【摘 要】不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能起到一定的反腐作用，但并不能成為反腐利器。本文闡述了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的模式及中國目前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度現(xiàn)狀，分析其與反腐的關(guān)系。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度；反腐

Real estate can become a unified registration system corruption weapon

Li Xiu-ming

(Foshan, Guangdong Province, the center of the Housing Register Foshan Guangdong 528000)

【Abstract】Real Estate unified registration system can play a role in anti-corruption, anti-corruption but it does not become a weapon. This paper describes the model and the real status of a unified registration system of real estate registration system unified China now analyze its relationship with anti-corruption.

【Key words】Real Estate unified registration system;Corruption

2013年11月20日，十八屆三中全會后的會議上李克強(qiáng)提出“整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”； 2014年3月28日，由國土資源部、財(cái)政部等就九部門組成的不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部聯(lián)席會議召開，提出將用3年左右時(shí)間，全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。與此同時(shí)，在部分大中城市出現(xiàn)了豪宅、別墅等二手房“拋售”的現(xiàn)象，動(dòng)輒降價(jià)幾百萬元以吸引買主。廣州市番禺區(qū)某知名樓盤的二手房交易市場亦格外紅火。在國家反腐力度不斷加大的背景下，以上兩種現(xiàn)象聯(lián)系起來，很容易就引發(fā)人們的疑問：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能否成為反腐利器？ 本文將對此進(jìn)行初步探討。

1. 什么是不動(dòng)產(chǎn)登記制度？

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。目前世界上的不動(dòng)產(chǎn)等級制度主要有權(quán)利登記制、托倫斯登記制及契約登記制三種模式。而我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度則體現(xiàn)為雙重主義：兼有權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的雙重屬性。

1.1 權(quán)利登記制權(quán)利登記制又稱“登記生效主義”或德國登記制（德國首先創(chuàng)立），指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須履行法定的登記形式才生效力的登記制度。目前權(quán)利登記制度為德國、瑞士、奧地利、匈牙利等國家所采用。權(quán)利登記制主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：登記生效主義、實(shí)質(zhì)審查主義、登記有公信力、登記具有強(qiáng)制作用、物的編成主義、登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)靜的狀態(tài)以及不頒發(fā)權(quán)利憑證。

1.2 托倫斯登記制托倫斯登記制又稱“登記發(fā)證制度”或“地券交付主義”，指經(jīng)實(shí)質(zhì)審查，用政府所發(fā)的憑證確認(rèn)產(chǎn)權(quán)以便物權(quán)移轉(zhuǎn)的物權(quán)制度。該制度由澳大利亞托倫斯爵士設(shè)計(jì)提出，于1858年1月27日經(jīng)南澳州議會通過并于同年7月施行。托倫斯登記制度被澳大利亞所有的州、新西蘭、英格蘭、蘇格蘭、愛爾蘭、加拿大大部分分省、新加坡、馬來西亞以及美國科羅拉多、夏威夷等12個(gè)州采用。托倫斯登記制度有以下特點(diǎn)：登記不完全強(qiáng)制、實(shí)質(zhì)審查主義、登記具有公信力、頒發(fā)權(quán)利憑證、登記機(jī)關(guān)負(fù)有賠償責(zé)任、物的編成主義、登記土地的靜的狀態(tài)。托倫斯登記制度目前在立法技術(shù)上被認(rèn)為是最好的一種。

1.3 契約登記制契約登記制又稱“登記對抗主義”，或法國登記制（法國首先創(chuàng)立），指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約，即已生效，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人的登記制度。目前，契約登記制為法國、日本、意大利、比利時(shí)、西班牙、美國多數(shù)州以及南美一些國家所采用，中國香港地區(qū)也采用這一制度。契約登記制度有以下特點(diǎn)：登記對抗主義、形式審查主義、登記無公信力、登記非強(qiáng)制主義、人的編成主義、登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)動(dòng)的狀態(tài)以及不頒發(fā)權(quán)利憑證。

1.4 我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度：雙重主義。

1.4.1 我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體現(xiàn)了權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的雙重屬性。這主要表現(xiàn)為，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的登記生效主義、兼有形式審查及實(shí)質(zhì)審查、物的編成主義以及登記發(fā)證等方面。

1.4.2 我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的登記生效主義體現(xiàn)在《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

1.4.3 我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度兼有形式審查及實(shí)質(zhì)審查，體現(xiàn)為《物權(quán)法》第十二條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（1）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料。

（2）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人。

（3）如實(shí)、及時(shí)地登記有關(guān)事項(xiàng)。

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看。

1.4.4 我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度物的編成主義體現(xiàn)為《土地登記規(guī)則》第六十條規(guī)定：土地登記卡以街道（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）為單位，按街坊（村）及宗地號順序排列組裝土地登記薄。宗地分割的，在原土地登記卡順序上按宗地分割后支號的順序排列。宗地合并的，以合并后的宗地號順序排列。

1.4.5 我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的登記發(fā)證由《物權(quán)法》第十七條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記薄一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記薄確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為準(zhǔn)。

2. 我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記情況

（1）1978年改革開放以來，基于行政管理的需要，不動(dòng)產(chǎn)的各類登記分別由不同的行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，形成了不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域“諸侯割據(jù)”的局面，持續(xù)至現(xiàn)在。然而，分散的不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅不能滿足現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)的需求，甚至演變出滋生腐敗、助漲房價(jià)等等社會問題，因此2014年初國土資源部、財(cái)政部等就九部門提出加快完善我國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以適應(yīng)市場需求。

（2）我國涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)及規(guī)章制度不僅繁多，而且分散，處于較為混亂的狀態(tài)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自改革開放以來，我國涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的分散法律有11條、涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的分散行政法規(guī)有7條、涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的分散部門規(guī)章有13條，其中還不包含涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的各種橫向及縱向的分散地方立法。

（3）此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)至少包含了土地管理機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、草原管理機(jī)構(gòu)、林業(yè)管理機(jī)構(gòu)、海洋行政管理機(jī)構(gòu)、地質(zhì)礦產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、漁業(yè)行政管理機(jī)構(gòu)以及水行政管理機(jī)構(gòu)。不同的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)單獨(dú)建立不動(dòng)產(chǎn)登記薄，形成了各式各樣的登記??；不同部門間信息互不相同，導(dǎo)致各種手續(xù)繁雜。我國的不動(dòng)產(chǎn)登記涉及多個(gè)部門，不僅造成重復(fù)登記、資源浪費(fèi)等問題，也致使申請人獲得了五花八門的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。

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（4）以廣東省佛山市為例，本人在佛山市禪城區(qū)房屋登記中心工作多年，即便是公檢法前來查詢，本單位也僅能提供佛山市禪城區(qū)內(nèi)的房屋登記信息，其他地區(qū)的房屋登記信息則無法提供，房屋登記信息十分分散。

（5）總體而言，我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度較為分散，不便于申請人檢索法律法規(guī)，難以維權(quán)；多頭執(zhí)法、各自為政，申請人難以取得登記；多機(jī)構(gòu)管理，容易造成重復(fù)登記，浪費(fèi)行政資源；登記資料分散，未能起到良好的公示效果，致使不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力下降。

3. 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度與反腐有什么聯(lián)系？

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記的目的有兩個(gè)：其一，公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，保障交易安全，這可以稱為物權(quán)公示目的；其二，借助于登記來對不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)施監(jiān)管，并為不動(dòng)產(chǎn)交易征稅、不動(dòng)產(chǎn)規(guī)劃等行政管理活動(dòng)提供依據(jù)，這可以稱為行政管理目的。其中物權(quán)公示目的，正是貪腐官員懼怕不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的原因。

（2）近年房價(jià)飛漲，房產(chǎn)成為貪官受賄洗錢、增值保值的工具。貪官搜刮了不少油水后，最頭痛的是如何將所貪財(cái)產(chǎn)隱藏不露，又能保值增值。在所有渠道中，炒樓、購置不動(dòng)產(chǎn)顯然是不錯(cuò)的選擇。將非法所得轉(zhuǎn)變成房產(chǎn)，不僅安全性提高，租金亦可觀，還能享受房價(jià)飆升帶來的快感，完全用不著擔(dān)憂財(cái)產(chǎn)在通脹下縮水。每個(gè)貪官倒下，除持續(xù)刷新紀(jì)錄的貪腐金額外，大凡都有多套房產(chǎn)的貪腐罪證一并羅列，在讓人大開眼界的同時(shí)，又令人黯然傷神。浙江省藥監(jiān)局原局長黃萌有房產(chǎn)84套，原山東省副省長黃勝有房產(chǎn)46套，廣東茂名原市委書記羅蔭國落網(wǎng)后查獲其有數(shù)十套房產(chǎn)，廣東茂名市副市長楊光亮也有房產(chǎn)數(shù)十套，安徽黃山園林管理局原局長耿曉軍擁有房產(chǎn)38套，山西蒲縣煤炭局局長郝鵬俊有房產(chǎn)36套，上海房管局第一副局長陶校興有房產(chǎn)30套，原杭州市副市長許邁永有房產(chǎn)25套，原云南楚雄彝族自治州州長楊紅衛(wèi)有房產(chǎn)23套……以上數(shù)據(jù)讓我們有理由相信擁有多套房產(chǎn)是貪官們的一大特色。就我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀，若貪官們的房產(chǎn)分散在各個(gè)地方，那么登記記錄必然分散，需要耗費(fèi)大量的人力物力才能找出一個(gè)貪官手中到底有多少套房產(chǎn)。正是因?yàn)槲覈粍?dòng)產(chǎn)登記制度的不完善，貪官們的房產(chǎn)才能如此隱蔽，不到事發(fā)的時(shí)候都不會曝光于眾。

（3）一旦不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度得到完善與實(shí)施，房屋登記信息得到集中管理，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得到公示，必然能牽扯出一系列擁有多套房產(chǎn)的貪腐官員，起到反腐的效果。同時(shí)，通過嚴(yán)懲擁有多套房產(chǎn)的貪腐官員，起到殺雞儆猴的作用，告誡其他官員嚴(yán)于律己，及時(shí)扼殺腐敗的念頭。

4. 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能否稱為反腐利器？

（1）習(xí)近平就任中共中央總書記以來，多次在重要公共場合談到反腐倡廉。2014年1月22日，中紀(jì)委第二次全體會議上，習(xí)近平強(qiáng)調(diào)指出：要堅(jiān)持“老虎”、“蒼蠅”一起打，加強(qiáng)對權(quán)力運(yùn)行的制約和監(jiān)督，把權(quán)力關(guān)進(jìn)制度的籠子里，形成不敢腐的懲戒機(jī)制、不能腐的防范機(jī)制、不易腐的保障機(jī)制。由此可以見，國家的反腐力度越來越大。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的完善的確有助于國家反腐工作開展，然而這一制度能否真的稱為反腐“利器”仍是未知之?dāng)?shù)。

（2）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要稱為反腐利器的一大前提是該制度得到完善并落實(shí)實(shí)施，然而實(shí)際操作存在諸多困難。目前涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)眾多且各自為政，若要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記，如何協(xié)調(diào)各個(gè)機(jī)構(gòu)的利益關(guān)系？統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的成本能否控制在合理范圍內(nèi)？還有，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度必然觸及部分官員的利益，從而遭受各種反對之聲，地方政府不配合、官員信息難公開、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)整理龐雜等等阻力下，該項(xiàng)改革能否在各種阻力下堅(jiān)持下去？此外，技術(shù)上的瓶頸也阻礙了統(tǒng)一登記的順利推進(jìn)。雖然從技術(shù)上看，住房信息錄入、聯(lián)網(wǎng)并不困難，但實(shí)際上，由于各地技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、平臺條件及人才素質(zhì)不統(tǒng)一，在實(shí)際操作中還是會遇到很多困難。

（3）即便不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能到完善并實(shí)施，“反腐”只是其中的衍生品，該制度的最大目的依然是完善物權(quán)法，達(dá)到物權(quán)公示目的。而且，貪腐官員依然可以通過將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到他人名下來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能起到一定的反腐作用，但并不能成為反腐利器。

5. 總結(jié)

我國現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體現(xiàn)了權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的雙重屬性，雖然集中了兩種制度的優(yōu)點(diǎn)，但是目前我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度無論是相關(guān)法律法規(guī)還是涉及機(jī)構(gòu)都較為分散，資源難以集中且公信力不足。雖然完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度面臨著成本高、各機(jī)構(gòu)利益沖突及技術(shù)瓶頸等難題，但該制度的完善的確能使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)得到公示，從而抑制官員擁有多套房產(chǎn)的現(xiàn)象，起到一定的反腐作用。然而，反腐只是該項(xiàng)改革的衍生品，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度并不能最大限度地抑制官員貪腐。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能起到一定的反腐作用，但并不能成為反腐利器。

參考文獻(xiàn)

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［4］ 王勝明著：《中華人民共和國物權(quán)法解讀》，中國法制出版社2007年版.

［作者簡介］ 李秀明（1966.11-），女，職稱：檔案專業(yè) 助理館員，工作單位：佛山市禪城區(qū)房屋登記中心（禪城區(qū)房地產(chǎn)檔案館），畢業(yè)時(shí)間：2008年2月，畢業(yè)院校及所學(xué)專業(yè)：廣東省委黨校（公共管理）。

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