呼和浩特市保障性住房問題分析

路城

一、呼和浩特市保障性住房背景介紹

隨著我國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的深入實施，內(nèi)蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟水平得到了長足的發(fā)展，自治區(qū)首府——呼和浩特市的人民生活水平整體有了很大提高，但仍有許多低收入群體無法實現(xiàn)基本的“安居”。隨著外來務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生等數(shù)量的逐年增加，在促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的同時，其住房條件卻并未受到太多的關(guān)注。

近年來，我國每年都發(fā)布各類社會保障性住房政策，用以改善這部分群體的住房條件。各地方政府也積極配合國家政策，響應(yīng)號召。經(jīng)濟適用房建了一幢又一幢，廉租房、公租房的規(guī)模也在不斷擴大，目的是讓低收入者“住有所居”，外來務(wù)工人員和剛畢業(yè)大學(xué)生不至于流離失所。雖然政府各類保障性住房政策不絕于耳，但現(xiàn)實中我們所見所聞卻與政策的初衷迥然不同。經(jīng)適房小區(qū)內(nèi)“寶馬”、“路虎”等豪車屢見不鮮，一個人擁有多套經(jīng)適房的情況也不少見，國家的保障性住房究竟保障了誰？“新國五條”的出臺對于我國房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了新的影響，政策再次強調(diào)通過大力興建保障性住房解決外來務(wù)工人員、低收入者的住房問題。

二、呼和浩特市保障性住房建設(shè)存在的問題

（一）投資需求缺口巨大

首府呼和浩特市保障性住房建設(shè)資金主要來自以下幾個方面：相關(guān)財務(wù)預(yù)算的計劃安排；土地出讓收入中提取的部分資金；從管理費中扣除的資金；債券發(fā)放；中央和自治區(qū)的財政補貼。從建設(shè)資金結(jié)構(gòu)的角度可以看出，幾乎所有的資金都是財政性資金。值得注意的是，房地產(chǎn)市場在我國受到嚴格的宏觀調(diào)控，近年來土地出讓收入大幅下降，土地轉(zhuǎn)讓收入難以保障，呼和浩特市也面臨著保障性住房資金不足的重大難題。盡管2013—2014年呼和浩特市加大廉租住房建設(shè)力度，計劃建設(shè)廉租住房4527套，建設(shè)總規(guī)模18.42萬平方米，總投資數(shù)目接近3億元，目前，各項目工程正在緊張的建設(shè)中，預(yù)計年底全部竣工交付使用，但如果融資問題不能得到合理有效的處理，資金缺口仍然會很大，僅僅依靠財政無法自行解決問題。

（二）選址和規(guī)劃方面不盡合理

呼和浩特市政府為滿足保障性住房建設(shè)用地需求，經(jīng)過多次反復(fù)審議修改最終確立起保障性住房優(yōu)先用地保障機制。然而呼和浩特市城區(qū)土地資源雖然較為豐富但是開發(fā)利用效率較低，幾乎沒有多余的保障性住房的用地指標(biāo)，因此現(xiàn)實情況是廉租房、公租房項目多分布在較為偏遠的郊區(qū)，還有一部分處于位置“尷尬”的城鄉(xiāng)接合部，不僅交通極為不便，更重要的是日常所必須的配套服務(wù)無法有效銜接，租住對象的生活水平受到極大的影響，尤其對于城市務(wù)工人員，這些額外的生活成本無異于“雪上加霜”。從長遠角度來看，這種情況很可能又會形成所謂“貧民窟”和“治安洼地”，導(dǎo)致社會不穩(wěn)定性和不公平性加劇惡化。

（三）開發(fā)商成本費用支出不實

從開發(fā)者的角度來看，開發(fā)商的成本費用項目巨大，構(gòu)成龐雜。因此雖然大多數(shù)開發(fā)商成本費用的列支和取得票據(jù)的途徑理由是合法的，但相關(guān)稅務(wù)部門在對其進行審批、核查、監(jiān)督的過程中，難以衡量開發(fā)成本的真實性、有效性與合理性。更有開發(fā)商存在著開發(fā)成本實際支出數(shù)量大幅度超過預(yù)計財政支出的情況。開發(fā)商一般情況下僅提交最后的決算材料，無法提供有關(guān)的合同變更書，這就為開發(fā)商蓄意增加成本、謀求不當(dāng)利潤提供了可能。

（四）監(jiān)管體系尚不完整，監(jiān)管機制存在漏洞

近年來，呼和浩特市在保障性住房的準(zhǔn)入、管理、退出機制等方面得到了長足的發(fā)展，進一步加強了廉租房和公共租賃住房租賃管理、收取租金、物業(yè)等方面的工作。但從目前呼和浩特市保障性住房管理現(xiàn)狀看還存在一定的問題：在分配方面，某些申請人的個人信息材料難以收集齊全，尤其是一些沒有固定工作的自由職業(yè)人員，其家庭狀況和收入信息短缺的狀況比較嚴重，核實非常困難；在日常管理方面，由于并未設(shè)置專門的管理機關(guān)，沒有配置擁有一定技能和素質(zhì)的工作人員，加之缺乏經(jīng)費的保障和支持，許多制度往往無法實現(xiàn)真正的落實，其應(yīng)有的效能大打折扣；在退出管理方面，由于退出機制體系尚不完善，對于已經(jīng)不再享有保障性住房資格的一部分租住者清理工作難度較大，在很大程度上降低了有效房源的利用率和政策保障的效益。同時，在保障性住房租住的過程中，租住者擅自出租、轉(zhuǎn)租或從事其他經(jīng)營活動以謀取附加利益的現(xiàn)象頻頻發(fā)生，住房空置、閑置、無人管理的現(xiàn)象也愈演愈烈，其根本原因就是沒有制定出一套強制性的懲戒措施，使得人們有恃無恐，占用了寶貴的資源卻又沒有“用得其所”，從而造成了大量的低效與浪費。

三、解決方法與相關(guān)建議

（一）進一步加強財政扶持力度，確保資金及時和充足

通過采取建立試點等措施，進一步提高對商業(yè)資本、民間資本的吸引力，盡可能擴展籌措資金和房源的途徑。在這一過程中，呼和浩特市政府應(yīng)充分發(fā)揮其對保障性住房建設(shè)的投入與支持功能，增強對財務(wù)困難地域的轉(zhuǎn)移支付力度，同時對現(xiàn)存的住房金融制度存在的漏洞與缺陷，及時進行有針對性的改革。政府部門要適度合理地增加財政投入，合理使用保障性住房建設(shè)資金，貫徹土地、資本、稅收等有關(guān)法規(guī)政策，積極地引導(dǎo)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投身于保障性住房建設(shè)的“潮流”中，真正確保財政資本的充足。

（二）出臺專門法律，完善相關(guān)法規(guī)

立法的上的保障往往能使得一項社會政策得到最為有效的發(fā)揮和運作，因此住房保障制度也需要明確的法律支持。目前為止我國還沒有制定出一套專門的住房保障法律規(guī)范，呼和浩特市雖然制定了一系列規(guī)定，但無論從效力還是控制范圍來講，與實際情況相比都顯得“力不從心”。因此，盡快出臺相關(guān)配套法律法規(guī)是規(guī)范住房保障制度的應(yīng)有之義。從長遠來看，《住房保障法》的出臺是住房保障能夠有效實現(xiàn)的基本前提，也是市場進一步走向持久、穩(wěn)固、良性發(fā)展的必然要求。

（三）建立多層次的住房保障體系

宏觀層面，我國中央機關(guān)應(yīng)該成立一個集“指導(dǎo)、規(guī)劃、協(xié)調(diào)”等功能為一體的保障性住房建設(shè)管理部門，及時清查保障性住房建設(shè)資金項目狀況，同時，統(tǒng)一政策口徑和補助標(biāo)準(zhǔn)。微觀層面，在房屋細節(jié)問題方面，戶型的大小、結(jié)構(gòu)、選址應(yīng)更加統(tǒng)一明確，減少不必要的柔性伸縮。當(dāng)然，各級審計、監(jiān)察機構(gòu)也應(yīng)充分發(fā)揮其職能，把保障性安居工程作為審計工作的一個重點，對保障性住房實行全方位、多層次、寬領(lǐng)域的監(jiān)督，避免違法、不合理等現(xiàn)象的出現(xiàn)，真正為保障性住房事業(yè)添磚加瓦。

（作者單位：內(nèi)蒙古大學(xué)公共管理學(xué)院）

責(zé)任編輯：代建明endprint