張興軍

市場熱不熱

伴隨著房地產(chǎn)市場火熱走勢的，是對其未來的擔(dān)憂。早在2010年12月，由中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)發(fā)布的2011《住房綠皮書》中就指出，房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭，A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。

是年的綠皮書統(tǒng)計，截至2010年年底中國直接涉房地產(chǎn)上市公司已達(dá)802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。

綠皮書進(jìn)一步總結(jié)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為A股市場分布最廣泛的行業(yè)，不僅房地產(chǎn)類上市公司為數(shù)眾多，而且涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的非地產(chǎn)公司也為數(shù)眾多。據(jù)統(tǒng)計，按照深、滬兩市分類的20個行業(yè)中，除去房地產(chǎn)、金融保險以外的全部18個行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

其中，通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司（含房地產(chǎn)業(yè)上市公司）802家，收入中有房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的前三位是：綜合類公司最多，19家中15家涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占78.95%；其次是35家建筑與工程業(yè)的公司中，24家通過銷售房地產(chǎn)取得收入，占總數(shù)的68.57%；批發(fā)和零售行業(yè)73家，占行業(yè)114家公司的64.03%，排在第3位。

相對較高的行業(yè)毛利率讓眾多企業(yè)趨之若鶩。這也給當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)警惕經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化風(fēng)險提供了注腳。從短期看，上市公司的財務(wù)報表看似好看，但從長遠(yuǎn)看會削弱上市公司的競爭力，其危害顯而易見。

“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化將助長投機(jī)心理，吞噬企業(yè)家精神，掏空未來30年中國經(jīng)濟(jì)增長的基礎(chǔ)?！边^熱的另一個表象是頻繁出現(xiàn)的“地王”。過去的2013年儼然是地王之年，北京與上海兩座一線城市的土地出讓金再創(chuàng)新高，分別超過了1800億元和2000億元。

地王頻現(xiàn)也成了部分官員眼中“房產(chǎn)不會崩盤”的邏輯。在2014年全國“兩會”期間，針對市場關(guān)于中國樓市崩盤、三線城市領(lǐng)跌的說法，全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興回應(yīng)稱，三線城市房價在每平米三五千，“這是成本價的水平，還能崩到哪去？”

只是，這成本的構(gòu)成又是否合理呢？

房價高不高

在國際范圍內(nèi)，人們常常用“房價收入比”（房價與家庭年收入的比值）來衡量一個地區(qū)居民購房能力和房價的高低。發(fā)達(dá)國家房價收入比一般維持在3至6倍之間，雖然國內(nèi)外學(xué)者對這一常用來參照房價收入比值存在爭論，但總體而言這仍然是一個相對客觀的考量標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)現(xiàn)有的資料，發(fā)達(dá)國家100平方米住房價格的中值是家庭可支配收入中值的5至6倍左右。而在中國這一比率是15倍左右，部分一線、二線城市還遠(yuǎn)高于這個標(biāo)準(zhǔn)。

根據(jù)全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)中心發(fā)布的平均房價數(shù)據(jù)，北京在2013年的平均房價為36373元/㎡，如果以80㎡的兩居室計算，單套房總價加上相關(guān)稅費(fèi)近310萬元。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的同期數(shù)據(jù)，北京2013年城鎮(zhèn)人均收入40321元。如果以兩口之家計算，全家不吃不喝且房價未來漲幅不高于收入增幅的前提下，需要四十年才能在北京購入一套房子。

二線城市中，以人均收入在遼寧省排在二甲的大連（30150元）為例，2013年大連市平均房價為10712元/㎡，80㎡的一套兩居室總價可控制在百萬元以內(nèi)。

顯然，在沒有其他任何花費(fèi)的前提下，在沒有其他消費(fèi)的前提下需要近20年繼續(xù)可購買一套均價住房。

難怪在中國，房地產(chǎn)是產(chǎn)生百萬富翁最多的暴利行業(yè)。

成本去哪兒了

房價一直是購房者最為關(guān)心的問題，也是關(guān)乎國計民生的一項工程，但是，由于利益的驅(qū)使，加上行業(yè)競爭體質(zhì)不健全，造成了近幾年房價的不正當(dāng)攀升，高房價已經(jīng)成為廣大國民不可承受之重。

簡單理解購房價格，就是土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤，以及其他應(yīng)對不可控因素的費(fèi)用總和。

一般情況下，土地成本占30%，稅費(fèi)成本占10%，建筑安裝成本占40%，融資、管理和營銷等其他成本占8%，留給開放商的最終利潤占12%左右。但這是一般情況下比較理想的情況。

以萬科地產(chǎn)2013年營收與利潤數(shù)據(jù)計算，分別達(dá)到了1354.19億元和151.19億元，利潤占比為11%。保利地產(chǎn)在2013年的這兩項數(shù)據(jù)則分別為923.33億元和107.69億元，利潤占營收比11.6%。

有個數(shù)據(jù)被引用了多次：土地的價格和各種稅費(fèi)占房價的70%； 20%的是建筑成本，10%是開發(fā)商利潤。

今年全國“兩會”期間中青報報道，全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)主席許家印在向住建部副部長仇保興訴苦時說，現(xiàn)在房地產(chǎn)審批中亂收費(fèi)的太多，各種審批費(fèi)用已占到房價成本的11%！最少的地方收37項費(fèi)用，最多的地方收157項費(fèi)！

“哪些審批是沒用的，能不能調(diào)查一下？”仇保興副部長面對許家印的問題沒有直接回應(yīng)。

而華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在接受采訪時稱，房價構(gòu)成中土地占到48%，是房價中占比最大的部分。如果加上稅收合計占比達(dá)70%。要知道，任志強(qiáng)回答這個問題時還是在兩年前，彼時低價還沒有像今天這樣高昂。

去年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)有限公司董事長任志強(qiáng)在回應(yīng)國內(nèi)某媒體報道房企拖欠土地增值稅時進(jìn)一步統(tǒng)計，房企需交納的各種稅達(dá)27種、各種費(fèi)用達(dá)180多種。“我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)地價約占平均售價的54%-55%，加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，占到房價的70%左右?！比沃緩?qiáng)說。endprint