)項目已經(jīng)與以往有所不同，以往人們將房地產(chǎn)項目作為資產(chǎn)以及材料的轉讓，而如今房地產(chǎn)項目是作為投資概念運行的，通過公式運算可能就已經(jīng)將房地產(chǎn)規(guī)劃完成了，正是基于此，房地產(chǎn)泡沫才有形成的空間。

2.2非理性預期和過度投機

Black(1986)首先將噪聲的概念引入泡沫理論中，把市場有效性和噪聲結合起來研究，認為噪聲交易使股票價格成為噪聲價格，不能充分反映信息所包含的內(nèi)容，從而使市場的有效性大為降低。在股市交易中，噪聲交易者不斷通過交易將噪聲累加到股票價格中，使得股票價格偏離其內(nèi)在價值，形成股票泡沫。Shiller(1984，1990)和Summers(1986)建立了時尚模型，給出了投機泡沫成因的一種解釋。Shiller(1984)認為股價極易受到純粹的時尚潮流和社會動態(tài)的影響，投資者彼此之間的高度關注可能會導致泡沫的產(chǎn)生。過度投機是指以全部的資金、有價證券等投入于高風險行業(yè)，例如證券、期貨、期權、杠桿交易等，由于這些交易往往因市場的變動而導致有價證券的貶值，或由于頭寸的方向不對，需要更多地追加保證金，若保證金無法補充，因而導致被強行平倉并導致嚴重損失。過度投機對個人來說會導致傾家蕩產(chǎn)，而對單位來說將會導致資不抵債或破產(chǎn)。但這些行為還往往引發(fā)市場的震蕩或引致社會動蕩。國際投行野村在最新報告中對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出警示，認為中國房地產(chǎn)已投資過剩，三四線城市風險尤其高，成為中國經(jīng)濟面臨的最大風險。野村經(jīng)濟學家張智威等在報告中解釋他的論據(jù)，他指，之所以強調2014年的房地產(chǎn)風險，因為他們團隊認為中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷長達十年的繁榮後，目前開始面臨結構性供應過剩的問題。報告稱，去年三四線城市(除一線和24個二線城市以外)住宅在建面積占到總量的67%。市場并未完全意識到這一風險，一部分是因為這些城市可獲得的數(shù)據(jù)有限，另一方面是一線城市樓市熱可能對誤導了部分投資者。

野村對中國房地產(chǎn)的擔憂，主要基於以下理由，一是庫存不斷增加，該投行估計城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積到2013年底達到37平方米，日本和英國則分別為35和33平米。如果以此趨勢發(fā)展，人均面積到2017年會達到51平米。二是中國勞動力人口開始下降，城鎮(zhèn)化放緩。中國勞動力人口2012年開始下降，而且應會進一步收縮。此外，宏觀因素也可能引發(fā)房地產(chǎn)市場的調整，包括利率上升，資本賬戶開放，房地產(chǎn)稅推行以及反腐敗活動。野村指出，從2013年數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟增長的支柱，占GDP的16%，固定資產(chǎn)投資的33%，貸款余額的20%，新增貸款的26%，政府收入的39%。如果房地產(chǎn)急劇放緩，很難找到替代方式支持經(jīng)濟增長。而且若房地產(chǎn)市場劇烈調整，應對政策也未必立竿見影。當前地方債和影子銀行問題令人關注，但不太可能在今年引發(fā)系統(tǒng)性風險，政府可以對違約信托產(chǎn)品施以援手、展期債務。但若房地產(chǎn)投資急劇放緩，政策放松可能達不到很好的效果，因為地產(chǎn)業(yè)本身面臨結構性過剩問題。從今年前兩月數(shù)據(jù)看，中國房地產(chǎn)增速放緩，1-2月商品房銷售面積和銷售額分別同比下降0.1%和3.7%，新開工面積同比降幅達27.4%，而房價漲幅也持續(xù)縮窄。2月70個大中城市新建住宅銷售價格同比升幅回落至8.7%。

2.3結構性失調

泡沫的根源在于結構性的失調，結構性失調主要是產(chǎn)品的結構失調，經(jīng)濟適用房以及商品房、高檔房的安排不近合理，比例出現(xiàn)不均的現(xiàn)象，這是樓盤定位的問題。就市場情況看來，應適量的開發(fā)建筑面積大的樓盤，加大開發(fā)經(jīng)濟適用房，這樣會符合大多數(shù)人的選擇。這會避免房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性，由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在，房地產(chǎn)市場供求關系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。雖然價格和供求等市場機制會產(chǎn)生調整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的

2.4政府調控的影響

由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，政府職能部門忽略了一些問題與細節(jié)，這直接導致了土地的總量控制權不能夠完全掌握，當集體土地農(nóng)用土地失去控制時，會導致房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)入駐，形成房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象。同時，一些政府部門也積極引領開發(fā)商的入駐，進行投資，導致土地開發(fā)過度，房地產(chǎn)商品化的出現(xiàn)使產(chǎn)品在市場流通的過程中形成了重大失誤。不僅如此，銀行方面投入大量的資金，使得房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)價格快速膨脹，有了很大的上升空間，出現(xiàn)了泡沫現(xiàn)象。近幾年政府一直在實行限購令，有學者認為限購令有利于社會公平和資源節(jié)約，限購令的執(zhí)行，已經(jīng)按下了高房價的瘋狂的頭顱，逼迫房價進入下降通道。因為過度的投資保值投機已嚴重扭曲了房地產(chǎn)的居住功能，一戶一房的調控目標就是要還住房本來的居住本質，確保更多以居住為主的居民的利益。限購令固然是以行政強力遏制了購房需求，其短期或對調整房市有所影響，但正因為調控行為的非市場化，政策的連續(xù)性也讓人產(chǎn)生了疑問。而這種對政策不可持續(xù)的預期，則可能對市場調控效果及政策信心造成損傷。另有學者認為“限購令”的實際效果很有限，象征意義大于實際意義。首先，這是一項臨時性措施，對房價而言只能發(fā)揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預期。只要炒房客預期房價繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計繞開規(guī)定。其次，“一戶限購一套房”的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。再者，如何發(fā)現(xiàn)購房者提供虛假信息騙購也是個問題。還有一個政府調控政策那就是房產(chǎn)稅影響頗深，房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。對房產(chǎn)征收的目的是運用稅收杠桿，加強對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國家房產(chǎn)政策的調整，合理調節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。開征房產(chǎn)稅有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期，有利于抑制房地產(chǎn)市場投資過熱和投機行為，有利于改善人們購房的理念，有利于抑制虛高的房價，使得房價回歸理性等。

三、房地產(chǎn)泡沫對我國經(jīng)濟的影響

3.1房地產(chǎn)泡沫破裂具有嚴重危害

一旦房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象急劇加重，那么經(jīng)濟方面也會出現(xiàn)同樣的泡沫問題，通貨膨脹，人們生活不安定，增加了群眾的恐懼心理。從以往的歷史教訓來看，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)只會使經(jīng)濟、金融負擔更加嚴重，形成更加不利于社會安定的負資產(chǎn)現(xiàn)象。房價一旦暴跌，其他方面的價值則有所提高，并沒有完全解決房價高人們無法承擔的問題，反而使問題變得嚴重，任何事件都是有緩沖期限的，上漲后必定會回落，這樣會使國家經(jīng)濟發(fā)展進入死循環(huán)，損失國家利益。

3.2適當泡沫有利于經(jīng)濟發(fā)展

任何事物都是講究適度的，對于房地產(chǎn)泡沫來講，也同樣適用。泡沫過多則不利于國民經(jīng)濟發(fā)展，一點兒泡沫不存在則會使房地產(chǎn)事業(yè)毫無起色，姿態(tài)平平?？梢詫Ψ康禺a(chǎn)項目進行價格的微調，這樣能夠保證房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象不會過于嚴重，適度的泡沫在未來的房地產(chǎn)價格中會有所體現(xiàn)，所以，在某一程度上來講，房地產(chǎn)泡沫的存在有利于國家經(jīng)濟的繁榮。

結語

對于房地產(chǎn)項目來講，業(yè)內(nèi)人士都有其不同的眼光以及看法，無論是哪一種看法，都是基于房地產(chǎn)項目本身的定義出發(fā)的，一定的泡沫能夠促使經(jīng)濟發(fā)展，則說明泡沫的出現(xiàn)并不是完全有害的，那么，掌握好房地產(chǎn)泡沫的“度”是極為重要的。這對于政府和房地產(chǎn)開發(fā)商有重要的啟示意義，那就是既不能讓房地產(chǎn)鏈條破裂，也不可以讓房價虛高，保持一個合適的度才能保證經(jīng)濟健康穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。(作者單位：廣東財經(jīng)大學)

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