揭開房價(jià)數(shù)據(jù)“打架”的秘密

烏夢達(dá)

國家統(tǒng)計(jì)局2013年6月18日公布消息說，廣州房價(jià)同比增長高達(dá)20.9%，環(huán)比上漲0.8%。而同一天廣州市國土房管局公布的消息說，房價(jià)環(huán)比大降10.6%，當(dāng)月成交均價(jià)同比下降7.1%。

同一城市的房價(jià)統(tǒng)計(jì)為何出現(xiàn)截然不同的結(jié)果？記者就此問題進(jìn)行了追蹤調(diào)查。

“指數(shù)計(jì)算法”與“算術(shù)平均法”

根據(jù)《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況》的解釋說明，國家統(tǒng)計(jì)局對調(diào)查的方法是“新建住宅銷售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)”。

按照廣州市國土房管局的說法，兩者都真實(shí)，數(shù)據(jù)差異主要源于統(tǒng)計(jì)方式不同。

暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛說，廣州的統(tǒng)計(jì)方法是算術(shù)平均法，將總成交房價(jià)除以總成交面積，算出單位房價(jià)；而國家統(tǒng)計(jì)局則是指數(shù)計(jì)算法，追蹤同一物業(yè)不同時(shí)期的價(jià)格變化進(jìn)行加權(quán)計(jì)算得出房價(jià)數(shù)據(jù)。

據(jù)分析，將平均房價(jià)幾萬元的中心區(qū)和幾千元的郊區(qū)合在一起計(jì)算平均數(shù)，這種統(tǒng)計(jì)對于判斷房地產(chǎn)市場“沒什么實(shí)用價(jià)值”；而國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)方法比較科學(xué)，更能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場的變化。

作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場化程度高的廣州市，為何選擇如此的統(tǒng)計(jì)方式？專家指出，采用指數(shù)算法，只要房價(jià)上漲，統(tǒng)計(jì)結(jié)果一定上漲；而采用算術(shù)平均法，只要政府控制中心區(qū)高價(jià)住宅的成交，房價(jià)數(shù)據(jù)可能出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性下降”。

為了數(shù)字“減肥”，改變統(tǒng)計(jì)范圍

為了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)“明顯下降”，除了在統(tǒng)計(jì)方法上“做文章”，還可以讓“胖子”和“瘦子”在一起稱體重。

記者注意到，2013年10月開始，廣州市將位于遠(yuǎn)郊的從化和增城兩個(gè)縣級市納入廣州市的房價(jià)統(tǒng)計(jì)，而此前的房價(jià)統(tǒng)計(jì)并不包括這兩個(gè)縣級市。

目前，這兩個(gè)縣級市的平均房價(jià)每平方米不足萬元，而廣州市核心區(qū)的平均房價(jià)每平方米四五萬元，將兩地納入房價(jià)統(tǒng)計(jì)的“創(chuàng)新方法”，其結(jié)果顯而易見，廣州房價(jià)瞬間從“大漲”變?yōu)椤按蠼怠薄?/p>

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州一些樓盤與年初相比上漲30%以上，如海珠區(qū)一處二手房，2012年買入、2013年賣出，房價(jià)已經(jīng)從每平方米2萬元出頭上漲到3萬元以上。

廣州市購房者毛女士說，不久前她看上白云區(qū)一處130平方米的住宅，約定成交價(jià)格是每平方米2.3萬元，但開發(fā)商11月底突然打來電話，政府緊急下了通知，成交價(jià)不能高于1.9萬元，否則不能網(wǎng)簽。

所以毛女士必須簽每平方米1.9萬元的“合同”供國土房管局備案計(jì)入房價(jià)統(tǒng)計(jì)，但多出來的每平方米4000元差價(jià)必須提前交現(xiàn)款。這樣一來，毛女士首付相當(dāng)于多出了50多萬元，由于無法籌措這筆巨款，毛女士只好放棄了這套住房。

“政府光想著完成調(diào)控目標(biāo)，開發(fā)商一分錢也不少賺，最后還是我們這些剛需買單?！泵咳缡钦f。

防止自相矛盾，避免市場誤判

“數(shù)據(jù)互相矛盾，很容易產(chǎn)生誤導(dǎo)?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)成交均價(jià)“數(shù)據(jù)打架”的矛盾，不僅讓政府難以有效判斷，而且會讓一些喜歡“以數(shù)據(jù)說話”的人擾亂市場預(yù)期。

胡剛指出，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)自相矛盾的問題，不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年各省上報(bào)的GDP數(shù)據(jù)，匯總后明顯高于國家統(tǒng)計(jì)局公布的國內(nèi)生產(chǎn)總值。

專家分析，統(tǒng)計(jì)誤差有計(jì)算重合的因素，但一些地方政府的主觀行為不容忽視。2013年6月，國家統(tǒng)計(jì)局披露，廣東中山橫欄鎮(zhèn)在2012年年報(bào)虛報(bào)工業(yè)生產(chǎn)總值62億多元。

“統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的權(quán)威性來自統(tǒng)計(jì)的真實(shí)性，關(guān)系到政府公信力，因此不能當(dāng)成兒戲?！焙鷦傉f。

專家建議，地方政府發(fā)布房價(jià)數(shù)據(jù)，應(yīng)該根據(jù)城市的區(qū)域、房屋的類型等分別發(fā)布數(shù)據(jù)，讓公眾真實(shí)感受到房地產(chǎn)市場的變化，使房價(jià)數(shù)據(jù)更具參考價(jià)值，避免因?yàn)閿?shù)據(jù)矛盾引發(fā)市場誤判。