傅白水

2014年8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有64個，持平的城市有4個，上漲的城市有2個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。CFP供圖

“中國樓市正處于陣痛期，而陣痛期的窗口，就是美麗而富饒的杭州?！边@是國際上著名投行和外媒對杭州樓市的看法。這則新聞被《參考消息》轉(zhuǎn)載后，引起紛紛關(guān)注，再次讓杭州樓市成為全國樓市的焦點。

中國樓市進入白銀時代

當(dāng)投資者大量進入房地產(chǎn)市場，門板都擋不住的時候，房地產(chǎn)市場迎來的是黃金時代；當(dāng)投資者觀望、剛性需求仍在的時候，房地產(chǎn)市場進入白銀市場，各個城市出現(xiàn)明顯分化；當(dāng)投資者與剛性需求者共同背棄房地產(chǎn)市場時，市場進入黑鐵時代。

無疑，自本世紀(jì)初期，中國房地產(chǎn)經(jīng)過飆升的黃金十年后，中國樓市似乎顯示出了狂飆后的疲態(tài)。目前，中國城市普遍面臨供應(yīng)過剩和清理庫存的壓力。

2013年以來，中國樓市為什么突然變調(diào)進入了僵持期和滯脹期呢？這與房地產(chǎn)金融屬性密切相關(guān)。房地產(chǎn)的本質(zhì)是什么？萬科王石認(rèn)為房地產(chǎn)本質(zhì)就是金融工具。樓市無疑是中國巨量貨幣的聚集區(qū)和融化池，樓市與股市本質(zhì)一樣，樓市要走高，包括新建樓盤和價格走高，都需要用增量鈔票去堆積。如2013年樓市成交量為8萬億，也就意味著要耗去增量和存量資金8萬億。顯然，樓市瘋狂飆升的背后，是鈔票大量的發(fā)行，否則根本堆不起如此龐大的樓市，如到2014年初，全國M2竟然達到了130萬億，遠(yuǎn)超美國的70萬億。

那么為什么到了2013下半年，原來熱火朝天的樓市突然變冷？本質(zhì)上是市場上缺乏大量新增資金去推動樓市上行。換句話說，目前，樓市體量已經(jīng)超級大，大到市場上的鈔票無法去推動其繼續(xù)膨脹，沒有了龐大的增量資金推動樓市，樓市要么僵持、要么下行。從各種樓市跡象考量，中國樓市業(yè)已進入拐點，由黃金時代進入了以剛性需求為主的白銀時代，相對于先前飆升的樓市，接下來將是不斷的調(diào)整和回歸。

從供給端來說，中國樓市已進入產(chǎn)能過剩和去庫存化階段。據(jù)《第一財經(jīng)日報》最新不完全統(tǒng)計，經(jīng)過十多年的野蠻成長，目前中國有存量房約為474億平方米，其中城鎮(zhèn)約為244億平方米，這意味著每個中國人有30多平方米，當(dāng)然這是平均數(shù)。

更讓人擔(dān)憂的是需求端。未來十年可以說是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期、換檔期、爬坡期和陣痛期的疊加，由于環(huán)境等因素倒逼，中國原來粗放型的經(jīng)濟模式難以為繼，這導(dǎo)致大量低附加值、低技術(shù)含量的中小企業(yè)和個體戶，將被倒逼或加速轉(zhuǎn)型或停產(chǎn)歇業(yè)，導(dǎo)致他們因環(huán)境成本大幅上升而無法賺到可觀的收入。這意味著樓市失去了一個堅實的中堅力量和群體，這尤其對一、二線大城市的樓市影響巨大。

而自2013年八項規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行以來，使得黨政機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)公職人員群體收入下降，導(dǎo)致這個群體購買力下降。他們不但不購買了，以前大批擁有多套房子的公職人員迫于壓力，還不得不大量拋售手頭多余的房產(chǎn)，增加了樓市的供給壓力。

從資金層面來看，新一屆政府看到了巨量資金刺激發(fā)展的不良后果，沒有貿(mào)然大幅增發(fā)貨幣，也導(dǎo)致節(jié)節(jié)攀升的樓市無貨幣彈藥補給。

最后，從國際看，美國大規(guī)模刺激政策的慢慢退出，使得美元走強，世界各地貨幣回流美國，換成美元套利。導(dǎo)致潛伏在中國樓市的熱錢迅速外流，既因拋盤增加了樓市供應(yīng)量，又因熱錢外流大幅減少了資金，使得樓市雪上加霜。

所有的跡象表明，中國樓市以前進去就賺錢的投資時代業(yè)已結(jié)束，隨著城鎮(zhèn)化的推進，國內(nèi)房地產(chǎn)市場將進入白銀時代，即投資空間幾乎很難尋覓，樓市成交基本以剛性需求為主。

杭州為何成為中國樓市風(fēng)暴眼

被媒體稱為馬年第一降的杭州，引領(lǐng)了中國樓市的降價潮。杭州城北的德興房產(chǎn)一次性降價達百分之三十。接下來，杭州開發(fā)商頻頻搶跑，以價換量，導(dǎo)致杭州樓市節(jié)節(jié)后退。而那些死杠的開發(fā)商要么資金雄厚等待時機，要么每天支付巨額的貸款利息等死或賣身。如，本土地產(chǎn)大佬綠城實在抗不住了，不得不賣身求生。不得已，杭州政府出臺了限降令，給樓市跌價設(shè)置了個跌停板，讓杭州樓市再次成為焦點。

從供給看，杭州透明網(wǎng)上為13.5萬套（包括商鋪），這是什么數(shù)量級呢？這個在售量是一線城市北京、上海在售量的近兩倍，可想杭州樓市壓力有多大。這只是網(wǎng)上的在售量，杭州房評人丁建剛一次在電視節(jié)目上說，杭州至少還有1萬多套樓盤早已建好，但不敢拿出來，反正也賣不掉，不如不開盤。如果算上二手房掛牌的10萬套，杭州在售房約25萬套。如再加上去年拍出的近1300多億元的土地所產(chǎn)生的即將上市的樓盤（有專家估算約產(chǎn)生20萬套），杭州樓市無疑壓力山大。

從需求端看，作為中國最為市場化的省份，浙江能最早感受到經(jīng)濟發(fā)展的冷暖。中國經(jīng)濟看浙江，浙江經(jīng)濟看溫州，看看作為風(fēng)向標(biāo)的溫州經(jīng)濟，尤其是溫州節(jié)節(jié)下行的樓市，就知道浙江經(jīng)濟進入了換檔期和轉(zhuǎn)型期。目前全國經(jīng)濟不景氣，浙江表現(xiàn)得最早、最為明顯，經(jīng)濟下行更讓樓市受傷。面對經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期、換檔期和陣痛期，浙江的中小企業(yè)可謂一波接著一波或歇菜或跑路，不僅是中小企業(yè)，現(xiàn)在又因企業(yè)貸款的連環(huán)擔(dān)?；蚧ケе笃髽I(yè)一起倒，如蕭山、紹興等地，這大幅減少了杭州樓市的中堅購買力和群體。

不僅如此，為讓浙江水更清、山更綠、天更藍(lán)、地更凈，浙江目前大力推進的“五水共治”、“三改一拆”、“四換三名”、“四邊三化”，一方面加速了環(huán)境改善，倒逼企業(yè)加快轉(zhuǎn)型；另一方面，也加速了原先粗放經(jīng)營的中小企業(yè)和個體化歇業(yè)，進一步導(dǎo)致樓市購買力下降。目前，杭州樓市每天成交量約150套左右，相對于去庫存化，這個成交速度實在太慢。

樓市不好，最為著急的是地方政府，于是，杭州給樓市設(shè)置了百分之十五的跌停板。一方面是托市防風(fēng)險，另一方面是防止房價斷崖式下跌。表面上很好，實際效果卻讓人擔(dān)憂。對購房者來說，明確了杭州樓市轉(zhuǎn)向，無疑會加重觀望情緒。更麻煩的是，限降實際上縮短了樓市風(fēng)險的平臺期，加大加重加劇了樓市敞口期的系統(tǒng)性風(fēng)險?，F(xiàn)在開發(fā)商是以價換量，樓盤出手了要么少賺、要么虧點，總比死扛等死強。你不讓他降價盤活資金，中小開發(fā)商只能死扛或等死，最后的結(jié)局是，開發(fā)商破產(chǎn)或跑路。要知道，開發(fā)商破產(chǎn)和跑路的代價遠(yuǎn)超一般企業(yè)，如先前的中江地產(chǎn)等一倒就帶出幾十億的貸款無法歸還等問題。

如何讓樓市軟著陸

著名經(jīng)濟學(xué)家吳敬璉日前談了對房價的看法，他表示：“現(xiàn)在擔(dān)心的不是它降不下去，而是擔(dān)心它崩盤。日本當(dāng)年崩盤以后到現(xiàn)在還沒有好起來。所以我想宏觀當(dāng)局也不會采取措施主動去把這個泡沫捅破。泡沫這個東西最好不要形成，形成以后就是要想辦法讓它慢慢萎縮?！眳蔷喘I認(rèn)為，要從根本上解決房價這個問題，而且平穩(wěn)地解決這個問題。換句話說，當(dāng)前中國樓市最大的問題是讓樓市軟著陸，盡快去庫存，有序進入由剛性需求主導(dǎo)的市場，讓地產(chǎn)回歸到其居住的本質(zhì)上。

對處于焦點的杭州樓市來說，處理好樓市穩(wěn)定與發(fā)展的關(guān)系，讓樓市有序進入白銀時代，是個異常艱巨的任務(wù)。當(dāng)前地方政府要處理好“三大關(guān)系”：首先，既要防止樓市價格斷崖式下跌帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險，又要促進開發(fā)商以價換量盡快去庫存，防止開發(fā)商因滯銷導(dǎo)致破產(chǎn)或跑路，帶來更大風(fēng)險。其次，既要不違反國家既定的地產(chǎn)調(diào)控政策，又要通過局部微調(diào)活躍樓市成交量，盡快去庫存。再次，既要維護市場經(jīng)濟基本的契約精神，又要安撫降價前購房者因價格差產(chǎn)生的失衡情緒，防止暴力房鬧事件大量發(fā)生導(dǎo)致的局部不穩(wěn)定。

放開限購預(yù)期不要太高

7月29日，杭州主城區(qū)對140平方米以下房屋放開限購，同時，蕭山與余杭全部放開限購。顯然，這給時下“壓力山大”的杭州樓市帶來了夏日的暖意，但筆者以為對限購放開的預(yù)期不要太高。筆者以為，此輪地產(chǎn)下探，主要還是市場作用，與限購無關(guān)，或者說關(guān)系不是十分密切。

其一，限購前期樓市照樣瘋狂，為何后期就不行了？同樣是限購，為何杭州樓市前期照樣火爆，日成交量是目前的兩倍，而到了去年中后期就急速下滑？顯然，限購不是導(dǎo)致樓市低迷的主因。

其二，樓市黃金十年基本上滿足了中國城市化需要。換句話說，當(dāng)前的房子已足夠多了，完全可以滿足當(dāng)下老百姓需求。目前城鎮(zhèn)居民平均擁有住宅面積為33平方米，這個數(shù)字還不包括未成交的。

其三，前期樓市的瘋狂基本透支了中國老百姓的購買力，可以說提前消化了老百姓購買力。對當(dāng)下的庫存，老百姓基本無力再購買，或者說，需要假以時日，讓老百姓繼續(xù)積累新的購買力。

其四，當(dāng)前，嚴(yán)格執(zhí)行八項規(guī)定等大環(huán)境，顯然不利于樓市繼續(xù)向上。一方面，八項規(guī)定在一定程度上削弱了公職人員的購買力，另一方面，隨著不動產(chǎn)登記制度的實行，會加速一批二手房的大量拋出，客觀上增加了樓市供給。

其五，對樓市影響最大的是資金面支持，尤其是放貸是否充裕，而目前的貨幣政策不支持樓市飆升。

最后，從濟南、呼和浩特等放開限購的效果看，基本與限購前沒啥兩樣。

最終，筆者以為，當(dāng)前杭州樓市處于供大于求狀態(tài)，并且這種態(tài)勢可能需要持續(xù)很長一段時間。

因此，筆者以為，各界對放開限購不要抱以太高的預(yù)期，不過，開發(fā)商可借這次限購放開的東風(fēng)，加大促銷力度，加快銷售進度，盡快完成去庫存任務(wù)。切不可奢望樓市會回到以前瘋狂火爆的狀態(tài)，而以為奇貨可居。