于洋

買(mǎi)車(chē)本來(lái)是為了方便，但始料未及的“停車(chē)難”卻給駕車(chē)族帶來(lái)了無(wú)窮煩惱。小區(qū)車(chē)位買(mǎi)與不買(mǎi)，不少業(yè)主拿不定主意——買(mǎi)，價(jià)格忒貴，還沒(méi)有產(chǎn)權(quán)；不買(mǎi)，車(chē)往哪兒停？近年來(lái)，不少小區(qū)業(yè)主反映小區(qū)停車(chē)位收費(fèi)混亂，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主因此關(guān)系緊張，投訴頻發(fā)。

“我們要回家”

6月9日18：30左右，在大部分人家開(kāi)始準(zhǔn)備晚飯之時(shí)，青島市李滄區(qū)文昌路上的藍(lán)山灣小區(qū)東門(mén)門(mén)口卻異常熱鬧，因一些業(yè)主的車(chē)輛無(wú)法進(jìn)小區(qū)，無(wú)奈停在小區(qū)門(mén)口，導(dǎo)致文昌路路阻嚴(yán)重。在車(chē)的周?chē)?，站著的都是情緒激動(dòng)的業(yè)主和車(chē)主。

“我們要回家！”一位業(yè)主大媽對(duì)記者說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商太不像話了，逼著我們買(mǎi)車(chē)位，不買(mǎi)就不讓進(jìn)小區(qū)停車(chē)。我們不是堵路，我們是有家不能回啊?！薄罢l(shuí)愿意把時(shí)間浪費(fèi)在這種事情上？但是，您能體會(huì)我們這種有家不能回的痛苦嗎？”另外一位大媽從旁附和。

原來(lái)，小區(qū)物業(yè)要求6月6日起，只有登記車(chē)位交納意向金的業(yè)主才能憑臨時(shí)出入證停放車(chē)輛，小區(qū)周邊道路已經(jīng)堵了好幾天了。

“一次性收取20年的車(chē)位租金，20年過(guò)后業(yè)主免費(fèi)使用車(chē)位。這與一次性購(gòu)買(mǎi)車(chē)位有什么區(qū)別？”業(yè)主賈先生告訴記者，地上車(chē)位只有80個(gè)，開(kāi)發(fā)商拿出40個(gè)地上車(chē)位用于短期出租，另外40個(gè)地上車(chē)位施行計(jì)時(shí)收費(fèi)。而剩余的全部為地下車(chē)位，實(shí)行長(zhǎng)租制，一租必須20年，租費(fèi)最便宜的立體車(chē)位一個(gè)也得4萬(wàn)多元錢(qián)。且不說(shuō)車(chē)位費(fèi)用是否較高，單就這樣的長(zhǎng)租方式，便讓作為承租人的一方心里實(shí)在沒(méi)底。

“地下車(chē)庫(kù)是開(kāi)發(fā)商用人防工程改建的，本來(lái)就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，而且我們業(yè)主從青島市人防辦公室了解到，人防工程一旦面臨發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)等突發(fā)狀況，國(guó)家將無(wú)償收回這些地下車(chē)位。另外，車(chē)庫(kù)為機(jī)械升降式，隨時(shí)都有壞的可能，對(duì)此，開(kāi)發(fā)商也明確表達(dá)后期出現(xiàn)故障，業(yè)主自行負(fù)責(zé)。而開(kāi)發(fā)商所提供的立體車(chē)位設(shè)備是一代的，后期壞了找件都不好找?！痹谒磥?lái)，作為業(yè)主一方，權(quán)益并未得到合理合法的保障。

“我們不是想不交錢(qián)免費(fèi)停車(chē)，而是希望開(kāi)發(fā)商拿出更多的車(chē)位用于短期租賃，為業(yè)主提供多項(xiàng)選擇，而不是一味地長(zhǎng)期租賃?！辟Z先生告訴記者，“目前業(yè)主們正積極籌備業(yè)主委員會(huì)，向開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司爭(zhēng)取權(quán)益?！?/p>

事實(shí)上，以長(zhǎng)租協(xié)議形式“賣(mài)”地下人防車(chē)位，也并非藍(lán)山灣小區(qū)的個(gè)別現(xiàn)象，這樣的現(xiàn)象在全國(guó)非常普遍。而這種長(zhǎng)期租賃的方式并沒(méi)有轉(zhuǎn)移車(chē)位所有權(quán)，那么所有權(quán)屬于誰(shuí)？一旦車(chē)位滅失，損失算誰(shuí)的？業(yè)主能否將車(chē)位轉(zhuǎn)讓第三人？圍繞地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)糾紛和法律爭(zhēng)論由來(lái)已久，但直到物權(quán)法出臺(tái)，這樣的爭(zhēng)論也并沒(méi)有催生任何有效的解決之道。

謹(jǐn)防地下車(chē)位“陷阱”

近年來(lái)，“人車(chē)分流”小區(qū)，因其將機(jī)動(dòng)車(chē)與行人分離，從而有效保障小區(qū)行人安全而備受業(yè)主青睞。而另一方面，也為私家車(chē)主帶來(lái)了一些“幸福的煩惱”。其地面車(chē)位有限，很多車(chē)子無(wú)處停放，而把車(chē)子停到小區(qū)外的馬路，會(huì)被交警貼違規(guī)停車(chē)罰單，不少業(yè)主無(wú)路可逃，只得買(mǎi)車(chē)位?？苫ǜ邇r(jià)買(mǎi)的車(chē)位，業(yè)主擁有的究竟是使用權(quán)還是所有權(quán)？恐怕很多業(yè)主都一頭霧水。

事實(shí)上，地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的確較為復(fù)雜。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般來(lái)說(shuō)，衡量地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬主要有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。一是看土地出讓金是誰(shuí)交的，有無(wú)單獨(dú)的國(guó)有土地使用證；二是看有沒(méi)有計(jì)入公攤，購(gòu)房者房款中有無(wú)分?jǐn)?；三是它以什么方式立?xiàng)的，是否屬于單獨(dú)立項(xiàng)和規(guī)劃；四是對(duì)于以地下防空設(shè)施改造后作為車(chē)位使用的，依誰(shuí)投入誰(shuí)受益的原則，也只能出租而不能買(mǎi)賣(mài)。而目前開(kāi)發(fā)商所銷(xiāo)售的地下車(chē)位大多因未補(bǔ)交土地出讓金等各種原因，導(dǎo)致其往往沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。

對(duì)此，山東華魯律師事務(wù)所主任王學(xué)明提醒業(yè)主，這些沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位買(mǎi)賣(mài)不受物權(quán)法保護(hù)。另外，開(kāi)發(fā)商承諾的付款后車(chē)位可以一直使用到房屋使用權(quán)期滿，屬于誤導(dǎo)消費(fèi)者。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效?！薄跋M(fèi)者租賃車(chē)位（庫(kù)），最長(zhǎng)期限也只有20年，20年后是不受法律保護(hù)的。”

而個(gè)別開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售人防車(chē)位時(shí)，大部分都采取一種類似擦邊球的做法，并未明確告知業(yè)主，“賣(mài)”的究竟是不是人防車(chē)位產(chǎn)權(quán)，收錢(qián)后開(kāi)的收據(jù)上，標(biāo)的物說(shuō)明也很模糊。這就導(dǎo)致有一半的業(yè)主，甚至不知道自己買(mǎi)的車(chē)位到底是人防還是非人防的。

“人防工程的車(chē)位不同于普通車(chē)位，有其特殊性。”王學(xué)明表示，人防工程車(chē)位的特殊性在于車(chē)位擁有者在戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的時(shí)候，就要無(wú)條件地把這個(gè)車(chē)位交出來(lái)給有關(guān)的防空管理部門(mén)統(tǒng)一支配。

那么，人防地下車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬哪里？是否可以長(zhǎng)期租賃呢？記者就此采訪了青島市人民防空辦公室一名蔡姓負(fù)責(zé)人，他表示，目前國(guó)家沒(méi)有明確規(guī)定地下人防車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬。但依據(jù)《國(guó)防法》與《人民防空法》可以將其界定為人民防空工程，人防工程歸國(guó)家所有。而根據(jù)《青島市人民防空條例》規(guī)定，鼓勵(lì)社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)人和外商投資開(kāi)發(fā)利用人防工程和設(shè)施；開(kāi)發(fā)利用人防工程和設(shè)施實(shí)行“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”和“有償使用”的原則，可以采取自營(yíng)、股份制經(jīng)營(yíng)、租賃或合作開(kāi)發(fā)等多種形式。與人防工程位置重合的車(chē)位，青島市人防辦允許開(kāi)發(fā)商向業(yè)主轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，也就是以租賃的形式提供給業(yè)主，當(dāng)萬(wàn)一遇到戰(zhàn)爭(zhēng)等突發(fā)狀況時(shí)，國(guó)家將無(wú)償收回這些地下車(chē)位?！耙虼?，開(kāi)發(fā)商在法律的框架內(nèi)活動(dòng)，我們不能干預(yù)。”

產(chǎn)權(quán)亟待明晰

“事實(shí)上，地下車(chē)位建設(shè)的成本很高，而作為人防工程報(bào)建的地下車(chē)位成本則更高。”一位不具名的業(yè)內(nèi)人士表示，“開(kāi)發(fā)商修建地下停車(chē)位資金投入大，地下車(chē)位的建安成本一般是地上建筑建安成本的1.5倍至2.5倍。而車(chē)位的銷(xiāo)售周期比房子要長(zhǎng)，一旦賣(mài)不出去，資金沉淀的壓力很大。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)為了快速回籠資金，肯定想盡一切辦法銷(xiāo)售車(chē)位?！?/p>

然而，法律就只承認(rèn)已過(guò)戶的車(chē)位。事實(shí)上，車(chē)位出售、出讓中出現(xiàn)的種種亂象，都源于產(chǎn)權(quán)不明晰以及法規(guī)的缺位。

眼下，車(chē)位的交易過(guò)程中，轉(zhuǎn)讓“使用權(quán)”與長(zhǎng)期租賃都沒(méi)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)，那么，所有權(quán)屬于誰(shuí)？難道還在開(kāi)發(fā)商手里？一旦車(chē)位滅失，損失算誰(shuí)的？如需要維修，費(fèi)用誰(shuí)承擔(dān)？業(yè)主能否再轉(zhuǎn)讓？如果將來(lái)具備了登記條件，業(yè)主如何辦理產(chǎn)權(quán)？開(kāi)發(fā)商再將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓第三人，是否有效？這些都是日后難免爭(zhēng)議的問(wèn)題。

有的開(kāi)發(fā)商遲遲沒(méi)辦理這個(gè)“確權(quán)”手續(xù)，使得買(mǎi)了車(chē)位的小業(yè)主始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。如果開(kāi)發(fā)商等車(chē)位漲價(jià)時(shí)再辦確權(quán)手續(xù)，把車(chē)位以高價(jià)第二次賣(mài)出并幫第二買(mǎi)家辦理完過(guò)戶，那么第一次的買(mǎi)家反而成了被趕走的那個(gè)。

因此，解決車(chē)位糾紛的關(guān)鍵，是明晰產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益能夠得到合法的保障的同時(shí)又能收獲合理的回報(bào)，自會(huì)提高投資的積極性。與此同時(shí)，盡快出臺(tái)有關(guān)規(guī)定，對(duì)居民小區(qū)的車(chē)位分類管理、分級(jí)定價(jià)。要明確房屋開(kāi)發(fā)中必須提供的法定車(chē)位的比例，作為小區(qū)公共場(chǎng)所進(jìn)行管理。同時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商在法定車(chē)位之外修建的車(chē)位，應(yīng)明確所有權(quán)，準(zhǔn)許市場(chǎng)交易。

誠(chéng)然，短期內(nèi)明晰產(chǎn)權(quán)、完善法規(guī)，并非易事。因此，不妨學(xué)習(xí)下深圳的管理模式。在深圳，政府不認(rèn)可車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)，對(duì)車(chē)位既不做初始登記，也不給辦轉(zhuǎn)讓登記。開(kāi)發(fā)商賣(mài)車(chē)位時(shí)，只要出現(xiàn)業(yè)主“維權(quán)”，政府主管部門(mén)就會(huì)“叫?！遍_(kāi)發(fā)商。另外，政府對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的車(chē)位租金實(shí)行指導(dǎo)價(jià)，規(guī)定露天車(chē)位每月不超過(guò)100元，地下車(chē)位每月不超過(guò)250元，這樣便宜的租金，誰(shuí)還肯買(mǎi)車(chē)位？endprint