鄧郁松

2014年上半年樓市持續(xù)低迷，銷售疲軟和供應激增，令庫存不斷攀升。地方政府紛紛放開限購、補貼購房，這是否合理？是否會導致新一輪房價上漲？

近期涌現的對限購令松綁，主要發(fā)生在區(qū)域性中心城市，是由市場供求情況變化引起的。房產調控不應著眼于短期的房價調節(jié)，各地也不能搞“一刀切”，而應以持續(xù)改善居民居住條件為出發(fā)點，以調整供求關系為著力點，注意防范和化解房地產市場風險，努力實現房地產市場平穩(wěn)運行。

房產市場供求情況的變化，是近期很多城市放開限購的主要原因。四年前限購令出臺之時，全國房地產市場供不應求，導致房價上漲過快、漲幅過大。此外，在許多熱點城市，出現了大量投機炒房、推高房價的現象。限購政策的出臺正是為了抑制擾亂市場的投機性購房需求。但經過幾年調控，目前中國房地產市場供求狀況已由供不應求轉為供求基本平衡，部分城市甚至供給過剩。目前房價漲幅相對之前有了很大回落，投機性需求亦不會再像以前那么瘋狂?；诖?，才出現限購松綁。

值得注意的是，現在有相當一部分企業(yè)并未給職工繳納社保，還有的人群工作頻繁變動，他們在限購令下都失去了買房資格，但實際上這些人購房是出于自住需求，并不應該受限。此外，對于許多區(qū)域性中心城市，它們由于具備較好的基礎設施和教育、醫(yī)療條件，對外來人口形成一定吸引力，有人在區(qū)域中心城市買房，是為了孩子上學、度假或者提高生活品質，雖然只是階段性住一下，但不屬于投機購房，也不應受到限制。

但松綁限購，亦觸發(fā)居民對于新一輪房價上漲的擔憂。要么刺激，要么抑制；要么限制，要么放松。這樣的調控思路本身就有問題。政策應該回歸中性，立足于市場供求。政策調控不應著眼于調節(jié)短期的房價水平，而應改善居民居住條件為根本出發(fā)點，鼓勵正常人口流動，準確剝離正常置業(yè)需求和投機炒房行為。不能因為房價短期波動而漠視長期的調控方向。

金融信貸、稅收、土地政策等是影響房地產市場的主要因素。信貸和稅收政策的調控，主要在中央政府層面，全國差別不大；而土地供應，則由地方政府掌握。不同城市區(qū)位因素不同，形成不同的供求關系，應該由地方政府具體分析和調節(jié)，找準問題才能對癥下藥。

為了促進房地產市場平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展，還要做好政策儲備，警惕房地產泡沫發(fā)生。借鑒許多發(fā)達經濟體的教訓，房地產泡沫，無論是美國次貸危機還是日本上世紀80年的泡沫，并不是發(fā)生在市場供不應求、房價快速上漲的階段，而恰好是在市場供求基本平衡之時或之后。所以，宏觀調控更應該思考如何防范可能出現的泡沫風險。在金融政策層面，要引入低利率政策的對沖機制；在市場層面，要加強對局部地區(qū)投機需求和自住需求的區(qū)分和調節(jié)。endprint